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??首創置業有涉及內幕交易嗎？

??不少投資者，向這家即將退市的京城老牌房企，問出了這樣一個問題。

??原因在于，在7月9日私有化退市公告正式披露前，首創置業無緣無故迎來了一輪大漲。

??6月25日早間，首創置業股價開盤便迅速拉升，盤中漲幅一度沖高到68%，當天最高點達1.88港元/股。此后的幾天里，首創置業基本維持在1.7港元/股以上。

??到7月8日短暫停牌，首創置業仍保持1.72港元/股。

??自今年4月跌破1港元以來，這是首創置業久違的“春天”。只不過，突然的大漲讓不少投資者感到莫名其妙。6月25日大漲當天，就有消息透露，首創置業或將私有化。

??兩周后，首創置業（02868. HK）的公告姍姍來遲，正式披露了私有化的消息。

??這次私有化合并首創置業的要約人，為北京首創城市發展集團有限公司（以下簡稱“首創發展集團”），一家由首創集團成立并全資持有的公司，是專門為了私有化首創置業而成立的。

??私有化退市的結局，或自首創置業自2003年上市的那一刻便已注定。

??上市18年，首創置業股價僅在2015年短暫突破過4港元/股，其他時間均在4港元以下，并長期在1-2港元之間徘徊。股價萎靡，流動性、交易量差，成為其尋求私有化退市的主要誘因。

??賺了60%還是虧了40%？

??本次私有化的要約人，是首創集團專門為合并首創置業而成立的。

??資料顯示，首創發展集團成立于2021年6月10日，業務范圍包括房地產銷售及開發、物業管理、酒店管理以及物業及旅游諮詢。由首創集團全資擁有。

??此前，首創發展集團并未持有首創置業任何股份。

??首創置業目前已發行股份43.63億股份，包括15.31億股H股、24.74億股內資股及3.58億股非H股外資股。當中，首創集團擁有該公司24.74億股內資股，占已發行股份約56.70%。

??根據公告，首創發展集團將向首創置業H股股東以現金支付注銷價每股H股2.80港元、向非H股外資股股東以現金支付注銷價每股非H股外資股人民幣2.33元（相當于每股H股的注銷價）；及向內資股股東（即首創集團）支付注銷價每股內資股人民幣2.33元（相當于每股H股的注銷價）。

??據此，首創發展集團須以現金支付約42.87億港元及人民幣8.36億元（相當于約10.02億港元），合計約52.89億港元。

??合并完成后，首創發展集團將承接該公司的全部資產、負債、權益、業務、人員、合約以及一切其他權利及義務。首創置業將撤銷其在H股的上市地位。

??因合并私有化事件，此前7月8日，首創置業曾向港交所申請短暫停牌；據了解，首創置業將自7月12日起恢復H股在港交所買賣。

??首創置業此次私有化的注銷價，要比其交易價高出不少。據了解，每股2.80港元的注銷價，較于其最后交易日收市價1.72港元/股，溢價約62.79%；較其停牌前五個交易日收盤均價1.73港元/股，溢價約61.85%。

??看起來，這是一筆不錯的買賣，不過，對于投資者來說，還是“虧了”。

??截止2020年底，首創置業歸母凈資產約290.8億元，扣除123.9億元永續債，“真實”的歸母凈資產約166.9億元，每股凈資產約3.83元/股。

??按照2.33元/股計算，退市價約占歸母每股凈資產的60.8%，相當于首創發展集團從投資者手中6折買下了首創置業。

??股價持續低迷

??事實上，股價問題正是首創集團此次尋求首創置業私有化退市的主要誘因。

??2003年，首創置業作為北京市國資委所屬的大型國有企業集團，在香港聯交所主板上市，著力發展住宅業務，一時間這家京派房企聲名鵲起。

??隨后，首創置業重倉商業，打造奧特萊斯綜合體，形成了住宅商業聯動的發展模式。

??但其私有化退市的結局，或自上市的那一刻便已注定。

??上市18年，首創置業股價長期在1-2港元之間徘徊，最高光的時刻是在2015年，也僅短暫突破過4港元/股，其他時間均在4港元以下。

??過去三年，首創置業H股主要在介乎0.21至0.52的市凈率重大折讓（與該集團的賬面價值相比）進行交易。

??交易流動性也長期處于較低水平。該公司截至最后交易日前（包括該日）止十二個月股份的平均每日成交量約4.69百萬股，僅占最后完整交易日的已發行H股總數約0.31%。

??較低的交易價格及低交易量，顯著限制了該公司在股票市場的融資能力。就如首創置業在公告中所言：“本公司已基本失去上市平臺股權融資的優勢。”

??在此基礎上，首創置業為維持上市地位的成本（包括與監管合規、披露和刊發財務報表相關的成本）卻不斷上升。該公司稱，私有化后，其將節省為維持公司上市地位的相關成本開支。而公司管理層可將這方面節省的資源重新分配至集團的業務營運。

??另一方面，近年來房地產市場監管環境的日趨嚴厲，以及公司業績波動也成為首創置業“打退堂鼓”，要從港交所私有化退市的理由。

??2018年開始，房地產市場發布了一系列宏觀調控政策；而去年以來，監管層面出臺的針對房地產投機活動的融資新政，及為控制房企債務規模的“三條紅線”，更精準捏住了一部分房企的“七寸”。

??加之疫情等多種因素的綜合下，首創置業的業績難言靚麗。2020年，該公司凈利潤12.7億元，較2018年、2019年分別下降50.5%及47.4%。同樣，該集團2019年、2020年的營業收入較2018年也分別下降10.6%及8.6%。

??首創置業表示，鑒于調控政策持續趨嚴使得房地產行業及公司房地產業務經營業績波動，進而可能對H股股價產生的不確定性，合并私有化將為H股股東提供機會，將其在公司流動性較低的投資以具吸引力的溢價立即變現。

??在業績波動及股權融資受阻之外，外界對首創置業退市還有其他猜測。

??克而瑞證券資產管理部固定收益副總經理孫楊對樂居財經表示，首創置業選擇退市，更多的是集團戰略及對公司定位的轉變。

??他認為，首創置業的境外融資屬性不強，境內融資渠道通暢，此前剝離奧萊業務，也使得公司業務線更加清晰，如果未來融入非房業務，加之國有企業背景，有可能對回A上市有所幫助。

??樂居財經查詢獲悉，2020年首創置業于境外成功發行4.5億美元高級債券，利率3.85%；以及2億美元票據，利率4.5%。同時，于境內成功發行三期合計52.09億元私募公司債券，加權平均利率僅3.68%；以及15億元定向融資工具，利率3.4%。期內，境內發債金額占新增債券總額的六成以上。

??無論是發債成本還是發債金額，首創置業境內發債優勢較為明顯。今年3月，首創置業公開發行兩筆公司債券，“21首置01”實際發行規模為 20億元，利率為 4.00%；“21首置03”實際發行規模為 24.30 億元，利率為 3.97%。

??早在2003年登陸港交所時，首創置業便有回A之心。隔年的8月，未獲證監會通過，此后在2007年、2009年、2010年、2013年、2016年，首創置業多次嘗試。

??2018年3月，首創置業的業績發布會上，財務總監范書斌曾對外公開表示：“A股上市是我們公司的重要戰略舉措。我們會繼續對回A保持關注，包括和相關的監管部門保持正常的溝通，往前推進這件事情。”

??回A難，“守”A也不易。2018年11月，中弘股份因“連續20個交易日股票收盤價均低于股票面值（1元）”，被強制退市。

??事實上，自2015年起，中弘股份業績大幅下滑至虧損狀態，經營現金流凈額連續告負，這是其股價低迷并導致退市的主要內因。

??千億“魔咒”

??雖然作為京城的老牌房企，但首創置業的規模擴張之路可謂坎坷。據了解，在2015年，也就是首創置業股價最巔峰的時刻，其曾排入百強房企的23名，位列TOP 30以內。但此后排名始終在30開外。

??2005年開始，首創置業啟動了北京以外的擴張之路，此后持續進軍西南、長三角等區域，并確立以北京、天津、上海、成都、重慶五大核心城市為主的布局戰略。

??隨著城市群以及粵港澳大灣區的盛行，2017年，首創置業進一步將核心城市的布局戰略升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區的核心城市圈戰略。

??同年，進軍粵港澳大灣區拿地，并在深圳土地市場一舉拿下龍華商業用地。

??2018年初的業績會上，首創置業提出了三年銷售目標，即2018年爭取完成800億，2019年爭取實現1000億，2020年實現1400億的目標，并向外界強調了“強投資、快周轉、沖規模”的戰略。并提出要重回行業30強。

??也是在這一年4月，44歲的鐘北辰接過總裁的權利棒，成為首創董事會里最年輕的一位。

??這被看做作是首創置業的“歷史性事件”。作為唐軍所治下首創置業的繼任者，鐘北辰稱自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想要將首創的“高周轉”再往上提一個臺階。

??事后看來，首創置業的規模擴張并不盡如人意，2018年，首創最終實現銷售706.4億，與800億目標無緣。2019年的目標也在此后調整為800億。

??2019、2020年，首創置業分別實現銷售規模808.1億元、708.6億元，除2019年完成調整后的800億目標，2020年的首創置業離它此前定下的千億目標似乎更遠了。

??規模追逐之外，債務也成為首創置業要著手處理的問題。

??2020年，首創置業有息負債為974億元。其剔除預售款以后的資產負債率為71.3%；凈負債率127%，現金短債比為1.13。前兩項指標仍觸碰“紅線”。年末現金及現金等價物356.5億元。

??最新數據顯示，今年上半年，首創置業累計實現簽約面積約174.3萬平方米；累計簽約金額約人民幣402.7億元，同比增長19.5%。根據克而瑞《2021年1-6月中國房地產企業銷售榜TOP200》，首創置業全口徑銷售排名第55位。

??如今即將私有化退市，千億的銷售目標，仍像施加在首創置業頭上的“魔咒”，難以逾越。