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??“房地產行業進入“青銅時代”，自救，成為多家房企發展至2022年的關鍵詞。

??房企債務違約成為導火索，未來債務問題比我們想象中還要嚴峻。

??融資收緊疊加債券到期高峰，房企紛紛走到了發展的“十字路口”。CRIC數據顯示，5月100家典型房企融資總量為519億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%。然而，債券到期即將迎來小高峰，6月、7月就有約1800億。

??去年下半年恒大爆雷成為行業發展轉折點，房地產行業“大而不倒”的神話被打破，2022年至今不足半年已有十余家上市房企宣告實質性違約，其中不乏千億房企。

??行業在加速洗牌。人民法院公告網顯示，截至2022年6月11日，今年房地產企業的破產數量已經達到175家。

??面對償債壓力，房企通過引入戰投、出售資產、項目公司股權等多種方式積極自救。在行業關鍵時期，我們梳理了房企自救的八種主要方式供參考。”

??在前兩天的文章里，我們分析了房企償債壓力，這里可回顧全文。當前房企的生存環境不容樂觀，2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。

??積極尋求債務展期，以高息置換為代價要約交換即將到期債券，這是房企自救最重要的一步。

??過去的幾個月，26筆美元債新增發行中，有16筆為要約交換，現有票據交換為新發行票據，變相展期。要知道，年內至少9家上市房企發布公告，稱未能按期支付到期債券本金或利息，并構成實質性違約。

??解決償債壓力，增強流動性成為房企引入戰投的主要驅動力。

??當前，成功引入國資戰投的企業并不多，只有建業地產和華南城兩家，除此之外，還有奧園集團正在推動引入地方國資事項。

??除了直接的“股權+債券”的方式，地方國資還聯手資產管理公司，通過紓困資金方式與房企合作，支持盤活企業經營。

??比如，招商蛇口與長城資產、佳兆業簽署戰略合作協議，三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

??再如中南建設，華融資產和南通國資設立合作主體，針對其主體在建工程復工復產、優質項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業務。有關支持項目總規模不超過50億元。

??過去，在規模發展的訴求下，房企多以引入戰投實現借力超車，但目前“戰投”一詞對行業而言頗有“斷臂求生”的無奈。

??對于更多房企而言，沒錢怎么辦？

??出售項目股權往往是解“燃眉之急”最迅速的辦法。

??據不完全統計，截止6月12日，北京、上海、重慶等產權交易所房地產項目公司股權掛牌明顯增長，疊加上市房企公告，項目公司股權轉讓的數量達到了66個，其中上市房企共發布20余筆子公司股權轉讓公告，涉及交易總價超170億元。

??公開的只是一部分，很多房企還有轉讓動作，只是未達到公告標準，披露信息有限。

??除了項目股權，不少房企開始出售核心投資性資產。典型如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店，總代價為45億元人民幣，預期將會變現出售收益約30.1億元。富力地產則多次折價出售酒店物業，5月30日公告稱，以10億元折價出售海南大英山新城市(15.550, -0.38, -2.39%)中心項目，今年3月和4月，富力以虧損總計超20億元的代價出售兩處倫敦項目。

??除了投資、開發項目等資產，企業還進行多元化業務的出售。

??據不完全梳理，年初至今已有至少4家規模房企出售物業公司，涉及交易總價約67億元。除此之外，去年藍光、富力、當代、紅星美凱龍等企業完成了其旗下物業公司的出售，回流現金。

??房企進行債務重組紆困的畢竟在少數。

??6月1日，當代置業獲批召開大會審議境外債務重組計劃，如果得到債權人支持，那么當代置業將成為繼華夏幸福之后，又一個通過債務重組化解風險的房企。

??近日，華夏幸福債務重組不斷釋放出積極消息，截至5月31日，《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1088.63億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計96.41億元。

??此外，不少構成實質性違約的房企積極嘗試債務重組，比如正榮地產公開表示，內部資源不足以解決2億美元永續債，正嘗試重組其他境外債。

??房企陸續出現債務違約的情況下，投資市場對房企的信心下降，部分未違約的房企也受到了波及，因此通過提前贖回債券提振信心，以保證后續再融資能力。

??據不完全統計，年內以來碧桂園、新城控股、雅居樂等近20家房企主動回購債券、票據等，其中美元債共計約30億美元，境內債共計約80億元。

??自2021年下半年，房企便積極回購債券。僅去年下半年就有不少于24家房企陸續實行境外債提前回購舉動，回購次數超過153次，提前回購境外債券及票據涉及資金合計24.86億美元。

??除了提前贖回部分境外債，多家房企大股東增持公司股票，進行市值維護，增添市場信心。

??3月28日，旭輝控股控股股東林中、林峰、林偉在公開市場購買合并100萬股公司股份，總代價約為403.94萬港元。

??榮盛發展控股股東榮盛創投自2021年8月4日至2022年5月4日通過集中競價交易方式增持公司股份60萬股，增持均價4.764元/股，累計增持金額285.83萬元。

??除了進行股票增持的操作，部分股東還為企業提供股東借款融資，融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強企業流動性。

??比如今年1月融創宣布配售4.52億股，融資45.2億元，此前融創曾在去年11月14日進行過一次配股融資，融資約為9.52億美元。此外，金茂服務也于近期超額配股權，募集資金2230萬港元。

??房企熬過“寒冬”的兩大砝碼，即開源和節流。

??開源即積極推盤入市，加強銷售回款。

??多家房企也在業績會上明確，要加速銷售回款，穩定現金流。此前正榮地產在業績會上公布資金回籠方案，第一條便是加速回款。

??三道紅線以后，銷售回款對于企業資金鏈更加重要。

??從重點房企經營性現金流凈額來看，越來越多房企加大了銷售回款的力度，“造血”能力是關鍵。

??現實是，由于疫情和調控等原因，行業下行壓力增加，2019年以來房企銷售回款增速回落，至2021年銷售回款增速只有3.87%。

??從百強房企銷售業績來看，1-5月百強房企業績規模同比降低52.3%，降幅進一步擴大。對于現金流遇到困難的房企來說，重點在于保交付，同時抓緊盤活資產，籌集資金償還債務。

??因此，房企開源節流方面主要還是側重于節流，即控制投資力度，人員成本、營銷成本方面房企也開始緊衣縮食。

??年初以來，房企放慢了投資節奏，大多數房企的投資策略圍繞“以銷定投”，部分房企選擇不拿地。數據顯示，百強房企拿地銷售比僅為0.15，有六成房企投資停滯。

??比如正榮地產管理層曾在業績會上公開表示暫緩拿地。

??更為重要的是，房企投資聚焦更加穩定的核心二線城市，并有選擇性退出一些不確定的市場。

??成本把控方面，萬科曾在去年底提出“節衣縮食、籌備過冬”的口號，提出對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求；此外，裁員降薪也成為房企普遍節流的一大舉措，據樂居財經報道，20位出險房企CEO的薪酬有11位下降。

??為減少不必要的開支，去年以來，在營銷層面房企投入的品牌廣告宣傳費用也有所減少。

??無論如何，面對行業“寒冬”，即便是已違約的房企也承諾不躺平，自救的核心是回籠現金，保證企業能夠正常經營運轉。只是，房地產企業尚需要一些時間和信心。

??我們也呼吁房地產金融政策可以實行逆周期調節，支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，幫扶企業經營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，盡快可以找到解決方案，以便提振市場信心。

??要相信，冬天過去，春天一定會到來。