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??地產(chǎn)行業(yè)“龍頭”房企萬(wàn)科的一舉一動(dòng)備受行業(yè)關(guān)注。

??12月26日，根據(jù)媒體消息，近期萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”，000002.SZ）南方區(qū)域各個(gè)城市公司，正在進(jìn)行裁員行動(dòng)。消息中以福州城市公司為例提到，近期通知了約30%~40%的員工，要求在本月月底離職。裁員指標(biāo)集中分布在設(shè)計(jì)、工程、開(kāi)發(fā)、維保修等一線部門(mén)。近期被裁的人里面，有不少十年司齡的老員工，以及校招生。

??消息表示，各個(gè)城市公司都有裁員指標(biāo)，不同城市公司的裁員額度不一，有的裁員比例有15%，有的裁員比例有30%出頭。就連最為缺人的東莞、深圳等公司，也有10%左右的裁員。裁員的多是基層員工，重點(diǎn)在銷(xiāo)售去化比較艱難的項(xiàng)目，以及貨值有所下降的城市公司。

??對(duì)于裁員消息是否屬實(shí)的問(wèn)題，萬(wàn)科南方區(qū)域的一位負(fù)責(zé)人在回應(yīng)記者時(shí)表示：“該消息是假的，是在造謠。”

??但南方某城市的前萬(wàn)科員工對(duì)記者稱(chēng)，裁員確有其事，他在2022年10月份被裁員，按照勞動(dòng)法，公司給予“N+1”個(gè)月的工資補(bǔ)償。“裁員的直接原因就是萬(wàn)科在我們這個(gè)城市不再拿地，為了降低人員成本。”

??此次裁員風(fēng)波指向業(yè)績(jī)掉隊(duì)的萬(wàn)科南方區(qū)域。從近年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，萬(wàn)科南方區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入占比在萬(wàn)科整個(gè)大盤(pán)中正在逐年下降，這源于南方區(qū)域囤積數(shù)量不少的舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目轉(zhuǎn)化難，影響了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致人員流動(dòng)。

??被爆年底裁員

??根據(jù)上述媒體報(bào)道，此次萬(wàn)科南方區(qū)域裁員的多是基層員工，重點(diǎn)在銷(xiāo)售去化比較艱難的項(xiàng)目，以及貨值有所下降的城市公司。

??2022年年初的時(shí)候，南方區(qū)域就進(jìn)行了一波裁員，主要集中在城市更新公司，后來(lái)，年中又陸陸續(xù)續(xù)優(yōu)化了部分員工。自此以后，人員補(bǔ)充就比較少，大部分人的工作量都增加了不少。

??上述消息提到，工作量增加，也就意味著考核任務(wù)加重了，基礎(chǔ)薪酬沒(méi)變的情況下，扣罰還增加了。甚至有好幾個(gè)城市公司一把手，故意把員工考核打得很低，以圖再挖掘一下大家的工作潛力。有不少人在這種考核下，2022年早些時(shí)候就陸續(xù)選擇離開(kāi)萬(wàn)科。

??隨著行業(yè)利好政策在11月份逐漸加碼，12月16日，郁亮在一次臨時(shí)股東大會(huì)上表示，現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)從微光變成了曙光。他評(píng)價(jià)，時(shí)隔20年，房地產(chǎn)再次升級(jí)為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，政策支持力度超預(yù)期。這意味著，郁亮從側(cè)面，印證了之前萬(wàn)科“活下去”“過(guò)緊日子”的策略，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是有成效的。

??不過(guò)，到了年底，裁員仍在部分區(qū)域公司進(jìn)行。上述前萬(wàn)科員工表示，被裁員的按照勞動(dòng)法規(guī)定給予補(bǔ)償，算下來(lái)有一部分人肯定是低于本來(lái)應(yīng)該支付的年終獎(jiǎng)的，這也是很多萬(wàn)科被裁員工感到失望的原因之一。“因?yàn)榇蠹s年薪里的40%～50%都是在年終獎(jiǎng)里體現(xiàn)。”

??他補(bǔ)充道，目前房地產(chǎn)形勢(shì)漸好只是針對(duì)于外界的聲音，從從業(yè)人員來(lái)看，整體的修補(bǔ)周期至少要3～5年才能實(shí)現(xiàn)真正的軟著陸。

??2022年對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言十分艱難，即使是行業(yè)龍頭萬(wàn)科也無(wú)法避免市場(chǎng)下行的沖擊。12月初，萬(wàn)科發(fā)布了2022年11月銷(xiāo)售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。2022年11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積207.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額304.4億元，同比減少29.46%。

??2022年1～11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2343.1萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3772.2億元，同比減少33.14%。

??“掉隊(duì)”的南方區(qū)域

??對(duì)于員工數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)人的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，發(fā)生部分人員流動(dòng)也實(shí)屬正常。

??記者從萬(wàn)科北京公司一位在職員工處了解到，該公司并沒(méi)有裁員的動(dòng)靜。這意味著，此次傳出的裁員消息，或只在萬(wàn)科部分區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。

??裁員的動(dòng)作或與區(qū)域公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)關(guān)系密切。2022年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入1894.9億元。按區(qū)域劃分，上半年萬(wàn)科南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域和西北區(qū)域的占比分別為23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。

??對(duì)比2021年末，南方區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入比例下跌了3.67個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益凈利潤(rùn)所占比例由上年末的22.9%跌至10.55%；而上海區(qū)域的營(yíng)收比例上升了近10個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益凈利潤(rùn)所占比例由上年末的35.42%上升至49.95%。

??南方區(qū)域的業(yè)績(jī)掉隊(duì)的原因離不開(kāi)轉(zhuǎn)化難度較大的舊改項(xiàng)目。9月7日，萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)科南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉介紹道，萬(wàn)科從2006年起在全國(guó)范圍內(nèi)參與城市更新，南方區(qū)域目前共有城更項(xiàng)目77個(gè)。

??孫嘉表示，城更項(xiàng)目的業(yè)務(wù)難點(diǎn)包括：項(xiàng)目流程復(fù)雜且缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，從前期孵化到獲取國(guó)土證周期長(zhǎng)；改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，原住民利益訴求需妥善處理；相關(guān)政策存在不確定性；業(yè)務(wù)模式可復(fù)制性差。

??舊改已經(jīng)成為萬(wàn)科南方區(qū)域重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，2021年上半年廣州萬(wàn)科總經(jīng)理李升陽(yáng)調(diào)任南方區(qū)域城市更新公司總經(jīng)理，希望李升陽(yáng)能牽頭突破。根據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在深圳的舊改立項(xiàng)土儲(chǔ)規(guī)模近152公頃，但舊改轉(zhuǎn)化需要較長(zhǎng)時(shí)間。

??這也使得萬(wàn)科南方區(qū)域在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上難言出色：以2021年上半年為例，該區(qū)域貢獻(xiàn)銷(xiāo)售721.6億元，占集團(tuán)總銷(xiāo)售比例20.4%，低于上海區(qū)域與北方區(qū)域。

??此外，南方區(qū)域的新增項(xiàng)目也有所降低。2021年萬(wàn)科累計(jì)新增獲取項(xiàng)目152個(gè)，同比減少16個(gè)，拿地權(quán)益價(jià)達(dá)到1568.98億元，同比增長(zhǎng)13.57%。按幾大區(qū)域來(lái)看，孫嘉所管理的南方區(qū)域新增23個(gè)項(xiàng)目，同比減少4個(gè)，僅占集團(tuán)總項(xiàng)目個(gè)數(shù)約15%。

??尤其是大本營(yíng)深圳，自2017年以來(lái)萬(wàn)科在深圳新增獲取的項(xiàng)目數(shù)量只有10個(gè)，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級(jí)總部基地項(xiàng)目、西鄉(xiāng)A122-0371項(xiàng)目（尖崗山項(xiàng)目），其余大多是舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來(lái)。

??郁亮曾對(duì)南方區(qū)域評(píng)價(jià)為“對(duì)銷(xiāo)售及回款不滿(mǎn)意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。南方區(qū)域何時(shí)能從萬(wàn)科內(nèi)部“突圍”，還有待觀察。