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??時隔7個月，劉家三兄弟又站在了一起。

??“3、2、1”屏幕上時間一秒一秒在推移，到場的人忍不住也跟著倒數，川系地產商劉玉輝和他兩個哥哥劉山、劉玉奇，手拿起鼓槌共同敲響了那面銅鑼。

??銅鑼聲還未完全散去，他們側轉身，不約而同地雙手豎起大拇指，笑意寫滿面龐。這是劉玉輝的第2家上市平臺。相比于領地控股（6999.HK）的二戰突圍，5個月內便進軍港股市場的領悅服務（02165. HK），資本征途一開始稍顯順遂些。

??領悅服務的上市，川系三大房企在物業資本市場湊齊，而較早上市的藍光嘉寶正處于退市的臨界線上。

??上市首日，領悅服務收盤報4.19港元，與發行價持平，總市值約11.73億港元，在46家港股上市物企中位倒居第7位。

??212倍之差

??“沒有破發似乎已經算不錯的。”

??據樂居財經統計，目前A+H股上市物企達51家，其中46家物企在港交上市。上市首日，近1/4股下跌，領悅服務持平，而其不足12億港元的靠后市值，為上市后的角逐蒙上一層不確定性。

??截至7月12日收盤，46家港股上市物企總市值達9767.88億港元，平均總市值212.35億港元。市值穩居榜首的碧桂園服務（06098.HK），總市值沖破兩千億，達2483.2億港元；而曾經的“認購王”燁星集團（01941.HK）總市值最低，僅約2.8億元。總市值排行榜的首尾兩端，相差約887倍，而領悅服務與頭部相差近212倍。

??其中，14家總市值超百億，總市值不足20億的有13家，年內上市的朗詩綠色生活、領悅服務、宋都服務3家均在其中。

??此外，上市47天的新希望服務，雖有22.88億的總市值，不過相較于上市之初的30.4億港元，卻也蒸發了近8億。

??物業分拆上市潮仍在繼續，不過緊隨資本市場回歸理性，曾經物業股上市必漲的神話破滅，虛高估值也逐漸回調。

??年內上市的8家港股物企中，2家上市首日下跌，2家持平，4家上漲。其中，宋都服務以36%的跌幅創物業股首日上市新高；朗詩綠色生活上市首日漲幅41.51%，在46家港股上市的物企中，僅次于首日上漲41.51%的鑫苑服務。越秀服務、領悅服務上市首日收盤價與發行價持平。

??46家港股物企，平均市盈率為31.66倍。其中，18家物企的市盈率超平均值。市盈率最高的華潤萬象生活，達115.09倍；融創服務、碧桂園服務、世茂服務，緊隨其后，市盈率都超過了70倍。

??而有7家市盈率不足10倍的，包括第一服務、宋都服務、興業物聯、鑫苑服務、彩生活、中奧到家、祈福生活服務。

??據樂居財經統計，今年以來，已有29家物企在港交所遞表，除了長城物業在管規模過億，其余20余家物企在管體量普遍偏小，其中有4家甚至未破千萬。

??健康、商管、純商業、綠色、地鐵、民生……難從規模進行敘事的中小型物企，正在通過切入細分賽道以增加突圍勝算。

??八成收入源自川蜀

??在房企派系較量中，川系房企自成一派。有人這么總結他們的行事風格：喜歡在自己地盤干擅長的事。而這從領悅服務超八成在管面積盤踞在四川省內也能看出來。

??招股書顯示，截至2020年12月末，領悅服務在管項目數量合計174個，總在管面積為2022.3萬平方米。其中，分布在四川省內的在管項目151個，在管面積1709萬平方米，占總在管面積的84.5%。

??而事實上，早在2017年底，領悅服務就制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全國”新發展戰略。此后的三年，領悅服務大肆擴張，在管項目從2018年的53個，增至了2020年的174個。

??不過在這個過程中，領悅服務的業務布局，顯然還是主要押在了大本營四川。2018年-2020年，其于川內的在管項目由35個增加至151個，在管建筑面積由517.6萬平方米增加至1709萬平方米。同期，川內項目的收入也由5875.7萬元增加至了2.39億元，收入占比從51.7%提升至80%。而與此同時，來自川外市場的營收占比，從近5成壓縮到了2成。

??進一步深究領悅服務在川內的面積新增，主要還是于遞表前進行了三筆收購。

??2018年8月，領悅服務對價1020萬元，收購了眉山天富51%的股權；而緊接收購前，眉山天富的在管總建筑面積約為150萬平方米；2019年7月，以1890萬元，領悅服務收購了資陽佳美53.69%股權，此筆收購為其帶來了630萬平方米的在管建筑面積；去年8月，再次以900萬元收購成都新地100%股權，增拓30萬平方米的在管建筑面積。

??連續三年，在四川省內每年一筆收購，合計新增在管建筑面積約為810萬平方米。

??得益于收購，領悅服務對關聯方的倚重也有所降低。截至2020年末，來自獨立第三方的在管面積為1103.6萬平方米，占總在管面積54.6%，

??不過，來自第三方的平均物業管理費卻遠低于領悅控股集團開發的項目。2018年-2020年，領地控股所開發物業的平均物業管理費分別為每月每平方米1.83元、2.50元及2.93元；而同期來自第三方的平均物業管理費分布為1.25 元、1.25元及1.35元。

??據了解，此次最終發售價厘定為每股4.19港元，IPO募資凈額約為2.45億港元。

??對于募集資金用途，領悅服務表示，70%將用于戰略收購及投資，20%將用于升級信息系統及設備；10%將用作營運資金。

??增值服務占比不到4%

??與大多數物企類似，領悅服務的業務板塊也分為物業管理服務、非主業增值服務和社區增值服務三塊。

??招股書顯示，2018年-2020年，領悅服務實現營業收入1.69億元、2.79億元、4.28億元；同期歸母凈利潤1193萬元、32098萬元、6521萬元。復合年增長率分別為59.2%、123.3%。

??其中，物業管理服務收益從1.14億元增加至了2.99億元，占比由67.3%提高至69.8%。不過，物業管理服務雖然貢獻了近七成的收入，但其毛利率卻是三大板塊中最低的。

??過去三年，領悅服務的物業管理服務毛利率分別為25.4%、29.9%、32.6%；而同期，非主業增值服務的毛利率分別為28.2%、31.3%、35%，社區增值服務的毛利率分別為44.2%、45.8%、47.9%。

??不過，社區增值服務毛利率領銜，收入占比卻不到四成。截至2020年底，領悅服務的非業主增值服務、社區增值服務相關營收占比分別為26.4%、3.8%。

??造富超8億

??“IPO永遠是最好的造富工具，企業家在IPO“戰役”帶來滾滾財富，也推開富豪俱樂部的大門。”

??緊隨全球發售后的股權架構披露，假設超額配股權未獲行使，劉氏家族所持股份數目占領悅服務上市后已發行股本總額的74.25%。以首日收盤的11.73億總市值計算，領悅服務IPO為劉氏家族造富約8.71億港元。

??從領地到領悅，相隔7個月，兩場場資本盛宴，劉氏家族都只帶了唯一的局外人魏悅。

??IPO發售之前，領悅服務由劉氏家族重權把控，在持股量的劃分上也與領地控股完全相同。其中，劉玉輝與兩位侄子劉策、劉浩威三人各自持股占比32.83%，龍一勤、王濤和侯三利各持占比0.17％。劉氏家族合計持股99%，唯一的局外人魏悅，手持剩下的1%股份。

??招股書中稱，魏悅與劉玉輝及其妻子龍一勤是好友，三人于2016年在澳大利亞的業務及社交活動中相識，魏悅是一位有多年澳大利亞房地產投資經驗的企業家。

??去年12月1日，魏悅全資持有的DuyueCapital向領悅服務注資約63.74萬元，換得領悅服務IPO之前1%的股權。