公司許倩 2023-01-09 11:12:52 來源：中房報
??土地儲備是房企開發的后備資源，決定著企業未來市場占有率。然而，在資金鏈普遍遭遇沖擊的2022年，對于投資拿地房企們幾乎集體選擇了謹慎與沉默的態度。
??據中國房地產報記者統計，2022年銷售榜50強房企拿地總支出約1.04萬億元，相比2021年（拿地支出2.94萬億元）少了1.9萬億元，同比減少64.8%；其中，14家房企1宗地塊未拿。
??房企投資意愿降至5年以來最低點，百強房企中近4成企業全年投資處于暫停狀態；土地市場儼然已經變成了國企、央企與地方城投的競技場。
??據相關研究機構統計，2022年拿地金額TOP100企業中，央企、國企占比53%，地方城投平臺占比32%，混合所有制企業占比6%，分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點、1個百分點，民營房企占比僅9%，同比下降35個百分點。
??拿地榜10強座次，有8席均被央企、國企拿下，如保利發展、華潤置地、中海地產、萬科、招商蛇口、建發房產、越秀地產、華發股份。
??保利發展年度銷售金額排在全國第二名，比第三名萬科多賣了371億元。在2022年5月股東大會上，保利發展新上任董事長劉平坦言，2022年是從事這個行業30年以來最特殊的時期，“至少我們能做到跑贏競爭對手，跑贏我們自己。”
??百強房企拿地跌入谷底
??在規模之爭白熱化的過去幾年，銷售榜百強房企每年在土地市場上拿下50%左右地塊。然而，這一情況在2022年發生了改變。
??克而瑞數據顯示，2022年百強房企拿地金額占全國土地成交總額的比重降至34.3%，百強房企拿地銷售比僅0.18，不僅降至2017年以來最低點，且僅有2017年1/3水平，與2021年相比也幾乎下滑50%，拿地意愿實際已經跌入谷底。
??拿地銷售比，是房企拿地支出金額和銷售金額比例，拿地量決定一個企業未來有多少房子可以賣。按照監管規定，拿地銷售比不能超過0.4，也就是買地金額不得超年度銷售額的40%。
??各個梯隊房企拿地銷售比都在下滑。
??銷售榜TOP10房企拿地銷售比從2021年的0.29降至2022年的0.22，TOP11~20房企拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.19。這兩個梯隊變動都比較小，也可以認為大部分龍頭房企拿地支出相對穩定，受大環境影響較小。
??也有例外。2022年碧桂園實現銷售額4643億元，但拿地支出僅93.5億元，其在2021年拿地支出2063.1億元；拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.02。
??金地集團的拿地動作同樣收縮明顯。2022年金地集團實現銷售額2218億元，拿地金額為75.6億元，2021年拿地額為588億元；拿地銷售比從2021年的0.21降至2022年的0.03。
??銷售榜TOP21~30梯隊房企拿地收縮則最為明顯，拿地金額同比下滑88%。2021年，這一梯隊房企是拿地積極性最高的梯隊，拿地銷售比達到0.31，但這部分房企也正是由于前期積極擴張導致現金流受創最大，因此2022年其拿地銷售比驟降至0.07，暫緩拿地成為共識。
??銷售榜TOP31~50梯隊房企，拿地支出亦大幅同比下滑85%，拿地銷售比從2021年的0.24降至2022年的0.09。
??銷售榜TOP50房企中，世茂集團、金科股份、中梁控股、中駿集團、萬達集團、雅居樂、融信、中國恒大、龍光集團、合景泰富、海倫堡、寶龍地產、金輝集團、時代中國幾乎1宗地塊未拿。美的置業全年僅在公開市場上拿地1宗。
??當然，部分企業雖然不在公開市場上拿地，但在并購市場仍然有擴充土地儲備機會。
??美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝在年中業績會上表示，美的置業從2021年9月開始啟動合作項目的收并購動作，2022年上半年完成了17個項目的股權交易，交易方涉及花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業，新增權益貨值62.9億元。“2022下半年在土地新增方面投入精力會較少，在合作項目上會投入比較大精力。”
??新增土地貨值哪家強？
??頭部房企依然是土地市場的霸主。
??克而瑞數據顯示，2022年百強房企新增土地貨值中有51%集中于10強房企，超過一半；21%集中于TOP11~20房企；TOP20房企新增土地貨值合計達到72%。這意味著未來商品房市場份額7成仍牢牢掌握在TOP20房企手中。
??由于房企普遍收縮了投資預算，導致對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場優質土儲資源更加高度向頭部房企集中。
??在2022年拿地金額榜中，前10強分別被保利發展、華潤置地、中海地產、萬科、濱江集團、招商蛇口、建發房產、綠城中國、越秀地產、華發股份摘得，這些企業均位于銷售榜前20強。
??其中，保利發展、華潤置地、招商蛇口和中海地產作為大型央企，拿地銷售比都在0.3以上，地方國企中，建發房產、越秀地產、華發股份等在深耕城市拿地積極。
??民營房企中，濱江集團等區域型房企表現突出。2022年，濱江集團拿地金額達到785.2億元，同比增加22%；拿地銷售比達到0.59，布局幾乎全部位于杭州。
??據克而瑞統計，2022年拿地金額百強中，16家央企拿地金額超過6000億元；地方城投公司數量雖多，但拿地金額僅3000億元左右。
??從新增土地貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口占據榜單前三位。2022年，保利發展以新增貨值2240億元占據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，新增貨值規模分別為2219億元和1584億元；TOP10企業2022年新增貨值總額1.38萬億元，占TOP100企業的34.8%。
??值得注意的是，在年末一系列融資政策利好推動下，2022年12月份土地市場出現“翹尾”跡象，12月單月50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環比增長92.1%，主要原因是2022年11月拿地金額全年最低，但房企信心亦有所提振。
??但大部分房企資金壓力仍未明顯緩解。可以預見的是，2023年在銷售端尚未觸底回暖之前，房企拿地態度依然會偏于謹慎，土地市場分化也將持續。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
