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??今年的物業(yè)企業(yè)中報(bào)季已經(jīng)“收官”。除了奧園健康于8月31日在港交所公告稱(chēng)2022年中期業(yè)績(jī)無(wú)法按時(shí)刊發(fā)，以及恒大物業(yè)、彩生活已持續(xù)停牌近半年的企業(yè)外，50余家港股A股物業(yè)企業(yè)的2022年半年報(bào)均已披露。

??從在管面積TOP10頭部物業(yè)企業(yè)公布的半年報(bào)成績(jī)單來(lái)看，在管面積前10的物業(yè)企業(yè)均保持了不錯(cuò)的營(yíng)業(yè)收入和同比增速，但在營(yíng)業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，“增收不增利”問(wèn)題也日益凸顯。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在管面積前10的物業(yè)企業(yè)有5家出現(xiàn)了凈利潤(rùn)同比增速下降的情況，下降幅度從-10.3%至-75.9%不等。平均來(lái)看，在管面積前10的物業(yè)企業(yè)的2022年上半年?duì)I業(yè)收入同比增幅達(dá)到了25.78%，而凈利潤(rùn)的同期增速卻為-1.62%。

??“無(wú)論是住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)，從疫情開(kāi)始都運(yùn)營(yíng)成本上漲的情況，而同期的收費(fèi)情況只有一線城市的住宅部分相對(duì)穩(wěn)定，商業(yè)部分無(wú)論是商場(chǎng)和寫(xiě)字樓都存在空置率增高的情況。”一家港股上市物業(yè)企業(yè)北京公司高管告訴記者，物管企業(yè)利潤(rùn)趨薄的情況，將延續(xù)至今年全年。

??“獨(dú)立性是目前需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題”

??去年中報(bào)時(shí)，很多物管企業(yè)毛利率和凈利率便出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。而關(guān)聯(lián)方質(zhì)押貸款和關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款問(wèn)題，也日益突出。

??“投資者會(huì)擔(dān)憂物業(yè)企業(yè)的資金情況受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī)，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其‘輸血’，甚至鋌而走險(xiǎn)采取違規(guī)手段，為物業(yè)上市公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)隱患，在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟對(duì)此表示。

??8月17日，雅生活發(fā)布2022半年度業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)22%至76.2億元，但毛利率減少3.1個(gè)百分點(diǎn)至26.9%，凈利潤(rùn)11.5億元，同比減少10.3%。股東應(yīng)占凈利也同比減少7.4%至10.58億元。雅生活本期關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款同比增速是108.5%，幾乎是營(yíng)業(yè)收入增速的5倍；占營(yíng)業(yè)收入比重也高達(dá)35%。

??今年上半年，雅生活來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收賬款為26.7億元，比去年同期增加了超過(guò)10億元，其他應(yīng)收賬款為8.3億元。

??鑒于業(yè)內(nèi)一直有上市物管公司“輸血”母公司的前車(chē)之鑒，市場(chǎng)對(duì)此多有擔(dān)憂。對(duì)此，雅生活管理層回應(yīng)稱(chēng)，從未出現(xiàn)與雅居樂(lè)未經(jīng)披露的關(guān)聯(lián)交易和資金來(lái)往。

??“如何更好地保證物管企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性，是物管企業(yè)目前需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。”牛曉娟表示。

??運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高企、持有型物業(yè)收入減少

??面對(duì)凈利潤(rùn)增速放緩的通病，許多物業(yè)企業(yè)給出的另一個(gè)癥結(jié)是成本上漲、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高企。

??8月26日，港股綠城服務(wù)發(fā)布2022財(cái)年中報(bào)。公司在2022年1月1日至6月30日實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入68.28億元，同比增長(zhǎng)22.01%，歸屬母公司凈利潤(rùn)3.41億元，同比下降37.61%元。

??據(jù)野村發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，已將綠城服務(wù)的評(píng)級(jí)由“買(mǎi)入”降至“中性”，將2022年至2024年盈利預(yù)測(cè)下調(diào)17%至22%，其下調(diào)評(píng)級(jí)的主要理由為“建筑面積增長(zhǎng)放緩、較低毛利率和較高營(yíng)運(yùn)費(fèi)用”。

??以另外一家國(guó)資物業(yè)企業(yè)為例。今年上半年，招商積余的物業(yè)管理毛利率下滑至10.98%。從具體營(yíng)業(yè)收入板塊上看，上半年，占招商積余總收入9成的物管收入的毛利率為10.98%，其中，住宅板塊、非住宅板塊、平臺(tái)增值服務(wù)以及專(zhuān)業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別為8.55%、12.1%、5.23%、14.08%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體毛利水平為11.24%。

??對(duì)于“增收不增利”的問(wèn)題，招商積余方面給出的理由是：今年上半年，由于受疫情影響，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、酒店出租經(jīng)營(yíng)等持有型物業(yè)收入減少，以及按國(guó)家政策減免房產(chǎn)租金，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)較去年同期下滑20.25%，至2.15億元。2022年上半年減免租金4530萬(wàn)元，全年預(yù)計(jì)減免租金約8629萬(wàn)元。

??“在管項(xiàng)目如果以非住宅業(yè)態(tài)為主，比如寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，全年毛利率和凈利潤(rùn)會(huì)更低更少。在一線城市，今年被要求減租的情況也比較普遍。”前述接受采訪的上市物業(yè)企業(yè)高管對(duì)此表示。