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??10月19日，中國海外發展有限公司（下稱“中海”，00688.HK）公布了2021年第三季度業務回顧、經營情況及財務表現。

??前三季度，中海在內地14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價為543.6億元。這在今年前三季度新增土地儲備總地價1001.2億元中，占比超過50%。

??將上述數據拆分可以看到，三季度中，中海（含中海宏洋）在9月單月，通過集中招拍掛拿地共25幅，新增總建面達444萬平方米，拿地總價512億元，權益拿地總價503億元，權益拿地總價占到前8月的62%。投資集中度之高，由此可見一斑。

??作為一家規模達數千億元的頭部房企，根據市場的變化有選擇性的拓展土儲，是一個再正常不過的舉動。不過，記者通過梳理資料發現，今年以來，投資規模達千億元的中海并未有在上海公開土地市場拿地的動作。有分析人士認為不排除受上海“圍標”事件影響，目前仍未達到解禁期。不過，去年，中海與上海黃浦區簽署建國東路舊改項目戰略合作協議，間接獲得土地項目。

??2020年，四個一線城市為中海貢獻超過1000億元的銷售額。當年，在上海市場，中海以227.6億元的權益金額拿下銷冠的位置，領先第二名萬科27億元，這是中海自1992年進入上海以來的高光時刻。

??對于今年未能在上海公開土地市場拿地等問題，10月21日，記者聯系了中海等相關負責人發送采訪提綱，但截至發稿未能收到回復。

??錯峰拿地 三季度集中補倉

??根據中海10月19日披露的信息，2021年至今，該公司的銷售和收入規模同比進一步擴大。

??2021年前9月，中海連同其聯營公司及合營公司實現合約物業銷售額為2,753.0億元，同比增長7.0%；收入為1511.2億元，同比上升27.7%，經營溢利為394.0億元，同比上升1.5%。

??土地收購方面，今年1-9月，中國海外發展收購的土地累計應占樓面面積約900.88萬平方米，累計應付的土地出讓金約為1001.57億元。

??不過，從過程來看，今年三個季度，中海采取的是“前松后緊”的方式來拿地。

??機構發布的一份報告數據顯示，今年4月至5月共有16個城市完成首輪集中供地，平均溢價率達16.6%。其中杭州、廈門、深圳及寧波土拍競爭激烈，溢價率均在25%以上，重慶則高達38.8%。

??首輪集中供地中，偏高的土地成本導致房企利潤被進一步壓縮。在這一背景下，中海放緩了拿地步調，其在4月至5月僅拿地5宗。截至6月末，該公司上半年共在14個城市合計新增20幅土地，權益地價458億元，不及全年1650億元拿地預算的3成。

??在2021年中報業績會上，公司董事會主席顏建國表示，第一批集中供地市場很熱，競爭比較激烈，回報也比較低。公司堅守投資刻度，要求合理的回報。不會為買地而買地，不賺錢的地不會去買。

??彼時他預測：土地端下半年會更加理性一點，諸如中海這樣的企業“機會會更多一點”。

??到二輪集中供地，在許多城市出現流拍、底溢價率的情況后，中海的機會開始顯現，逆市拿地的動作頻頻。這也就有了上述單月拿地超過500億元的舉動。

??從近年來中海的拓儲動作總體來看，盡管動輒斥資逾千億元補倉，但土儲總量仍出現一定的下降。2019年、2020年及2021年，該公司總土儲分別為8923萬平方米、9190萬平方米、9224萬平方米，其中不含中海宏洋部分的權益土地儲備分別為5367萬平方米、5236萬平方米、4985萬平方米。

??與此同時，該企業的毛利率也跟隨行業總體趨勢，逐漸下探。財報數據顯示，2018年-2020年，中海的毛利率分別為37.79%、33.66%、30.05%。

??10月20日，美銀證券的報告指出，中海今年第三季收入及經營溢利分別按年升46%和5.8%，但營運利潤率按年下降7個百分點，主要由于較低的毛利率和非經營性項目，例如較低的投資物業重估收益所致。報告指出，由于微調中海外的毛利率，該行將其2021財年盈利預測下調了3%。

??新增千億土儲 或受“圍標事件”影響未現上海土拍市場

??一線城市向來能夠受到中海管理層的足夠重視。今年8月23日，在中海舉行2021年中期業績發布會上，行政總裁張智超指出，會堅持在一線城市按投資策略進行布局和相應的投資比重。“一線城市本身是中海一直深耕的，而從回報率看，一線城市的防守性極其強”。

??2020 年，中海地產實現合約銷售額約為 3607 億元，同比增長 12.5%。其中，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額為 1126 億元。據此推算，一線城市銷售占比超過四分之一。可見，一線城市對中海的的重要性。

??不過，從今年兩輪集中供地的公開信息來看，并未見到中海的身影出現在上海土拍市場。

??今年5月24日，有媒體報道稱，中海、萬科以及華潤三家房企，由于2020年的圍標事件，被上海土拍拒收報名參拍資料。

??上述“圍標”事件發生于2020年4月，中海地產上海公司總經理崔帥被上海市公安局經偵隊采取刑事強制措施，并已處于被調查階段。調查因其涉嫌“圍標”上海虹口區一宗純住宅用地。9月12日，中海地產在內部下達通知，免除中海地產華東區域總經理齊大鵬、上海公司總經理崔帥職務，由劉慧明擔任二人職務。

??優淘城總裁認為，圍標事件的影響比較大。今年的首次輪集中供地里，上海本地有一批實力比較強的國企，所以萬科、中海、華潤可能需要一定的時間和公關消化影響。政府為避免地價受損，不給這幾個開發商機會。近年上海房價表現突出，是行業爭搶的主要優質市場，中海也就失去拿到今年優勢市場地塊的機會。

??一位知情人士對記者稱，“圍標”事件發生后，對企業最直接的影響就是地拿不到了，后續的工作沒辦法正常開展，相應的，公司整個投拓部門都可以被砍掉。

??中海地產自1992年首次進入上海，截至2020年，共開發約29個項目，涵蓋住宅、寫字樓、商業等物業類型，其中住宅約2萬套，面積達600萬平方米，累計投資總額超過1000億港元。

??2020年7月29日，中海與上海市黃浦區人民政府簽訂合作框架協議。根據協議約定，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。該項目總投資額達590億元，是中海發展歷史上投資規模最大的項目。這也就意味著中海以間接的方式獲得了在上海的土地。