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??今年一直在土地市場“買買買”的越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK 以下簡稱“越秀地產(chǎn)”），終于也有了賣出的動作。10月24日晚，該公司透露已經(jīng)與越秀房產(chǎn)信托基金(00405.HK 以下簡稱“越秀房托”)旗下公司簽訂了收購契約，以78億元的總代價賣出越秀金融大廈100%股權(quán)。

??在這之前，越秀地產(chǎn)因為在集中供地中的積極表現(xiàn)而備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年前9月，該公司的購地金額約為407億元，占同期銷售額的57%。從越秀地產(chǎn)的角度看，此次出售資產(chǎn)回籠資金，有利于加強資產(chǎn)負(fù)債水平和流動資金狀況，預(yù)計凈負(fù)債率將由49.8%下降至40.5%。

??越秀房托是越秀地產(chǎn)的老搭檔了，該機構(gòu)持有的7個商業(yè)項目都是從后者手里收購來的。越秀金融大廈是目前越秀地產(chǎn)的投資物業(yè)中收入表現(xiàn)較好的，上半年租金收入達(dá)到了1.9億元。

??10月25日，越秀地產(chǎn)的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，此次交易是水道渠成的結(jié)果，不排除雙方今后還有互動項目。

??越秀房托78億元接盤

??越秀金融大廈是廣州十大摩天大樓之一，位于廣州市珠江新城的核心位置，總建筑面積約21萬平方米，地上68層的建筑里包含了4層零售商場及64層寫字樓，地下的4層車庫擁有827個地下停車位。截至今年6月底，該項目的出租率已經(jīng)達(dá)到了91.4%。

??從越秀地產(chǎn)半年報披露的數(shù)據(jù)來看，越秀金融大廈是該公司投資物業(yè)中的核心資產(chǎn)。上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)商業(yè)租賃收入3.5億元，同比上升20.1%。其中，越秀金融大廈就貢獻(xiàn)了1.9億元的租金收入，占比超過五成。

??越秀金融大廈以約78億元的價格出售，較2021年8月31日80.3億元的估值折讓了2.9%。根據(jù)越秀地產(chǎn)的估算，這筆交易可為其帶來13.66億元的稅后收益。更重要的是，項目出表后將對該公司的資產(chǎn)負(fù)債表帶來正面影響。例如，出售完成后，越秀地產(chǎn)的總資產(chǎn)預(yù)計將減少約24.4億元，凈資產(chǎn)則將增加約13.7億元，可獲得的稅后現(xiàn)金凈額約為31.3億元，預(yù)計凈負(fù)債率將從49.8%下降至40.5%。

??交易的買方是越秀房托旗下公司，而越秀地產(chǎn)持有越秀房托38.7%的股份。越秀地產(chǎn)在公告中表示，公司專注發(fā)展和培育商業(yè)投資物業(yè)，越秀房托作為指定物業(yè)持有平臺，持有其已落成的部分投資物業(yè)。這種互動模式有望同時帶動兩家公司的長遠(yuǎn)增長。

??據(jù)了解，在交易前，越秀房托旗下共有8個商業(yè)項目，其中7個是來自越秀地產(chǎn)，包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、杭州維多利中心等。近些年，兩家公司之間的互動已經(jīng)漸趨常態(tài)化，2017年底，越秀地產(chǎn)將武漢越秀財富中心及星匯維港購物中心賣給了越秀房托，作價22.8億元。1年后，該公司又以5.9億元的價格轉(zhuǎn)讓了杭州維多利中心給越秀房托。

??時隔近三年，雙方才又達(dá)成了這筆新交易。對于時機的選擇，越秀地產(chǎn)方面認(rèn)為是買賣雙方談判、水道渠成的結(jié)果。截至6月底，越秀地產(chǎn)擁有的出租投資物業(yè)共約77.4萬平方米，賣掉越秀金融大廈后，還有不少在租及在建的商業(yè)項目，未來也有可能陸續(xù)輸送給越秀房托。

??前9月買地花了400億元

??在披露出售資產(chǎn)公告兩個星期前，越秀地產(chǎn)剛剛實現(xiàn)了全國布局的新突破。10月13日，該公司與仁恒置地在上海的第二輪集中供地中，斬獲了閔行新城梅隴社區(qū)的一幅宅地，總地價46.21億元。這是越秀地產(chǎn)首次進(jìn)入上海，補齊四大一線城市拼圖中的最后一塊。

??今年以來，央企、國企在集中供地中表現(xiàn)搶眼，越秀地產(chǎn)便是其中的一匹黑馬。4月底，廣州的首輪集中供地推出了48宗涉宅土地，越秀地產(chǎn)獨攬了8宗，總成交地價達(dá)約177.5億元。9月末，在廣州的第二輪集中供地中，該公司又斥資近103億元競得了2宗宅地。此外，其在北京、寧波等城市也有收獲。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前9月，越秀地產(chǎn)的權(quán)益購地總金額為407億元。同期，該公司錄得的合同銷售金額約為712億元，投銷比達(dá)到了57%。

??這家老牌國企并不掩飾對于土地的渴求。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)的管理層表示，公司每年都有一個投資強度的安排，以目前的杠桿水平來看，會鋪排在40%到50%。市場好的時候，資金充裕的話，會達(dá)到60%。2021年，該公司的銷售目標(biāo)為1122億元，土地支出的預(yù)算為523億元，計劃的投銷比約46.7%。

??相較2020年410億元的投資支出，2021年的預(yù)算增加了將近28%，高于越秀地產(chǎn)今年定下的17%的銷售額增速。該公司認(rèn)為，集中供地的規(guī)則下，自己的機會還會多一些，保持適度的投資強度，有助于把握機會進(jìn)入目標(biāo)城市和維持業(yè)績的穩(wěn)定增長。

??越秀地產(chǎn)所謂的穩(wěn)定增長，指的是在行業(yè)的平均中檔速度水平以上。“因為以我們的規(guī)模來說，目前還處在千億級別，在這個基礎(chǔ)上穩(wěn)中求進(jìn)，按照行業(yè)的增長速度或者略高一點，可能也是比較合適的。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在中期業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)，如果機會好一些，鋪排可以加快一點，但總體基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)。

??增長的彈性來自于相對穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。截至6月末，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.4%、49.8%和1.8倍，繼續(xù)保持“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)，同時穆迪、惠譽也維持其Baa3和BBB-的投資級評級。

??“三道紅線”零踩線，保持兩家國際評級機構(gòu)的投資級評級是越秀地產(chǎn)的底線。越秀地產(chǎn)的相關(guān)人士表示，今年該公司的投資計劃以及現(xiàn)金流安排都是圍繞這個目標(biāo)來開展，截至目前，土地購置都在計劃內(nèi)。按照該公司年初披露的數(shù)據(jù)，其預(yù)期今年的現(xiàn)金流入為840億元，現(xiàn)金流出835億元，流出的主要項目是523億元的土地款支出及拍地保證金。