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??克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，TOP100物企以較強(qiáng)的拓展能力、穩(wěn)健的運(yùn)營能力占據(jù)絕對領(lǐng)先優(yōu)勢，頭部格局已定。與此同時(shí)，不同梯隊(duì)的差距呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。

??就在管規(guī)模而言，2023年有5家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米，2023年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.40億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.05億平方米。

??就合約面積而言，2023年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。

??自2022年以來，行業(yè)逐漸告別高增長時(shí)代，進(jìn)入平穩(wěn)的高質(zhì)量發(fā)展階段。企業(yè)規(guī)模增長更依賴自身直拓能力，頭部企業(yè)市場份額進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢持續(xù)。

??從目前來看，不同梯隊(duì)企業(yè)新增合約面積隨著梯隊(duì)逐漸下滑，頭部企業(yè)規(guī)模基礎(chǔ)大，拓展規(guī)模高，梯隊(duì)之間的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)市場頭部格局已定。

??克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，就在管規(guī)模而言，2023年有5家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以9.69億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務(wù)以9.63億平方米的在管面積位居第二，保利物業(yè)以7.13億平方米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.40億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.05億平方米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)5984萬平方米。與2022年相比，TOP10門檻提升4519萬平方米，增幅為15.32%；TOP30門檻提升953萬平方米，增幅為9.94%；TOP50門檻提升48萬平方米，增幅達(dá)0.81%；TOP100門檻提升738萬平方米，增幅達(dá)32.71%。隨著頭部物企在管規(guī)模基數(shù)的擴(kuò)大，TOP10門檻增幅趨緩。

??就合約面積而言，2023年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服務(wù)以16.83億平方米的合約面積榮登榜首，萬物云以12.12億平方米的合約面積次之，保利物業(yè)以8.88億平方米的面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達(dá)4.03億平方米，TOP30合約面積門檻值達(dá)1.36億平方米，TOP50合約面積的門檻值達(dá)7635萬平方米, TOP100合約面積的門檻值達(dá)3968萬平方米。

??需要注意的是，2022年以來，行業(yè)逐漸告別高增長時(shí)代，進(jìn)入平穩(wěn)的高質(zhì)量發(fā)展階段。2023年，企業(yè)規(guī)模增長更依賴自身直拓能力，TOP10企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源稟賦、品牌競爭等方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，為企業(yè)存量市場拓展提供強(qiáng)有力的保障。

??克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年500強(qiáng)企業(yè)在管面積達(dá)172.7億平方米，均值達(dá)到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強(qiáng)企業(yè)在管面積達(dá)121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高于500強(qiáng)物企。百強(qiáng)企業(yè)在500強(qiáng)企業(yè)整體規(guī)模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面積60.6億平方米，同比增長18.7%。

??頭部企業(yè)市場份額進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢仍持續(xù)。500強(qiáng)企業(yè)市場份額 達(dá)46.6%，較上年增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，2018年至2022年三年市場份額共增加4.0個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)市場份額為32.7%，較上年增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。上市物企市場份額為16.7%，較上年增加1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2023年，TOP10企業(yè)新增合約面積均值最高為5594萬平方米，不同梯隊(duì)企業(yè)新增合約面積隨著梯隊(duì)逐漸下滑，頭部企業(yè)規(guī)模基礎(chǔ)大，拓展規(guī)模高，梯隊(duì)之間的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??就企業(yè)市場份額而言，以住宅為代表，通過各能級(jí)城市規(guī)模及百強(qiáng)/非百強(qiáng)在城市市場份額綜合計(jì)算可知，百強(qiáng)物企分走增量住宅約43%蛋糕，其中，關(guān)聯(lián)方輸送占比超8成。非百強(qiáng)物企分走57%，關(guān)聯(lián)方輸送約4成。

??隨著近年來房企土儲(chǔ)擴(kuò)張速度放緩，銷售面積不斷下降，房地產(chǎn)增量規(guī)模收縮，來源于關(guān)聯(lián)房企的在管面積減少，為滿足規(guī)模擴(kuò)張的需求，物企市場化外拓也在持續(xù)加碼。

??2024年1-2月，不少物企開展了2024年度工作會(huì)議，總結(jié)過往并探討未來發(fā)展方向。其中，對于投拓規(guī)劃上，不難發(fā)現(xiàn)，今年談聚焦、談深耕、談密度的企業(yè)越來越多；個(gè)別企業(yè)更是定下了明確的量化目標(biāo)。

??而在第二曲線上，企業(yè)也有著各自的部署。

??克而瑞物管發(fā)布的《2023-2024年度中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展白皮書》里，對于城市服務(wù)和設(shè)施管理市場空間做了細(xì)致測算，兩者累計(jì)規(guī)模超3萬億。其中，城市服務(wù)可公開競爭的部分接近3000億，未來三年還將持續(xù)釋放出數(shù)百億的可拓空間；設(shè)施管理市場容量已過萬億，且還在不斷增加。

??在兩個(gè)巨大的市場面前，目前又有新企業(yè)選擇躬身入局，已進(jìn)入的企業(yè)則在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定深入。但不得不說，大市場的背后，不僅是異常激烈的競爭，盈利難題也同樣存在。

??當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈且分散，物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模拓展仍是其重要發(fā)展戰(zhàn)略之一。

??從規(guī)模來看，物業(yè)管理行業(yè)頭部企業(yè)市場份額正進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢仍持續(xù)，百強(qiáng)梯隊(duì)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

??隨著房地產(chǎn)增量規(guī)模的收縮，來源于關(guān)聯(lián)房企的在管面積減少，未來物業(yè)企業(yè)的規(guī)模增長更依賴自身直拓能力。同時(shí)，在住宅物業(yè)競爭日益加劇的形勢下，越來越多物企紛紛錨定非居業(yè)務(wù)進(jìn)行拓展。

??過去，在資本助力及關(guān)聯(lián)方持續(xù)輸送下行業(yè)高速增長，但隨著行業(yè)回歸服務(wù)屬性，項(xiàng)目收繳率持續(xù)下滑、人工成本不斷上升等問題迫使企業(yè)回歸經(jīng)營本身。

??未來，企業(yè)開始更專注于更高質(zhì)量的發(fā)展，開始采取戰(zhàn)略性行動(dòng)，包括減少并購活動(dòng)、聚焦深耕區(qū)域、清退大量不符合標(biāo)準(zhǔn)的低質(zhì)量項(xiàng)目等，因此行業(yè)頭部格局基本已定，未來行業(yè)將更多通過優(yōu)化服務(wù)和提升項(xiàng)目質(zhì)量來滿足日益提高的客戶要求。