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??8.8億元發(fā)債，28.3億元拿地，35.76億元賣項(xiàng)目，這幾個(gè)數(shù)字讓鮮有露面的上實(shí)城開成了10月房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

??10月20日，上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱：上實(shí)城開）公告，其非全資附屬公司上海城開（集團(tuán)）有限公司（簡稱：上海城開）與上海徐匯資本投資有限公司（簡稱：徐匯資本）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以35.76億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓上海寰宇城市投資發(fā)展有限公司（簡稱：上海寰宇）60%股權(quán)。

??上海寰宇為濱江城開中心的擁有人兼開發(fā)商，上實(shí)城開的這一紙公告將歷時(shí)六年建設(shè)的濱江城開中心轉(zhuǎn)到了徐匯資本手里。在出售事項(xiàng)完成后，上實(shí)城開不再擁有上海寰宇任何權(quán)益，上海寰宇的財(cái)務(wù)業(yè)績也不再并入上實(shí)城開。

??對(duì)于這次出售，上實(shí)城開講得很清楚，就是濱江城開中心項(xiàng)目的開發(fā)周期長，需要巨額投資，項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的投資回收期比預(yù)期長。因此，為降低負(fù)債率，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，上實(shí)城開決定轉(zhuǎn)讓上海寰宇全部股權(quán)。

??市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，上實(shí)城開出售濱江城開中心項(xiàng)目一方面是對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行盤整和優(yōu)化，另一方面是回籠資金緊急“補(bǔ)血”，提升現(xiàn)金流，減少利潤虧損。

??公開數(shù)據(jù)顯示，上實(shí)城開的現(xiàn)金流并不十分充足，這筆收益稱得上是“及時(shí)雨”。截至2021年6月30日，上實(shí)城開手握現(xiàn)金為90.39億港元，較去年末下降5.66%;總貸款約為209.87億港元，較去年底增加約15.44%。同期歸母凈利潤5402.9萬港元，同比下降64.23%。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者就相關(guān)采訪聯(lián)系上實(shí)城開，截至發(fā)稿前，上海辦公室電話一直無人接聽，香港辦公室就記者發(fā)出的采訪提綱未做任何回復(fù)。

??按照公告，出售濱江城開中心后，上實(shí)城開預(yù)期所得款項(xiàng)凈額約為28.1億元，將用作償還公司現(xiàn)有貸款及結(jié)付日常營運(yùn)及資本開支。

??頻繁變現(xiàn)維持現(xiàn)金流

??通過變現(xiàn)項(xiàng)目公司的股權(quán)改良資金狀況，上實(shí)城開并不是第一次。

??就在去年底，上實(shí)城開剛剛完成一筆項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。將湖南淺水灣湘雅溫泉花園有限公司67%股權(quán)售予恒大，除稅前收益約5.66億元。

??此前上實(shí)城開就有過多次出售動(dòng)作。包括19億元出售上海城開中心項(xiàng)目40%股權(quán)予中庚地產(chǎn)，11億元出售天津項(xiàng)目40%股權(quán)予遠(yuǎn)洋，退出徐家匯中心項(xiàng)目，并以此置換4宗位于上海濱江，臨近上海世博中心的土地。

??上海某房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)人士表示，2010年收購中新地產(chǎn)后，上實(shí)城開就開始了一系列重組和資產(chǎn)剝離動(dòng)作，可以理解成消化在收購前開始運(yùn)作的虧損項(xiàng)目。從上實(shí)城開出售的這些項(xiàng)目來看，都是會(huì)積壓幾年甚至還要占用大量資金的項(xiàng)目，這對(duì)于上實(shí)城開這類營收不到百億規(guī)模的公司來說，的確具有較大的開發(fā)壓力和操作難度。

??資料顯示，此次交易的核心資產(chǎn)—濱江城開中心，位于上海徐匯濱江板塊的核心商務(wù)地帶，占地面積約7.7萬平方米，地上建筑面積28.46萬平方米。該項(xiàng)目從2015年動(dòng)工至今，已有六年之久。原本這座總體量約50萬平方米的大型城市綜合體預(yù)計(jì)2017年實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，但直至此時(shí)被出售濱江城開中心一期才竣工并投入運(yùn)作。

??另據(jù)上實(shí)城開2021年中報(bào)披露，濱江城開中心預(yù)期在2020年-2023年分期落成。項(xiàng)目可售面積32.46萬平方米，在建面積29.08萬平方米，實(shí)際可售面積將達(dá)到61.54萬平方米，但項(xiàng)目一直沒有銷售，且后期再無待開發(fā)土地。

??按照上實(shí)城開預(yù)期，濱江城開中心項(xiàng)目對(duì)公司負(fù)債率影響較大，短期內(nèi)很難有業(yè)績貢獻(xiàn)。那么徐匯資本作為徐匯區(qū)國有資本投資平臺(tái)，于今年9月24日正式揭牌開業(yè)，又將如何運(yùn)作該項(xiàng)目呢？記者通過各種渠道未能聯(lián)系到徐匯資本。

??“有一部分原因算是無奈退出，濱江城開中心開發(fā)了六年才落成一期，也是因?yàn)樯蠈?shí)城開‘吃不下’且極易導(dǎo)致賬面資金不夠?qū)捲！．?dāng)初用徐家匯中心項(xiàng)目置換，是考慮到這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)難度較小，可供出售，能實(shí)現(xiàn)資金較快回籠。但目前來看相對(duì)的去化速度及市場(chǎng)壓力比較大，上實(shí)城開不想把戰(zhàn)線拉長。”據(jù)接近上實(shí)集團(tuán)的相關(guān)人士透露。

??不論是這次賣項(xiàng)目還是過往的幾次出售，上實(shí)城開的說辭幾乎如出一轍。大概的意思就是出售股份變現(xiàn)有助優(yōu)化上實(shí)城開旗下投資性物業(yè)的戰(zhàn)略布局，提升現(xiàn)金狀況，騰出資金加快開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目及可用作收購將來發(fā)現(xiàn)的任何新項(xiàng)目。

??顯然，在即將步入的2021年年末，上實(shí)城開選擇將濱江城開中心從財(cái)務(wù)報(bào)表中剝離，為的就是緩解現(xiàn)金流壓力，改善整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

??“錢緊地慌”的承壓

??種種跡象表明，上實(shí)城開“缺錢”了。

??在上海第二批土地集中出讓中，上實(shí)城開收獲兩幅居住用地，分別位于青浦區(qū)、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，總耗資約28.3億元。

??實(shí)際上，在房企們各顯神通擠入上海灘的畫面中，鮮有上實(shí)城開露面的鏡頭，特別是人聲鼎沸的土拍現(xiàn)場(chǎng)。

??但自2020年以來，上實(shí)城開參與了很多城市舊改和土地競拍，先后以46.28億元、4.29億元拿下上海桂林路航天項(xiàng)目和上海新虹街道商業(yè)用地。

??此外還以26.6億元，溢價(jià)18%競得天津河?xùn)|工業(yè)大學(xué)3號(hào)地塊；以13.29億元收獲了武漢陽邏香開長龍住宅地塊；15.25億元中標(biāo)西安浐灞宅地等。

??上實(shí)城開方面表示，中標(biāo)上述地塊可以大大充實(shí)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備，待項(xiàng)目落成后將為集團(tuán)提供進(jìn)一步收入來源。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上實(shí)城開及其聯(lián)合體需要支付的總土地款在150億元左右。就目前上實(shí)城開的資金狀況，承壓是難免的。

??市場(chǎng)也有另一層解讀認(rèn)為，上實(shí)城開雖背靠上海國資委，卻一直靠出售資產(chǎn)維持現(xiàn)金流，土地儲(chǔ)備日益縮減。在錯(cuò)失最佳擴(kuò)張時(shí)機(jī)的那幾年后，也暴露了上實(shí)城開的“地荒”處境。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，上實(shí)城開土地儲(chǔ)備共27個(gè)項(xiàng)目，分布在上海、北京、天津、西安、重慶、武漢等11個(gè)城市。其中大部分為建成和處于建設(shè)期中，未來可售規(guī)劃建筑面積414萬平方米。

??“錢緊”是上實(shí)城開可以看到的，但“地荒”也擺在了明處。從歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，上實(shí)城開土儲(chǔ)呈下滑之勢(shì)。最高時(shí)期的2011年擁有的土儲(chǔ)超1700萬平方米，2012年末可售建筑面積約899.9萬平方米，到了2019年和2020年可售規(guī)劃建筑面積已下降到378萬平方米和357.5萬平方米。

??4月30日，在上實(shí)城開召開的2021年度工作推進(jìn)會(huì)上，總裁唐鈞對(duì)2021年的工作進(jìn)行了再部署，要求進(jìn)一步明晰投拓戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升財(cái)稅管理水平，確保全面完成2021年的目標(biāo)任務(wù)。在上實(shí)城開的2021年中報(bào)中也提出要全力增加住宅等土地儲(chǔ)備。

??長三角某房企高管表示，在“狼多肉少”的上海土地市場(chǎng)，上實(shí)城開沿用抱團(tuán)方式獲取項(xiàng)目，也是為其“地荒”及時(shí)輸血。現(xiàn)在開發(fā)商能放心拿地的地方越來越少，利潤薄沒關(guān)系，但“錢緊”升級(jí)后，貸款、發(fā)債都很苛刻，無論哪個(gè)渠道，開發(fā)商融資都面臨巨大的挑戰(zhàn)。

??除了啃“老本”外，上實(shí)城開在10月15日完成發(fā)行2021年度第一期為期3年的中期票據(jù)，本金總額為人民幣8.8億元，票面利率為3.48%。截至2021年6月30日，上實(shí)城開短期有息負(fù)債約52.5億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為64.27%，較去年末上漲2.11個(gè)百分點(diǎn)。

??除此之外，上實(shí)城開和母公司“上實(shí)系”以及上實(shí)發(fā)展的同業(yè)競爭和資源分配問題，一直被資本市場(chǎng)質(zhì)疑。10月27日，上實(shí)城開收盤價(jià)為每股0.65港元，總市值31.24億港元，幾近仙股之列。上實(shí)城開市值被低估的原因，有業(yè)內(nèi)分析，A、H股上市公司間的同業(yè)競爭及兩家公司的整合遇阻，對(duì)其影響很大。

??上實(shí)集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)平臺(tái)的整合拖了近十年，至今沒得到徹底解決。相反“上實(shí)系”同業(yè)競爭導(dǎo)致雙方發(fā)展相對(duì)緩慢。2011年-2020年財(cái)報(bào)顯示，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)城開營收都未破百億元，上實(shí)發(fā)展2020年全年合約銷售額僅50億元，上實(shí)城開的銷售額為76.08億元。2021年上半年，上實(shí)城開銷售額為48.66億元。

??上實(shí)城開與上實(shí)發(fā)展的業(yè)務(wù)整合以及由此帶來的財(cái)務(wù)改善耗時(shí)比預(yù)想延后了很多年，相比之下，上實(shí)城開的收入和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更廣，未來上實(shí)城開如何定位，或直接影響到“上實(shí)系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。最終，誰會(huì)留下，仍是個(gè)謎。