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??規模收縮，是2022年房企年報的真實寫照。

??從TOP50上市房企交出的年度成績單可以看出，2022年全年房企整體銷售不容樂觀，大多數規模房企都出現了銷售增速負增長情況，一些曾經的行業龍頭在2022年經歷了近10年來首次虧損，更有數十家房企虧損超百億元，個別房企甚至跌出了50強陣營。規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

??面對這份史上“最慘年報”，大部分房企都對外傳遞了“狠抓銷售、促進回款、聚焦高質量交付”的信號。

??中國房地產報記者通過梳理數據發現，截至5月8日，剔除仍未發布2022年年報的恒大、世茂、奧園、祥生4家房企，TOP50上市房企2022年總銷售規模為5.89萬億元，權益銷售額為3.94萬億元，千億規模房企保持在20家，這三項數據表現均是去年同期50%水平。

??在TOP50榜單中，越秀地產是唯一實現銷售增速正增長的房企，仁恒置地和?發房產的銷售與去年基本持平，另有7家房企銷售增速下滑在10%以內，20家房企同比下滑在50%以上。國企、央企也未能獨善其身，只是下滑幅度普遍小一些。

??在規模房企深陷負增長困局之外，僅2家房企完成了全年銷售任務。從公開渠道可以查到的23家房企銷售回款率數據來看，回款率中位數為93%，平均數為89.87%，8家房企銷售回款率達到100%以上，房企整體的銷售回款情況呈現上升趨勢。

??從最能夠客觀體現房企資金運用和戰略把控水平的權益銷售額來看，TOP50上市房企中13家房企權益銷售額突破千億門檻，有33家房企權益銷售額占比不到70%。

??透過房企2022年財報我們可以看到，在房地產市場供給沖擊、需求收縮、預期趨弱的“三重壓力”下，上市房企普遍出現規模、利潤下滑甚至虧損的情況，整體業績表現不佳。未來，穩定的運營節奏和自律的財務底線已成為房企生存發展的主軸線，安全度是短期內房企無法繞過的核心點。

??TOP30門檻值普降60%

??業績明顯分化是上市房企2022年財報的最大特點。

??透過TOP50上市房企的銷售額、權益額、回款這幾個榜單，表現最直接的就是行業開始全面縮表。

??從銷售額來看，“碧萬恒融”銷售四強格局已不在，取而代之的是保利發展和華潤置地兩大央企。碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩居榜首，保利發展與碧桂園不到百億元之差奪得亞軍，緊隨其后的是萬科，這也是2022年僅有3家突破4000億元銷售額的企業。去年同期，碧桂園、萬科全口徑銷售額均突破6000億元。保利發展銷售額較去年同期雖有所下滑，但排名上升了2位，實現了“進三爭一”目標。

??實際上，不管是銷售業績還是拿地投資，地產央企、國企在行業中的存在感都越來越強。在TOP50上市房企銷售前10強中，只有碧桂園和龍湖兩家民企入圍，其余均是央企、國企和混合所有制企業。

??銷售業績普降也使得各梯隊房企門檻值發生了很大的變化。TOP3上市房企門檻值為4169億元，去年同期的門檻值為5976億元，同比下降30.23%；TOP10上市房企門檻值為1781億元，去年門檻值為2902.46億元，下滑38.63%；碧桂園、萬科、龍湖的降幅都在30%以上；華潤置地的降幅控制在5%以內，建發基本上與去年持平。

??TOP30上市房企門檻值為552億元，去年是1345.58億元，同比下降58.96%。在這一陣營中的規模房企融創中國受自身債務危機影響下滑幅度最大，超過70%；金科、中梁控股、雅居樂、中南建設、融信中國這5家房企同比下降幅度在60%以上。“縮量” 降風險求生存是這一梯隊房企普遍面對的考驗，行業風險持續出清中。

??實際上，為了更好地了解上市房企發展情況，由中國房地產報推動發起的“2023第三屆中國上市房企綜合競爭力研究”也已正式啟動，這一競爭力研究將全面展示中國房地產行業情況與企業狀況，為企業發展提供全面的智力支持。

??兩家房企超額完成銷售目標

??盡管多數房企在業績會上不再提及銷售目標，但從公開渠道獲悉13家公布全年銷售目標的房企平均增長率和年度目標完成率來看，繼續呈逐年下滑趨勢。

??2022年房企銷售目標完成率平均值為79.3%，去年同期為 90.92%，明顯低于近年105%以上的平均水平。只有濱江和越秀地產2家房企超額完成了銷售目標。綠城中國和信達的銷售目標完成率在90%以上，美的置業目標完成率不到60%。

??在市場環境未見明顯好轉的情況下，大多數房企對于銷售目標的制定比較謹慎，甚至隱藏或干脆不設具體目標。對于2023年的銷售目標，綠城中國預計2023年整體的銷售規模和2022年基本相當。美的置業也相對謹慎，將2023年銷售目標定為800億元，與2022年實際銷售規模基本持平。個別央企、國企給出的銷售目標也很模糊，只談會保持增長和穩定的行業排名。另外一些處于財務風波中的房企更關心的是銷售去化和資金回籠，而非具體的銷售目標增長情況。

??調整還在持續，多數房企表示會根據市場情況調整公司經營計劃和目標，希望通過市場回暖實現更好的經營結果。

??23家房企平均回款率沖擊90%

??“房企活下去，回款是關鍵。”這是市場下行期房地產行業的普遍共識，不只是碧桂園、萬科、龍湖這些房企強調“有回款的銷售”，中小規模房企也將“抓回款”作為企業戰略重點。

??投射到TOP50上市房企成績單上，超過50%的房企或公布了回款額，或公布了銷售回款率。其中，保利發展回款率達到93%，以4271億元的回款位居榜首，碧桂園實現權益物業銷售現金回籠約3324.8億元；萬科、綠城中國的銷售回款均在3000億元以上；中海地產實現銷售回款超2700億元；中國金茂、新城控股等5家房企的回款突破了1000億元。

??2022年TOP50上市房企中有23家可以從公開渠道獲悉回款率數據，首開股份回款率最高，達到了120%；其次是新城控股，回款率為115%；前10名中還有6家房企銷售回款率超過了100%。回款率在90%以上的房企有6家，低于80%回款率的是濱江、萬科、華發和陽光城，分別為79%、78%、60%、52%。需要強調的是，濱江集團統計的是權益銷售回款額，約690億元。

??“活著就是希望”，能在2022年行業寒冬中活下來的房企，已經站在新一輪周期的起點，狠抓回款成了全行業共識。

??32家權益銷售額比不足70%

??除銷售回款率之外，權益銷售占比也是反映企業資金實力的一項重要指標。

??從TOP50上市房企2022年權益銷售額排名來看，碧桂園、保利發展的權益銷售額突破了3000億元。中海地產、萬科、華潤置地的權益銷售額都在2000億元以上。

??觀察2022年權益銷售企業區間分布情況，8家房企突破千億門檻，比去年少20家。3家房企銷售規模超過2000億元，較去年減少1家，只有華潤置地留守此陣營，相比去年出局的是綠地、招商蛇口和龍湖。權益銷售低于500億元的房企數量為30家。

??另外，權益銷售比例越高的房企，鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

??從中國房地產報記者統計的權益銷售占比率數據看，整體成色不足，房企權益銷售占比呈下降趨勢。TOP50上市房企中有3家房企權益銷售占比超過90%，分別是綠地、中海、城建發展；有3家房企權益銷售占比超過80%，有32家房企權益銷售額占比不到70%。其中，仁恒置地、象嶼地產、大悅城控股、弘陽地產4家房企權益銷售額占比不足50%。也有不少權益銷售占比較低的房企在規模進一步增長后開始注重權益占比的提升，如濱江、綠城、德信中國等房企。

??走過行業變革加劇的2022年，即便是成功活下來的房企與前幾年的規模和利潤相比，大多是大幅下降的狀態。從根源上看，影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善，熱度和可持續性仍需時間檢驗，對于市場仍持謹慎樂觀的態度。