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??房企資金面臨銷售與融資雙重擠壓的困境正在緩解。

??在今年一季度房地產市場的穩步修復行情下，銷售端的壓力正在逐漸消解，融資端壓力仍在。

??1-2月TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

??目前房企運營改善的核心還是在銷售端。房企需要有更多的耐心，等待預期修復，需求端改善。只有市場筑底回升，銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。

??融資端的好消息更多還是在政策層面。進入2023年，房企融資政策從此前“救項目”轉至“救項目與救企業并存”，目前受益房企僅限于優質房企及白名單企業。

??數據更有說服力。2023年一季度，CRIC監測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環比下降了31%，仍呈現繼續下滑的趨勢。

??融資層面也并非沒有好消息。2月21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產的另一種方式。

??我們認為，房企在銷售端的壓力在今年將得到一定緩解。一季度市場表現為止跌回升，但目前行業信心仍處在歷史相對低位。今年二三季度房企銷售能否延續企穩修復的預期，還取決于居民需求和購買力的恢復情況、以及企業的供應規模。

??整體行業面融資仍未全面回暖。對于持有優質物業的房企，我們建議可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，可有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。

??2023年一季度，隨著疫情管控全面松綁、企業供應自低位回升，中國房地產市場整體表現為穩步修復的行情。

??尤其是2月之后，百強房企整體業績表現為同環比增長、止跌回升，但也有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。

??1-2月TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

??1-2月，超4成百強房企累計業績同比增長，其中累計業績同比增幅大于30%的企業數量達到27家。

??其中，TOP30梯隊房企累計業績同比增長的企業數量占比更高。央國企以及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發、華發等企業，業績表現突出。

??我們也必須看到，全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。房屋新開工面積、房地產開發投資以及企業投資積極性也都降到谷底。

??目前，行業下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀估計是止跌。

??2022年四季度以來，雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??1月11日消息稱，首批改善優質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江在列。

??1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。此次河南省制定的白名單以地方性民企為主，一定程度上為這類企業提供了政府信用背書，有助于增加融資機會。

??實際上，2023年一季度，CRIC監測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環比下降了31%。

??從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內債券融資成本3.58%，較2022年全年略上升了0.04個百分點。

??境外融資成本較高主要為期內萬達發行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。

??雖然境內及境外發債成本均有上升，但由于境內發債占比有所攀升，整體發債融資成本呈現下滑趨勢。2023年一季度整體新增債券類融資成本4.01%，較2022年全年下降0.22個百分點。

??目前，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企。在境外，部分優質房企通過內保外貸完成了境外融資，但對大部分企業來說，境外融資環境依然處于冰封期。

??同時，今年房企配股融資的熱情也相對高漲，但這種融資方式并不具有可持續性。

??可見，在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??一季度，房企債券到期總規模為2246億元，同期，房企的債券發行規模僅833億元，到期規模高出發行規模170%，這也意味著，房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

??銷售和融資，是房企資金最重要的兩大來源。當融資全面開閘短期無望時，市場銷售的恢復成為房企唯一的指望。

??市場恢復，保障銷售回款也成為房企最主要的資金來源。我們建議，各地對新、老項目的預售資金的監管尺度進行更為細致的劃分，為房企釋放合理的流動資金。

??融資端，今年房企債務到期的壓力依然較大，建議房企關注不動產私募投資基金的機會。

??當前，不動產私募投資基金的投資范圍已擴大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內的特定居住用房以及商業經營用房和基礎設施項目三大類資產，持有相關物業類型的房企有望獲益。