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??“我們認為新政策對城市更新實施主體能力提出了更清晰、更高的要求。”8月25日，佳兆業集團的管理層在上半年業績發布會回應了多個有關城市更新的問題，其中便包括了半個月前發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。

??對重倉城市更新項目的粵派房企而言，這關乎著未來的規模和利潤表現。據統計，截至6月底，僅僅是時代中國、雅居樂集團、中國奧園、富力地產這4家房企的城市更新項目潛在總貨值就達到了3.8萬億元。而佳兆業1年前的城市更新貨值就已高達2.6萬億元。

??從目前來看，房企們的反應還是比較淡定，時代中國董事會主席岑釗雄、中國奧園行政總裁郭梓寧都表示，公司基本沒有參與老城區的改造，拆建比大部分沒超過2，也基本為就地安置，符合政策要求。富力地產則聲稱，新政執行上需要時間，所以該公司的舊改目標暫時沒有太大改變。佳兆業更為自信，認為自身的優勢今后將進一步凸顯，除了繼續深耕粵港澳大灣區外，該公司還要加速城市更新模式全國復制。

??防止大拆大建的新政策

??8月10日，住房和城鄉建設部發布《征求意見稿》。其中提到，近期各地積極推動實施城市更新行動，但在推進過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

??為了解決這些問題、防止城市更新變形走樣，《征求意見稿》提出要嚴格控制大規模的拆除、增建和搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。具體措施包括，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2；更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%；穩步實施城中村改造，做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，住房租金年度漲幅不超過5%等。

??《征求意見稿》強調，不沿用過度房地產化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，鼓勵推動城市更新由“開發方式”向“經營模式”轉變。

??有分析認為，上述關于建設強度、就地安置比例等規定，使得城市更新的土地經營價值有了較大幅度的下降，也令推進中的項目面臨著較大的不確定性，對各類參與城市更新項目的主體，特別是在深圳、廣州等較大城市城市更新項目儲備較多的房企影響直接。

??“城市更新步子邁的比較大的是粵港澳大灣區，所以受影響較大的也是重倉這些項目的粵派開發商。”某房企城市更新部門負責人表示。

??房企紛紛表態：影響不大

??近幾年，隨著主要城市地價的不斷上漲，城市更新成為了不少房企在招拍掛市場之外的重要納儲渠道。而城市更新項目最終釋放出來的貨值和利潤，也令房企們看到了對沖招拍掛項目利潤下行的希望。

??根據中國奧園的中期業績報告，截至6月30日，該公司計入城市更新項目后的總貨值約13482億元。其中，70個城市更新項目的可售貨值占比已經超過50%，達到7543億元，99%位于粵港澳大灣區。

??中國奧園將城市更新視為一項競爭優勢，認為既有助增厚土地儲備，也可通過一二級聯動、一級開發及項目出售實現利潤，未來利潤可見性高。該公司預計2021年至2024年城市更新可轉化2420億元的可售貨值，利潤水平均優于普通項目，平均毛利率可達35%至40%，凈利率15%至20%。

??同樣深耕粵港澳大灣區的時代中國擁有大約160個處于不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約5340萬平方米，預計總貨值超過1.6萬億元。雅居樂的城市更新業務雖然起步較晚，但截至6月底，也簽下了22個合作協議，鎖定預計建筑面積1492萬平方米，鎖定貨值預計4522億元。同期，富力地產也有58個已簽約舊改項目，可售貨值超1萬億元，78%位于粵港澳大灣區。

??佳兆業集團在去年曾披露過一組數據：截至2020年上半年，公司在城市更新儲備方面的占地面積為4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元。根據該公司8月25日發布的中期業績報告，截至2021年6月底，其城市更新團隊有1090人之多，擁有項目213個，占地面積超5370萬平方米，可售面積預計達1.1億平方米，粵港澳大灣區項目儲備占比逾99%。雖然沒有公布最新的貨值數據，但以去年的基數來看，其城市更新的總貨值大概率超過3萬億元。

??城市更新項目已經成為了這些房企確保未來規模和利潤增長的重要支柱，而《征求意見稿》的出臺則為原本確定性頗高的增長打上了一個問號。上述的大部分房企在業績會上都被問到了新政的影響，郭梓寧認為，有關城市更新防止大拆大建的新規政策，是推動城市更新向漸進式、可持續模式轉變。“中國奧園一貫倡導有機更新，即注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產業的系統性更新策略，契合國家政策導向。”據其介紹，該公司以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區舊城改造，拆建比等符合政策要求。在增建方面，配建公共服務設施；在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

??富力地產董事長李思廉在8月24日的業績會上表示，城市更新政策在粵港澳大灣區不是新話題，公司扎根在廣州，根據政策導向，應該是集中在越秀區和荔灣區等老城區的項目要比較注意，其他區域影響很小。

??“城市更新納入了國家的‘十四五’規劃，我們認為這個新政的出臺正當時，預計下一步還會有更多科學合理的實施細則。城市更新必須走高質量發展之路，新政有助于行業規范和健康發展。”佳兆業集團總裁麥帆如此表示。作為城市更新領域的排頭兵，佳兆業集團的底氣還是比較足，從麥帆的表態來看，《征求意見稿》并沒有影響該公司的發展節奏。據其透露，未來一到兩年內該公司還將轉化城市更新項目可售面積382.8萬平方米，對應的貨值超過1400億元。