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??行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，企業(yè)利潤(rùn)率仍在下行探底。

??2023年上半年，重點(diǎn)70家上市房企整體利潤(rùn)規(guī)模凈虧損518億元，企業(yè)凈利潤(rùn)增速中位數(shù)為-18.6%。

??這是繼2022年規(guī)模房企整體凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)凈虧損之后，進(jìn)一步表現(xiàn)為凈虧損。

??與此同時(shí)，典型上市房企的凈利率較上年末進(jìn)一步降低0.3個(gè)百分點(diǎn)至-0.5%，行業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)降至歷史最低水平。2023年上半年，逾六成房企凈利率和歸母凈利率降低，超半數(shù)企業(yè)凈利潤(rùn)虧損。

??目前市場(chǎng)仍在筑底盤(pán)整過(guò)程中，短期內(nèi)企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。這一背景下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯也將加速轉(zhuǎn)變。

??2021年以來(lái)，企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模增速放緩，部分房企規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)整體的結(jié)算規(guī)模相應(yīng)也受到影響。同時(shí)，部分前期高地價(jià)項(xiàng)目仍在陸續(xù)步入結(jié)算期，企業(yè)利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到擠壓。

??從已披露中期業(yè)績(jī)的70家上市房企數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年上半年行業(yè)典型上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19952億元，增速中位數(shù)為3.3%；而營(yíng)業(yè)成本為17415億元，增速中位數(shù)為7%。

??兩組數(shù)據(jù)很明顯可以看出，營(yíng)業(yè)成本已接近營(yíng)業(yè)收入，且增速明顯高于營(yíng)業(yè)收入。

??從利潤(rùn)增速來(lái)看，自2018年以來(lái)行業(yè)利潤(rùn)增速呈現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì)，2021年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)凈虧損。2023年上半年，行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，且繼續(xù)表現(xiàn)為凈虧損。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年上半年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)規(guī)模2282億元，企業(yè)毛利潤(rùn)增速的中位數(shù)為-14.8%。凈利潤(rùn)合計(jì)表現(xiàn)為凈虧損518億元、歸母凈利潤(rùn)虧損744億元，企業(yè)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)增速的中位數(shù)分別為-18.6%和-22.7%。

??行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，且企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)降至歷史最低水平。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年行業(yè)典型上市房企的毛利率中位數(shù)較上年末降低1個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，凈利率較上年末進(jìn)一步降低0.3個(gè)百分點(diǎn)至-0.5%。 

??具體到企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年上半年典型上市房企中，接近六成企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)。但受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響以及結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)率的不斷走低，毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)的表現(xiàn)并不盡如人意。有超半數(shù)行業(yè)典型上市房企的毛利潤(rùn)（剔除稅金及附加）和凈利潤(rùn)同比降低，其中部分企業(yè)的毛利潤(rùn)降幅超過(guò)50%。

??營(yíng)業(yè)收入與毛利潤(rùn)同時(shí)降低的企業(yè)數(shù)量占到近四成。就連萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地控股、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、招商蛇口等中大型房企也遇到了“減收減利”的情況。

??以龍湖集團(tuán)為例，2023上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入620.4億元、毛利潤(rùn)139億元，同比分別降低35%和31%。其營(yíng)業(yè)收入的下滑主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)營(yíng)收同比降低所致。2023上半年龍湖物業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收498.7億元，同比降低40%，其中杭州、重慶兩地的營(yíng)業(yè)收入分別同比降低63%及50%。

??凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損的企業(yè)已超半數(shù)，其中遠(yuǎn)洋集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)等8家規(guī)模上市房企2023年上半年凈利潤(rùn)虧損逾50億元。

??即便如此，上半年也有部分房企利潤(rùn)表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，這部分房企以央國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主，典型如保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等，這部分房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。

??2023年上半年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)普降態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇。

??數(shù)據(jù)顯示，典型上市房企中有逾七成企業(yè)的毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數(shù)量也達(dá)到逾六成。

??部分規(guī)模房企毛利率和歸母凈利率雙降、且指標(biāo)降幅較大，如合景泰富集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、雅居樂(lè)集團(tuán)等，歸母凈利率的降幅均在30個(gè)百分點(diǎn)以上。還有不少歷年利潤(rùn)率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企，毛利率和歸母凈利率也出現(xiàn)相對(duì)明顯的波動(dòng)下行，如深圳控股、寶龍地產(chǎn)、路勁等。

??近年來(lái)行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄、多數(shù)典型上市房企利潤(rùn)率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：

??首先，規(guī)模房企歷史高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了利潤(rùn)率水平。

??其次，近年來(lái)企業(yè)銷(xiāo)售去化壓力放大，不少房企通過(guò)打折促銷(xiāo)、“以價(jià)換量”來(lái)保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。

??第三，行業(yè)下行背景下，存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

??目前市場(chǎng)仍在筑底盤(pán)整期，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問(wèn)題。

??企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯最終將迎來(lái)變革，優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及產(chǎn)品溢價(jià)，這是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。