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??2023年，對物業企業而言，仍是艱辛的一年。經濟環境及關聯地產的影響仍在持續，資本市場降溫不止，物企股價仍在下調。

??低迷的市場環境下，高質量發展理念貫穿于物業企業全年的發展之中，為實現可持續增長奠定了堅實基礎。

??新一年的年報季，近9成上市物企已交出屬于自己的答卷，透視年報我們發現不少物企在歷經艱難的一年后仍然取得了不錯的成績。

??2023年，57家上市物企營收總值2751.68億元，均值49.14億元，增速8.46%，同比下降8.2個百分點。9家上市物企營收超百億，與上年持平。

碧桂園服務仍居首位，全年實現營業收入426.12億元，萬物云緊隨其后，營收為331.83億元。

??從盈利能力來看，2023年企業盈利能力有所提升。已披露數據的56家企業平均凈利潤為2.95億元，同比增長7.27%，增速由負轉正。受部分頭部物企凈利潤大幅下調影響，行業平均凈利率較上年同期微降0.1個百分點至5.9%。

??從凈利潤表現來看，2023年6成以上上市物企實現凈利潤改善。華潤萬象生活以凈利潤29.43億元穩居第一，建發物業在社區增值業務貢獻下，凈利潤增速領跑行業，高達117.79%，星盛商業憑借商管屬性拔得凈利率、毛利率兩項頭籌，凈利率、毛利率分別為25.56%、52.53%。華發物業服務國企屬性加持下，母公司規模占比超8成，基礎物業服務毛利率最高為37.53%。

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??在管面積是收入增長的重要保障，但過往粗放式的增長模式正被摒棄，有效規模成為企業關注重點。

2023年，多家上市物企主動放棄大量盈利能力弱、管理成本高的低質項目，行業規模增長繼續放緩。已披露數據的48家上市物企在管面積均值為1.52億平方米，增速為12.04%，較上年同期下降5.0個百分點。

??過往規模導向下，企業收購了大量低盈利或虧損的項目。高質量發展背景下，企業對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企主動退出大量低收繳率、低利潤率、管理難度大、管理成本高的項目。公開資料顯示，2023年多家上市物企項目退出規模超千萬平方米，其中金科服務退出項目在管面積高達3570萬平方米，企業提升規模質量的決心可見一斑。

??2023年，企業經營重回現金流邏輯。已披露數據的57家上市物企現金及現金等價物均值為22.8億元，較同期增長10.4%，增速由負轉正，其中萬物云現金及現金等價物最高為157.45億元。

??為促進現金流提升，企業加大品質提升力度，保障物業費收繳，多家收繳率保持在90%以上，部分物企實現收繳率提升。

??同時，加大物業費預收力度也成為企業提升現金流的重要舉措，物業企業預收物業費通常被計入合同負債，2023年近9成企業合同負債實現提升，其中碧桂園服務合同負債最高，為75.91億元，同時，合同負債與營收的比例也體現了企業預收費用對營收的貢獻程度，濱江服務該比例最高，為55.38%。

??另一方面，應收賬款的回收也影響著企業的現金流，應收賬款與營收的比例體現了企業未來壞賬可能對營收的影響程度，星盛商業該比例最低，為4.55%。

??從經營性現金流凈額表現來看，企業安全系數也正在提高。多家上市物企盈余保障倍數超過1，其中世茂服務該比例高達3.25。

??2023年，地產行業風險尚未完全出清，關聯度較高的物業行業也還在調整期，企業積極響應這一挑戰，物企開始采取戰略性行動，包括減少并購活動、聚焦深耕區域、清退大量不符合標準的低質量項目，以確保能夠專注于更高質量的發展。

??從目前來看，物業企業高質量發展取得了不錯的成效，不僅提升了規模質量，也提升了盈利能力。

??我們相信，未來隨著物業高質量步伐的不斷邁進，行業將逐步向良性方向發展。