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??總是在為行業(yè)發(fā)聲預(yù)警的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，對(duì)形勢(shì)又有了新判斷。

??12月16日，深圳鹽田大梅沙，萬(wàn)科2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)召開(kāi)。郁亮在會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)繼2003年后近20年再被看作支柱行業(yè)，政策面在逐步向好，且政策面向好的力度、廣度全面超出預(yù)期，“這幾個(gè)月下來(lái)，我覺(jué)得微光在逐步變成曙光。”

??他也承認(rèn)，市場(chǎng)修復(fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)而溫和的過(guò)程，現(xiàn)在看起來(lái)比預(yù)期更加溫和；11月銷售總體看又回到2022年4、5月水平，12月預(yù)計(jì)比11月要增加。

??在市場(chǎng)下行、銷售端遇冷大背景下，萬(wàn)科的銷售情況也不容樂(lè)觀。

??2022年1-11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額3767億元，同比減少34.4%；在全國(guó)商品房市場(chǎng)所占份額約3.17%。

??這是4年來(lái)，萬(wàn)科銷量第二年同比下滑，且下滑幅度更大。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額6308億元，同比增長(zhǎng)3.9%；當(dāng)年全國(guó)商品房銷售額為16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%；萬(wàn)科在全國(guó)商品房市場(chǎng)所占份額約3.94%。

??2020年，萬(wàn)科銷售額同比增長(zhǎng)13.5%至7041.5億元；當(dāng)年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到17.36萬(wàn)億元；萬(wàn)科在全國(guó)商品房市場(chǎng)中所占份額亦升至4.06%。

??到了2021年，全國(guó)商品房銷售額突破18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%。但萬(wàn)科自身的銷售規(guī)模卻開(kāi)始下滑，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額6277.8億元，同比下滑10.8%。萬(wàn)科在全國(guó)商品房市場(chǎng)所占份額亦開(kāi)始下降，降至3.45%。

??彼時(shí)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，2021年三季度市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)急劇變化，整個(gè)行業(yè)或者主要的玩家簽約額都在大幅下降，市場(chǎng)觀望氣息變得越來(lái)越濃，“三季度整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一種煎熬”。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)225億元，同比下降45.7%，出現(xiàn)了上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。

??2019年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)388.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%；2020年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)415.2億元，同比增長(zhǎng)6.8%。

??面對(duì)2021年凈利潤(rùn)罕見(jiàn)下滑，郁亮在“致股東信”中反思了下降原因：一是毛利率下降，二是投資收益減少，三是市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。

??2021年，萬(wàn)科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

??“我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”郁亮憂心地說(shuō)道，2022年將采取堅(jiān)決、有針對(duì)性行動(dòng)，全力扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)局面。

??記者觀察到，2022年，萬(wàn)科主要做了兩件大事來(lái)應(yīng)對(duì)這一局面：一是收權(quán)，全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)力；二是“囤糧”，增強(qiáng)公司現(xiàn)金流的同時(shí)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??12月2日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO張海、萬(wàn)物云CEO朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。至此，萬(wàn)科擁有了3位聯(lián)席總裁級(jí)高管：祝九勝、張海和朱保全。

??“嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，之前充分授權(quán)、分布式作戰(zhàn)的模式容易出風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科因此做出改變，全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)，通過(guò)集團(tuán)軍作戰(zhàn)方式，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略落地，以穿越這個(gè)寒冬。”一位接近萬(wàn)科人士稱。

??這次任命并不算突然。張海、朱保全從2021年起就已實(shí)際履行相關(guān)職責(zé)，其中，張海牽頭負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，朱保全牽頭負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)1年多實(shí)踐，他們的成績(jī)讓萬(wàn)科人心服口服，任命可謂水到渠成。

??2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8％；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6％。兩大業(yè)績(jī)關(guān)鍵指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了郁亮在年初所承諾的企穩(wěn)回升。

??然而，市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。到了第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1307.6億元，同比增長(zhǎng)25.3%；但歸屬母公司凈利潤(rùn)僅48.3億元，同比下降14.4%。同樣下滑的還有現(xiàn)金流指標(biāo)，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%。

??截至2022年三季度末，萬(wàn)科手握貨幣資金1188.3億元，較年中的1410.73億元減少超200億元，但仍高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和627.5億元。

??趁著政策利好，萬(wàn)科積極抓住難得的融資窗口，囤積資金“糧草”，以更好應(yīng)對(duì)仍處于波動(dòng)期的行業(yè)局面。

??近日，萬(wàn)科向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送；萬(wàn)科還獲得了來(lái)自各大銀行共計(jì)6000億元銀行授信，是此輪授信中收獲最大的房企之一。

??在12月16日股東大會(huì)上，萬(wàn)科還獲得了新增不超過(guò)500億元發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，以及在A股或H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)不超過(guò)各自已發(fā)行股份20%新股的授權(quán)，做好了地產(chǎn)行業(yè)曙光重現(xiàn)后的起跑準(zhǔn)備。

??“今天在市場(chǎng)本身壓力比較大的情況下，我們需要樹(shù)立信心。悲觀是一種情緒，而樂(lè)觀是一種思路。”郁亮說(shuō)。

??萬(wàn)科在發(fā)出預(yù)警的同時(shí)，一直在為自己尋找出路，挖掘“管理紅利”、“向管理要效益”，“統(tǒng)籌作戰(zhàn)”，萬(wàn)科一直在努力活久活好。2023年行業(yè)曙光已現(xiàn)，萬(wàn)科已開(kāi)始儲(chǔ)蓄能量，迎戰(zhàn)。