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??11月3日，廣州珠江發展集團股份有限公司（以下簡稱“珠江股份”，600684.SH）收獲了第三個漲停板。

??利好消息是前一天該公司發布的一份籌劃重大資產置換的公告，其中透露這家老牌房企擬將自身房地產開發業務相關的資產負債，與控股股東持有的珠江城市管理服務集團股份有限公司（以下簡稱“珠江城市服務”）進行資產置換，作別房地產開發行業，向物業管理及文體運營轉型。

??珠江股份是廣州歷史最悠久的房地產企業之一，成立已有37年時間，終究還是在這個行業寒冬，舍棄了開發商的身份。11月2日，珠江股份的相關人士表示，當前地產經營比較困難，對公司而言，探索多元化的發展路徑很有必要，而物業管理屬于地產的上下游行業，公司亦具備相關發展經驗。

??經營困難是實情，今年前三季度，珠江股份的歸屬母公司凈利潤錄得了14.93億元的虧損。

??資產置換與戰略轉型

??珠江股份準備置換回來的資產是珠江城市服務的100%股權，珠江城市服務由廣州珠江實業集團有限公司（以下簡稱“珠實集團”）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（以下簡稱“珠江健康”）分別持有95%及5%的股權。珠實集團為珠江股份的控股股東，珠江健康為珠實集團的全資子公司，因此本次交易構成關聯交易。

??公告透露，資產置換的差額部分將以債權及現金補足，債權及現金的具體比例根據審計評估結果及雙方協商確定，但不涉及發行股份。

??珠江股份表示，交易完成后公司將取得珠江城市服務100%的股權，同時置出相關房地產開發業務，以物業管理及文體運營為主業，實現業務的戰略轉型，有利于上市公司改善資產質量、增強抗風險能力，提升持續經營能力和競爭優勢。

??珠江城市服務曾在2021年6月底向港交所遞交招股書，但在12月底失效后便未再提交，看來彼時已有轉戰A股的計劃。招股書顯示，截至2020年12月31日，該公司在管項目共431個，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬平方米、3190萬平方米，覆蓋粵港澳大灣區的7個城市，還進軍了13個主要省份的其他城市。其業務板塊包括城市公建服務、城市生活服務和城市文體運營服務，2020年的收入、凈利潤分別為8.8億元、0.66億元。

??此次交易前，珠江股份也進行過多元化的嘗試。在今年的中報里，該公司表示在聚焦主業的同時積極拓展產業地產等“第二新賽道”，在舊改、環保等領域實現突破，未來將協同推進房地產開發、產業園建設、環境保護等多元業務發展。從上述表述可見，此前物業管理并未在該公司轉型發展的考慮范圍內，至于是何時進行的戰略調整，珠江股份相關人士表示無法披露，而原有的資產是否全部剝離，也還沒有明確結論。

??地產主業舉步維艱

??雖然向物業管理轉型有些出人意料，但不轉型難有出路確實是珠江股份當下的真實處境。

??今年前三季度，該公司錄得了7.57億元的營業收入，同比下降67%，歸屬母公司的凈利潤虧損約14.93億元，同比減少695.3%。期內，該公司只實現了10.3億元的銷售額，同比下降41.2%。項目儲備也不多，在建項目僅9個，位于廣州及長沙。

??利潤指標的大幅下跌是受計提資產減值準備影響，前9月，珠江股份的資產減值準備變動金額約為13億元，其中因當期計提資產減值準備減少的利潤總額約為13.5億元。其中，光是新增計提存貨跌價準備就達到了12.5億元。

??除了發展規模小，業績受行業波動影響大外，珠江股份還背負著沉重的歷史包袱。2015年至2018年，該公司通過“股權+債權”的方式收購了多個地產項目公司的股權，因為合作方經營困難以及市場下行等因素，投出的資金大部分至今仍無法收回。截至9月30日，該公司對外資金拆借投資余額約為23.4億元，對三家子公司的賬面投資余額、賬面應收未收資金占用費已累計計提約7.22億元的減值準備。

??此外，雖然背靠珠實集團這棵大樹，但珠江股份并不是珠實集團發展地產業務的唯一平臺。珠實集團是目前廣州市最大的國有住房租賃平臺和城市更新國有土地整備平臺，還是廣州市屬國企中唯一城市運營全產業鏈企業，資源稟賦優勢突出，而珠江股份獲得的支持并不多。據珠實集團內部人士透露，該公司旗下的地產業務統一冠以“珠實地產”的品牌，除了部分注入上市公司，還有不少項目是由集團直接開發。

??根據珠實集團披露的信息，近兩年，珠實地產的銷售額都進入了廣州房企排行榜的前五。來自克而瑞的統計顯示，2021年，珠實地產的銷售流量金額約為182.8億元。而同期，珠江股份全年的銷售額為60.7億元。這意味著，珠實集團自己持有的地產資產規模遠超珠江股份。

??沒有控股股東的全力支持，再加上自身土地儲備少、歷史遺留問題多，目前的地產行業留給珠江股份的生存空間已不多，轉型輕資產或許是重獲新生的明智選擇。