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??一片凄風(fēng)苦雨中，香港新地王誕生了！

??在房企們一個(gè)接一個(gè)陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，恒基兆業(yè)以508億港元、折合人民幣約418億元拿下“世紀(jì)地王”的消息，一時(shí)震動(dòng)行業(yè)內(nèi)外，該單宗地塊總價(jià)已接近深圳第二批集中供地合計(jì)出讓金總額。

??11月3日，香港發(fā)展局公布中環(huán)新海濱3號(hào)用地招標(biāo)結(jié)果，恒基兆業(yè)附屬的Pacific Gate Development Limited（國(guó)基發(fā)展有限公司）中標(biāo)，批租期50年，標(biāo)書標(biāo)價(jià)508億港元，

??受疫情反復(fù)和香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差影響，該宗地皮的估值曾多次下調(diào)，最終有機(jī)構(gòu)給出的估值范圍在370億-755.6億港元，恒基兆業(yè)508億元港元中標(biāo)在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。

??拿下的3號(hào)地塊自然不是首個(gè)“地王”項(xiàng)目。2017年，恒基以323.8億港元拿下中環(huán)另一宗位于美利道的商業(yè)地塊，樓面尺價(jià)高達(dá)50064港元，折合人民幣約47.6萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下香港單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍由恒基兆業(yè)所保持。

??6份標(biāo)書，恒基100分勝出

??恒基兆業(yè)拿下的“世紀(jì)地王”地皮位于香港中環(huán)的心臟位置，也是中環(huán)核心區(qū)最后一塊超大型商業(yè)地塊，緊鄰香港著名地標(biāo)IFC（國(guó)際金融中心），其中恒基兆業(yè)持約40.77%權(quán)益。

??出讓信息顯示，地塊面積約51.63平方尺（即約4.79萬(wàn)平方米），扣除政府設(shè)施后的商業(yè)樓面161尺計(jì)算，宗地每尺樓面地價(jià)31463港元，換算成人民幣和平方米，即樓面價(jià)約278438元/平方米，出讓年期為50年。

??按香港發(fā)展局發(fā)言人表示，政府的愿景是將該宗用地打造成香港的嶄新地標(biāo)，希望通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)世界地標(biāo)，加強(qiáng)中環(huán)內(nèi)陸和海濱的連接。

??考慮到設(shè)計(jì)和地價(jià)兩個(gè)因素，這宗被香港發(fā)展局局長(zhǎng)黃偉綸形容為兼?zhèn)湎∪毙院涂伤苄詢r(jià)值的中環(huán)最后一幅大型地標(biāo)式商業(yè)地，在招標(biāo)時(shí)，采用了罕見(jiàn)的“雙信封制”方式，即意向開(kāi)發(fā)商投標(biāo)時(shí)需將設(shè)計(jì)規(guī)劃建議和價(jià)格建議以兩個(gè)獨(dú)立信封分別提交，評(píng)分比重各占50%。

??雖宗地面積較大，總價(jià)高且對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求復(fù)雜，招標(biāo)半年時(shí)間地塊仍收獲6份標(biāo)書，包括恒基、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、九倉(cāng)置業(yè)伙拍港鐵及華懋集團(tuán)合資以及信置、招商局置地與鷹君合資，最終達(dá)標(biāo)入圍的僅2份。

??經(jīng)過(guò)香港特區(qū)政府5個(gè)多月的評(píng)審，最終確定恒基兆業(yè)旗下子公司以總分100分勝出（在價(jià)格建議和非價(jià)格建議的個(gè)別評(píng)審中，表現(xiàn)最好的標(biāo)書會(huì)獲取滿分）。

??“對(duì)于恒基來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)相對(duì)較弱情況下拿到一塊比較好的地，總價(jià)盡管過(guò)高但折算下來(lái)單價(jià)并不高，且該地塊定位不一般，總的來(lái)說(shuō)是劃算的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，“收到6份標(biāo)書，表示多個(gè)發(fā)展商亦看好其發(fā)展前景。”

??計(jì)劃投資630億元，集團(tuán)負(fù)債率僅29.12%

??根據(jù)恒基地產(chǎn)晚間發(fā)布的中標(biāo)公告，在談及收購(gòu)地塊原因時(shí)，提到物業(yè)發(fā)展及投資是集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，并表示對(duì)該世界的級(jí)別發(fā)展項(xiàng)目將成為香港中環(huán)商務(wù)中心最突出的地標(biāo)建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景感到樂(lè)觀。

??恒基兆業(yè)負(fù)責(zé)香港業(yè)務(wù)的李家誠(chéng)亦提到非常高興參與該項(xiàng)目，并表示“恒地將投資港幣630億元，打造此項(xiàng)目成為香港最具標(biāo)志性的世界行級(jí)地標(biāo)建筑、朝氣蓬勃海濱長(zhǎng)廊，及時(shí)為公眾提供大量日常享用的活動(dòng)空間。”

??按照業(yè)內(nèi)估算，該3號(hào)地塊建成項(xiàng)目的長(zhǎng)期租金回報(bào)率約3%-4%，資金回收期約25年-30年。

??商業(yè)地產(chǎn)是恒基兆業(yè)的優(yōu)勢(shì)，其較低的負(fù)債率也足以支撐集團(tuán)進(jìn)行較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。

??wind數(shù)據(jù)顯示，TOD 500房企2020年的資產(chǎn)負(fù)債率均值已達(dá)到78.77%，根據(jù)恒基地產(chǎn)2021年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率僅29.12%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。

??擁有資金優(yōu)勢(shì)一直都是香港地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)于香港四大房企之一的恒基兆業(yè)而言，最新拿下的3號(hào)地塊自然不是首個(gè)“地王”項(xiàng)目。2017年，恒基以323.8億港元拿下中環(huán)另一宗位于美利道的商業(yè)地塊，創(chuàng)下香港單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍由恒基兆業(yè)所保持。

??僅香港范圍，恒基土地物業(yè)已遍布香港島、九龍和新界，并不斷聚焦于香港的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。截至2021年中期，恒基地產(chǎn)在香港擁有土儲(chǔ)約為2430萬(wàn)平方尺，在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余140.43億港元。

??另外，不同于香港更加常規(guī)性的投標(biāo)拿地與項(xiàng)目推售，由李兆基長(zhǎng)子李家杰負(fù)責(zé)的內(nèi)地業(yè)務(wù)，近年來(lái)動(dòng)作主要以與內(nèi)地房企投資合作為主，包括入股奧園、旭輝等。

??香港商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀

??長(zhǎng)期以來(lái)，香港中環(huán)寫字樓租金放眼全球都是數(shù)一數(shù)二的天花板水平，以三號(hào)地塊隔壁的IFC（國(guó)際金融中心）為例，現(xiàn)時(shí)尺租150至180元，即人民幣約1500+元/平方米，目前廣州珠江新城最貴租金也不超過(guò)每月300元/平方米。

??因疫情等多方因素影響，部分企業(yè)或面臨經(jīng)營(yíng)困境，面對(duì)過(guò)高的租金壓力陸續(xù)選擇遷出，包括中環(huán)在內(nèi)的香港寫字樓租金也隨即不斷下跌，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。

??第一太平戴維斯發(fā)布的2021年第三季度香港寫字樓市場(chǎng)報(bào)告便顯示，香港甲級(jí)寫字樓租金跌幅相較于二季度的2.6%，再次下跌1.5%，空置率也繼續(xù)穩(wěn)定在9.3%，約54萬(wàn)平方米。

??據(jù)恒基地產(chǎn)的中報(bào)披露，集團(tuán)持股的IFC今年上半年的租金收入較去年同期下跌9%，約9.25億港元，恒基地產(chǎn)對(duì)此解釋為疫情背景下對(duì)租戶減免租金的影響。

??第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告進(jìn)一步表示，接下來(lái)2022年香港全區(qū)及中環(huán)的寫字樓租金或還將分別下跌10%、5%。

??如此背景，對(duì)于恒基兆業(yè)的豪擲重金入市，除了集團(tuán)本身對(duì)前景感到樂(lè)觀外，業(yè)內(nèi)亦給出肯定看法。

??“香港整個(gè)市區(qū)的土地供應(yīng)，將來(lái)仍然還會(huì)秉承這個(gè)‘?dāng)D牙膏’方式，不會(huì)有大量供地，這個(gè)格局下，市場(chǎng)基本趨勢(shì)是穩(wěn)定的。日后香港與內(nèi)地正常通關(guān)后還會(huì)往高走。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受記者采訪時(shí)表示。

??在其看來(lái)，雖受過(guò)去疫情以及一些外部環(huán)境影響，包括人口、游客量大減都一定程度波及香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，從前年到去年市場(chǎng)整體下沉明顯，但隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也會(huì)回歸穩(wěn)定，甚至說(shuō)再往上走一些。3號(hào)地塊也是近25年來(lái)首次招標(biāo)出售的臨海板塊，未來(lái)短期內(nèi)不會(huì)有新供應(yīng)。

??另一業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目更加看重長(zhǎng)期投資，用當(dāng)下市場(chǎng)情況來(lái)判斷項(xiàng)目入市預(yù)期是不合理的，并表示香港中環(huán)地段價(jià)值至少未來(lái)幾十年不會(huì)被削弱。“換個(gè)思路，租金回落，同樣會(huì)吸引企業(yè)重新回到中環(huán)”。

??同時(shí)，隨著前段時(shí)間新的施政報(bào)告中關(guān)于香港北部都會(huì)區(qū)的規(guī)劃，也有一些新的看法被提出。

??“北部都會(huì)區(qū)將成為香港新增住宅用地供應(yīng)和辦公樓熱點(diǎn)區(qū)域，對(duì)整個(gè)香港樓市來(lái)說(shuō)是利空，再加上外部環(huán)境不太理想，未來(lái)樓市是有可能出現(xiàn)下滑。”李宇嘉對(duì)此表示道。

??宋丁同樣提到了北部都會(huì)區(qū)對(duì)市場(chǎng)的整體影響，“這會(huì)是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)巨大轉(zhuǎn)型，雖然可能需要花上幾十年時(shí)間去開(kāi)發(fā)，但畢竟是一個(gè)重大動(dòng)作，按規(guī)劃差不多未來(lái)香港1/3人口都要住在北部都會(huì)區(qū)，對(duì)于整個(gè)香港的人口吸納非常明顯，將有效減輕南部住房壓力。”

??不過(guò)其認(rèn)為，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)方面，南部?jī)r(jià)格體系并不會(huì)發(fā)生坍塌式變化，但同樣也沒(méi)有特別明顯的上漲空間，基本就是一個(gè)穩(wěn)定格局。