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??劇變之下，房企融資環(huán)境愈發(fā)兩極分化，直接導致整個房地產(chǎn)行業(yè)新一輪深層次洗牌再加速。

??一面是銀行間融資窗口放開，受益的是國企、少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營大房企。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，發(fā)行規(guī)模約473億元，環(huán)比增加55.6%。其中，境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比大增125%。在46筆境內(nèi)債中，44筆發(fā)債主體皆為中央或地方型國有企業(yè)，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體的優(yōu)勢特點更加顯著。

??另一面，由富豪企業(yè)家許榮茂控制的世茂集團將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押，以進行融資。禹洲集團則通過抵押總部大樓獲得11億元銀行貸款。雖然雙方紛紛回應稱，固定資產(chǎn)抵押融資屬于市場常規(guī)融資行為，但背后融資壓力依然暴露無遺。

??恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍光發(fā)展等還在應對流動性問題的房企，則在尋覓融資出路。“希望鼓勵金融機構(gòu)國企民企一視同仁，正常運作，幫助行業(yè)穩(wěn)定信用。”一位50強民營房企人士呼吁。

??少數(shù)企業(yè)的融資獨角戲

??進入11月，部分房企融資出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但也僅限于國有房企、地方城投平臺，以及極少數(shù)上市大房企。

??12月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會受理了碧桂園、重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、中海企業(yè)發(fā)展集團的中期票據(jù)注冊申請。注冊文件顯示，碧桂園本次中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模為50億元；中海企業(yè)發(fā)展集團分三期發(fā)行，發(fā)行規(guī)模合計100億元；重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司計劃發(fā)行50億元中期票據(jù)，本期發(fā)行規(guī)模為30億元。

??據(jù)此有市場人士認為，民營房企也有機會在銀行間市場發(fā)債了。中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，在11月初銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團等公司就表示，近期有計劃在銀行間市場發(fā)行債務融資工具。而且，作為龍湖集團間接附屬公司的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司此前就曾多次發(fā)行中期票據(jù)。

??更多一些的積極變化也在出現(xiàn)。近期多家房企擬發(fā)中票公告顯示“募集資金用于償還銀行貸款”，在此之前，所得資金只允許用于償還即將到期的票據(jù)。

??瑞信研究報告認為，隨著更多非國有房企發(fā)行中期票據(jù)，以及監(jiān)管機構(gòu)對收益用途的控制放寬，資產(chǎn)負債表相對強勁的開發(fā)商的融資環(huán)境應得到改善。但對于目前處于財務困境的開發(fā)商而言，再融資仍然具有挑戰(zhàn)性。

??從11月份房企所發(fā)行境內(nèi)債券情況看，發(fā)行主體幾乎都是國有房企或地方城投公司。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1月至11月，房企境內(nèi)外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。臨近年末，該機構(gòu)預計，2021年中國房企發(fā)債規(guī)模將回落至萬億元以下。

??11月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。48筆融資中，有46筆為境內(nèi)債券發(fā)行，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125%，同比減少17.7%，其中44筆發(fā)債主體都是中央或地方國有企業(yè)。

??與之相對的，11月房企境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，境外美元債市場低預期持續(xù)走高，內(nèi)房企暴雷影響與信用下調(diào)危機仍在發(fā)酵，結(jié)合年末房企美元債余額不足，12月境外債預計維持低溫。在12月份，房企到期債務仍維持在800億元規(guī)模，償債壓力依然較高。

??民營房企融資并未改善

??現(xiàn)實是，近期發(fā)生兌付違約事件的多為民營房企，民營房企的資金鏈更為緊張，其融資環(huán)境卻并未得到改善。

??一位銀行信貸人士對記者表示，雖然政策層面已多次發(fā)出放松房企融資的信號，但銀行等金融機構(gòu)依然“忌憚”此前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的負面事件，更多銀行選擇了保守謹慎。自救，仍是目前大部分民營房企的唯一出路。

??12月3日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，有關(guān)發(fā)行在外2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的交換要約及同意征求失效，現(xiàn)有票據(jù)將于2021年12月7日到期。但截至本公告日，這筆本金總額為4億美元的現(xiàn)有票據(jù)仍未償還。

??這份公告表示，為緩解當前流動性問題，并為所有持份者達成一個最佳解決方案，佳兆業(yè)正在評估并密切監(jiān)察集團財務狀況及現(xiàn)金狀況，其將探討切實可行的解決方案，包括但不限于重續(xù)及延長借款以及出售資產(chǎn)，但概不保證能夠于到期時履行現(xiàn)有票據(jù)項下的還款責任。

??“建議對企業(yè)不停貸，不抽貸，適當給予展期，已有金融企業(yè)違規(guī)把公司資金劃撥轉(zhuǎn)走；希望鼓勵國有企業(yè)收購項目或引入作為戰(zhàn)略投資者，幫助民營企業(yè)補充現(xiàn)金流，重塑市場信心。”處于違約風暴中的某房企人士表示。

??12月2日，泛海控股發(fā)布公告稱，公司不能按期足額兌付“17泛海MTN001”回售部分債券本息，涉資約5.74億元。“公司當前面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題，將積極與持有人溝通，協(xié)商解決辦法。”泛海控股方面表示。

??當日晚間，中國奧園發(fā)布公告稱，接獲債權(quán)人通知，公司本金總額為6.512億美元的融資因評級下調(diào)而要求償還。而于公告日，奧園并無付款或就替代付款與該等債權(quán)人達成協(xié)議。

??奧園在致投資者信中表示，公司現(xiàn)已初步制定了現(xiàn)金分期和實物資產(chǎn)兌付方案。除合同約定本息堅決足額兌付，追加總貨值不低于90億元優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于實物兌付外，對于延期兌付的本金，將按照年化6%利率支付逾期利息。

??為保障和加快兌付進度，公司鎖定了部分銷售價格好、流速快的優(yōu)質(zhì)項目，銷售回款歸屬集團歸集權(quán)益部分的30%或項目處置后凈現(xiàn)金流的30%，歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專戶，專項用于本息兌付。也就是說，為加快兌付，奧園或?qū)⑿Х录颜讟I(yè)處置固定資產(chǎn)加快回籠資金。

??通過抵押或變賣資產(chǎn)交換現(xiàn)金流，已成為大部分民營房企的選擇。據(jù)澎湃新聞消息，世茂集團已將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押，進行融資。世茂集團表示，公司還有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，之前不舍得賣但是現(xiàn)在也可以談，公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負債很少，基本上賣100億元可以回籠50億元現(xiàn)金。

??11月5日，因旗下多只債券出現(xiàn)不同程度下跌，世茂集團召開投資人會議。會上有投資者提問稱，恒大等公司出現(xiàn)理財產(chǎn)品問題，世茂集團是否有理財產(chǎn)品。世茂集團回復稱：有但很少，會先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付，其他的還是要看市場，如果后續(xù)融資正常，還是會買地。

??近日，禹洲集團亦通過抵押深圳總部大樓獲得11億元銀行貸款，這筆貸款由一家中資股份制商業(yè)銀行提供，已全額支取。深圳禹洲廣場此前估值35億元人民幣，有4億元人民幣債務。禹洲集團人士表示，這是常見融資行為，公司零商票，沒有任何理財產(chǎn)品，擁有較高安全邊際。

??配股融資也成為部分民營房企的選擇。數(shù)據(jù)顯示，11月份，奧園、融創(chuàng)、旭輝通過配股/供股合計融資金額達60.4億元，資金多來源于大股東注資。

??國企、民企融資兩極分化，正加速推動房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌。以穩(wěn)健著稱的央企、國企紛紛逆勢擴張，不斷拿地。11月份房地產(chǎn)銷量同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量增至56家，土地市場上已鮮有部分規(guī)模民企的身影。