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??籌謀多時，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”，00123.HK）終于邁出了TOD業務外拓的第一步。

??5月10日，越秀地產宣布將斥資17億元收購杭州一個項目公司51%的股權，獲得杭州地鐵勾莊TOD項目，這是其在廣東省外的第一個TOD項目。一個多月前，該公司剛透露計劃以50.1億元的代價取得廣州琶洲南TOD項目的49%權益。

??待這兩筆收購完成后，越秀地產將擁有8個TOD項目，成為國內開發TOD項目最多的開發商之一。

??據了解，TOD項目被這家地方國企視為達成“十四五”目標的重要抓手，為此將不斷追加投資。5月11日，越秀地產有關人士對中國房地產報記者表示，未來公司將繼續在一二線城市獲取更多TOD項目，視投資機會每年新增一兩個項目，按總投資額的10%~20%來鋪排。

??“特別希望能夠走出廣州”

??公告顯示，越秀地產通過股權轉讓的方式從杭州地鐵開發有限公司手里收購杭州北匯置業有限公司51%股權，交易總額17億元。杭州北匯置業有限公司持有杭州地鐵勾莊TOD項目，占地面積約為19.49萬平方米，許可建筑面積(GFA)約為22.59萬平方米，未來將建成一個大型綜合商住項目，包括5棟高層住宅、27棟中層住宅、12棟洋房以及一棟公租房。

??這個項目是杭州地鐵集團在2021年5月杭州的集中供地中競得的，總成交價為29.82億元，樓面地價約13200元/平方米。地塊有銷售限價的要求，所建商品住房毛坯銷售均價不高于26090元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。拿地后不久，杭州北匯置業有限公司便成立，成為項目的開發主體。

??2022年4月2日，杭州北匯置業有限公司51%股權在杭州產權交易所掛牌轉讓，轉讓底價為7301萬元，但受讓方同時也須受讓對應的債權。受讓方還被要求，必須至少擁有1個地鐵車輛段上蓋物業項目開發操盤經驗，且項目地上建筑面積不少于25萬平方米。

??此前，杭州地鐵集團已轉讓過不少TOD項目的股權，合作對象包括萬科、綠城等。

??這一次的股權轉讓，競得人是越秀地產，股權加債權的成交總額約為17億元。該公司表示，勾莊TOD項目是杭州場段類TOD項目中難得以住宅為主的項目，商業及辦公的物業占比低，具有較高的市場價值，且在區位和配套等方面也占據優勢。

??雖然杭州地鐵集團拿地已經將近1年時間，但至今尚未開工建設。據越秀地產方面透露，該項目有六七十億元的貨值，計劃在2022年底上市銷售。

??在今年3月份的業績會上，越秀地產董事長林昭遠曾表示：“特別希望能夠走出廣州，拓展廣州以外的TOD項目，如果有好的機會，越秀地產也會采取積極的態度推進這項工作。”如今也算是得償所愿。

??此前，為了走出廣州，越秀地產做了不少準備工作。早在2020年6月，其母公司廣州越秀集團就與長沙軌道交通集團、廣州地鐵集團在湖南長沙簽署了三方戰略合作框架協議，希望能盡快踏出“軌交+物業”全國化的第一步。

??公開資料顯示，除了長沙、杭州，越秀地產還積極在其他城市進行TOD項目的拓展。2021年11月，在重慶市軌道交通6號線線路總體策劃、示范站點TOD綜合開發策劃和城市設計方案征集中，林同棪國際工程咨詢（中國）有限公司+廣州市城市建設開發有限公司+重慶市軌道交通設計研究院有限責任公司獲得了評選的第一名，廣州市城市建設開發有限公司即為越秀地產旗下子公司。

??TOD是一個關鍵領域

??越秀地產的TOD業務開啟于2019年，那一年，廣州地鐵集團成為了該公司的二股東，二者攜手探索“軌交+物業”的開發模式。合作推進的很迅速，2019年，越秀地產已有13.2%的土地儲備以及50.8億元的合約銷售額來自TOD項目。

??2020年，越秀地產再度出手收購2個TOD項目，將此類項目的土地儲備建筑面積增加至388萬平方米，占了總土地儲備的15.8%。當年，TOD項目在銷售端獲得了大豐收，5個項目全年貢獻了約170億元的銷售額。

??2021年，該公司僅新增了廣州星航TOD項目，對應土地儲備建筑面積21萬平方米。截至2021年末，其TOD項目土地儲備的總建筑面積為376萬平方米，占總土地儲備的13.9%。TOD項目的銷售額為179億元，占總銷售金額的15.5%。

??在林昭遠看來，未來TOD項目的銷售額有機會可穩定在200億元以上。在3月份的業績會上，他表示目前有開發TOD項目能力的企業確實還不算太多，所以競爭沒那么激烈，“我們有一定的優勢。”據其介紹，在越秀地產的“十四五”目標中，TOD是作為一個關鍵領域進行關注。

??研究機構關注到了越秀地產大力拓展TOD項目背后的驅動力。興業證券認為，該公司的TOD項目具有周轉快、毛利率高的特點。項目具體的運營數據沒有在年報中披露，但越秀地產方面對中國房地產報記者表示，目前該公司的TOD項目在地理位置和交通方面均有明顯優勢，是客戶購房時考慮的重要因素，盈利指標都比較好，比多數普通的住宅項目毛利率要高。

??分析越秀地產TOD項目的收購節點，不難發現，周轉快、毛利率高有一部分是因為廣州越秀集團發揮了重要的孵化作用，在項目具備銷售條件前才注入越秀地產，大大縮短了項目的投資回報周期。例如，廣州地鐵集團在2021年2月以82.34億元拿下了琶洲南TOD項目的地塊，2021年6月開始動工，7月份引入廣州越秀集團旗下公司聯合開發。2022年4月6日，越秀地產宣布將收購該項目49%的股權，20天后，項目便拿下了首期三棟樓共288套產品的預售證。

??不過，相較廣州本地的項目，越秀地產在杭州拿下的勾莊TOD項目就沒有這樣的優待了，雖然是在項目拿地一年后才收購，但并非一進入就可銷售，還需等到年底才有現金回籠。因此，快周轉、高毛利的優勢能否延續到省外項目，還有待檢驗。