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??一筆2億美元永續(xù)債回購(gòu)風(fēng)波，讓正榮地產(chǎn)遭遇“股債雙殺”。

??2月15日，正榮地產(chǎn)報(bào)0.88港元，跌幅15.385%；正榮服務(wù)報(bào)1.31港元，跌幅12.081%。這已是“正榮系”股價(jià)連續(xù)三個(gè)交易日下跌。債券市場(chǎng)上“正榮系”多只美元債也頻繁跌蕩，其中境內(nèi)公司債“20正榮03”接連兩日下跌后于15日跌逾20%，觸發(fā)臨時(shí)停牌。

??前一天，正榮地產(chǎn)曾發(fā)布公告，對(duì)之前有關(guān)正榮重組及拋售境外債的相關(guān)傳言進(jìn)行否認(rèn)，稱關(guān)于公司及控股股東歐宗榮離岸債券的報(bào)道“不實(shí)且虛假”，集團(tuán)營(yíng)運(yùn)仍屬正常。

??但從正榮地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司的股債走勢(shì)來(lái)看，該澄清公告并未打消市場(chǎng)的疑慮。上周五暴跌66%的正榮地產(chǎn)仍未止跌，市值僅剩38.87億港元，正榮服務(wù)市值余13.7億港元。

??2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)由“B1”下調(diào)至“B3”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B2”下調(diào)至“Caa1”，評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

??穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示:“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)加劇，原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來(lái)12個(gè)月的大量債務(wù)到期。負(fù)面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)解決債務(wù)到期問(wèn)題的能力存在不確定性。”

??Wind數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)當(dāng)前有15筆處于存續(xù)期的境外債，余額合計(jì)約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計(jì)23.33億美元。另有9筆境內(nèi)信用債，合計(jì)存量規(guī)模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進(jìn)入回售期。

??截至目前，是否重組美元債，正榮并沒(méi)有給出確切答案。但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從知情人士處獲悉，正榮地產(chǎn)內(nèi)部正在就此進(jìn)行討論，暫時(shí)未有落地信息。針對(duì)市場(chǎng)消息稱正榮地產(chǎn)已經(jīng)聘請(qǐng)鐘港資本作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，協(xié)助處理債務(wù)問(wèn)題，該知情人士予以否認(rèn)。

??股債大跌，源起美元債

??這一場(chǎng)“股債雙殺”，源于一則市場(chǎng)傳聞。

??據(jù)業(yè)內(nèi)流出的消息稱，正榮將不按此前計(jì)劃在3月5日贖回一筆2億美元的永續(xù)債，同時(shí)公司實(shí)控人歐宗榮要求香港公司清空全部“正榮系”債券，宣布重組美元債，且已失去償債意愿，打算“躺平”。

??隨即，“正榮系”兩家上市公司股價(jià)于2月11日午間突遭大幅跳水，短短兩個(gè)小時(shí)內(nèi)兩家上市公司股價(jià)暴跌近9成，合計(jì)市值蒸發(fā)超130億港元。其中正榮地產(chǎn)創(chuàng)下最大跌幅紀(jì)錄，最高跌幅81.42%，截至當(dāng)日收盤跌幅收窄至66.39%，報(bào)1.23港元/股，市值半日蒸發(fā)超過(guò)百億港元。正榮服務(wù)更是一度跌逾85%。

??某股票平臺(tái)里哀嚎一片。有股民虧損50%發(fā)帖尋找同伴求安慰，有網(wǎng)友戲稱：“我不敢看！”

??事實(shí)上，針對(duì)這筆2億美元的永續(xù)債，正榮此前曾在投資人會(huì)議中表示，由于永續(xù)債跳息后費(fèi)用過(guò)高，從10.25%的票息跳至15%，因此計(jì)劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。1月4日即正式公告稱，將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債，且已告知委托人和債券持有人。

??公開(kāi)資料顯示，這筆永續(xù)美元債的ISIN編碼為XS2013512608，通用代碼

??為201351260，證券代碼為4596.HK，發(fā)行于2019年6月19日，總規(guī)模為2億美元，票息為10.25%，將于2079年6月3日到期。

??就在永續(xù)債官宣贖回后的第二天，正榮地產(chǎn)美元債還上漲了超6%，這筆美元債的價(jià)格也穩(wěn)定在了90美分以上。緊接著1月5日，正榮對(duì)外稱，于2021年底獲得中國(guó)銀行91.4億元的授信額度；1月7日，正榮償還1300萬(wàn)美元的境外債利息。整體正向的行情一直持續(xù)到2月10日。

??“市場(chǎng)傳言難辨真假，股價(jià)崩盤是投資者對(duì)正榮地產(chǎn)的信心不足。高杠桿是正榮履遭詬病的地方，規(guī)模、財(cái)務(wù)安全、盈利無(wú)法均衡且長(zhǎng)期依靠融資性現(xiàn)金流，資金緊張的傳聞一直都有，此刻爆發(fā)也是出于正榮的一系列動(dòng)作，未來(lái)正榮的降債取決于整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)和窗口期。”某房地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為。

??對(duì)于傳聞，正榮地產(chǎn)予以否認(rèn)，稱公司將按照原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，股價(jià)大跌或由于有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入，公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因。

??公告無(wú)利于市場(chǎng)表現(xiàn)。2月14日，在上一個(gè)交易日已閃崩66%的正榮地產(chǎn)股價(jià)放量下跌15.45%報(bào)1.04港元，兩個(gè)交易日崩跌71.5%。有12筆美元債價(jià)格跌幅普遍在41%-65%，目前價(jià)格均維持在20美分左右。“20正榮03”在兩個(gè)交易日價(jià)格從80元左右跌到54元，累計(jì)跌幅32%。

??積極應(yīng)對(duì)，力求化解償債隱憂

??突如其來(lái)的股債大跌，讓市場(chǎng)對(duì)正榮地產(chǎn)的償債能力愈發(fā)擔(dān)憂。

??穆迪認(rèn)為，正榮地產(chǎn)獲得資金的渠道將大大削弱。因此，該公司不太可能以合理的成本籌集新資金，為未來(lái)6-12個(gè)月到期的債務(wù)再融資。正榮對(duì)其合資企業(yè)的敞口也很高，這可能會(huì)限制其控制現(xiàn)金流的能力。因此穆迪將其對(duì)正榮流動(dòng)性狀況的評(píng)估，從“充足”調(diào)整為“較弱”。

??以“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，到去年中期，正榮剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比2.19，踩中一條紅線歸為“黃檔”房企。

??業(yè)內(nèi)人士提出，房企陷入流動(dòng)性困局最根本的原因在于過(guò)去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式，與當(dāng)下強(qiáng)監(jiān)管的市場(chǎng)形勢(shì)相違背導(dǎo)致的。加之樓市遇冷，購(gòu)房者預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，巨額到期債務(wù)疊加去化難題加速了企業(yè)出險(xiǎn)。

??標(biāo)普日前發(fā)布報(bào)告稱，2022年，116家樣本企業(yè)年內(nèi)國(guó)內(nèi)債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大。

??正榮在公告中稱，最近三個(gè)月沒(méi)有到期公司債券，僅有三筆合計(jì)規(guī)模10.04億元的ABS到期。相比其他到期債務(wù)，正榮最棘手的還是美元債，6筆將于年內(nèi)到期的美元債，利率均在5.98%-9.15%。

??“如果正榮無(wú)法切實(shí)有效執(zhí)行銷售和現(xiàn)金回款計(jì)劃，其償債能力或?qū)⑹艿较魅酢！蹦橙谭治稣J(rèn)為，這對(duì)正榮的投融資和資金使用效率提出了更高的要求，短暫的信用風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)債券投資熱情的打擊會(huì)持續(xù)，正榮按計(jì)劃在2022年上半年完成“轉(zhuǎn)綠”還是有挑戰(zhàn)的。

??實(shí)際上，正榮也一直在為降杠桿和即將到來(lái)的償債高峰而努力。融資方面，2021年正榮共發(fā)行5筆美元債，年末還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國(guó)銀行91.4億元授信額度。為了防范“暴雷”和提振市場(chǎng)信心，正榮多次提前贖回債務(wù)，僅去年11月，正榮先后四次回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)，回購(gòu)規(guī)模合計(jì)2555萬(wàn)美元。去年四季度，正榮于天津、蘇州、南京等多個(gè)城市進(jìn)行打折促銷，加快搶收速度，截至2021年年末，累計(jì)合約銷售金額實(shí)現(xiàn)1465億元，同比增長(zhǎng)3%。

??今年1月，正榮陸續(xù)開(kāi)始出售項(xiàng)目股權(quán)回籠資金。1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托有限責(zé)任公司接盤。同期，成都正榮置業(yè)也出質(zhì)了成都榮惠煜1530萬(wàn)元股權(quán)權(quán)益數(shù)額，該項(xiàng)目為去年10月取得預(yù)售許可的正榮潤(rùn)錦府。

??“在房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道有所松動(dòng)的當(dāng)下，正榮地產(chǎn)要重拾市場(chǎng)信心，采取‘外科手術(shù)’和‘定向爆破’等多手段并用籌集新資金度過(guò)短暫困難期后，就會(huì)有喘息的機(jī)會(huì)。”上述某房地產(chǎn)觀察人士說(shuō)。

??正如正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝一直強(qiáng)調(diào)的“財(cái)務(wù)安全、利潤(rùn)提升和規(guī)模增長(zhǎng)”這個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的三角是正榮要實(shí)現(xiàn)的。而眼下正榮最先要解決好的就是債務(wù)問(wèn)題，資金能力能否助力正榮順利度過(guò)即將到來(lái)的償債高峰期已成焦點(diǎn)。