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??短短兩天時間，廣州就發(fā)布了兩份文件，繼續(xù)為房地產(chǎn)市場松綁。

??3月20日，《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于進一步優(yōu)化和完善城中村改造項目審批與實施工作機制的若干措施》（以下簡稱《措施》）發(fā)布，對項目審批、資金監(jiān)管、企業(yè)引入等方面的規(guī)定進行調(diào)整，如將競選保證金由此前的不少于1億元降低為不少于5000萬元。

??前一日，廣州市工程建設(shè)項目審批制度改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室透露將對《廣州市商品房概況及預(yù)售許可優(yōu)化審批實施方案（試行）》的部分內(nèi)容進行了修訂，包括刪除“商品房預(yù)售申請的最低申報規(guī)模應(yīng)為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可”的表述等。

??“整體來看，對減輕城中村改造企業(yè)的資金壓力是有幫助的。”3月21日，廣東金蘭德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估規(guī)劃有限公司總經(jīng)理林志堅表示。

??廣東省政協(xié)常委曹志偉認為，有關(guān)商品房預(yù)售審批方案的調(diào)整，有利于促進開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售和資金回籠，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體下行趨勢未變的背景下，對企業(yè)有一定的提振信心作用。

??為城中村改造企業(yè)“減負”

??《措施》的政策文本共有九條，第一條至第三條是優(yōu)化方案成本核定、用地支持、政策性住房配建的相關(guān)措施。如，區(qū)分臨遷費計算年限，對于整體實施改造、一次性搬遷，且承諾完成全部復(fù)建區(qū)供地或動工后再開展融資區(qū)供地的項目，項目改造成本中臨遷費用可按5年時間核算。允許舊改范圍內(nèi)符合條件的用地辦理調(diào)整征地前置協(xié)商協(xié)議、退回用地報批規(guī)費后納入改造。明確政策性住房配建要求，其中，城中村改造項目的融資居住地塊平均凈容積率不高于4.5的，原則上須規(guī)劃配置不低于融資區(qū)住宅總建筑面積3%的政策性住房；其融資居住地塊平均凈容積率在4.5或以上的，項目可按照不規(guī)劃配置政策性住房方式推進。

??第四條至第七條的核心是優(yōu)化監(jiān)管，釋放資金活力。在預(yù)售資金撥付流程方面，明確城中村改造項目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金免除城市更新和住建部門雙重審批，由住建部門按廣州市有關(guān)規(guī)定審批。分期改造項目的資金繳存標(biāo)準(zhǔn)也有所優(yōu)化，分期改造項目的復(fù)建安置資金總額與項目首期復(fù)建安置資金額度之差，可按30%比例采用無條件銀行履約保函繳存。當(dāng)期復(fù)建安置工程竣工之前，在確保留存現(xiàn)金和保函的總金額不低于各期復(fù)建安置資金總額10%的前提下，允許結(jié)合項目規(guī)模分段設(shè)置留存現(xiàn)金額度。

??最后兩條是旨在疏通引入渠道。如，競選保證金繳交標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，申請合作企業(yè)在報名階段繳交的競選保證金應(yīng)不少于5000萬元，合作企業(yè)確認后繳交的履約保證金應(yīng)不少于1億元。

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局表示，以上措施的出臺是為了更好應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行系統(tǒng)性風(fēng)險，解決城中村改造遇到的新問題新挑戰(zhàn)。

??按照廣州此前的政策，越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔、番禺、南沙等8區(qū)舊村改造項目融資地塊保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面積，占融資地塊住宅建筑面積的配置比例原則上分別不低于15%和5%。兩相對比，不難看出，政策性住房的配建比例有明顯降低。“目前的城中村改造項目，配建部分都是同步建設(shè)的，開發(fā)商的成本壓力大了很多。”林志堅認為，配建比例的降低在一定程度上能夠減少改造主體的資金壓力。

??據(jù)她介紹，在復(fù)建安置監(jiān)管資金的現(xiàn)金留存額度方面，過去廣州的統(tǒng)一要求是留存現(xiàn)金和保函的總金額不低于各期復(fù)建安置資金總額10%。《措施》則允許結(jié)合項目規(guī)模分段設(shè)置留存現(xiàn)金額度，當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過10億元、20億元以下的，當(dāng)期現(xiàn)金留存1億元；當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過20億元、40億元以下的，當(dāng)期現(xiàn)金留存1.5億元；當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過40億元的，當(dāng)期現(xiàn)金留存2億元。留存的最小比例可低于4%。

??而項目的競選保證金也從此前的1億元下調(diào)到了5000萬元，有助于緩解企業(yè)的短期流動性壓力。

??預(yù)售制度還有優(yōu)化空間

??《廣州市商品房概況及預(yù)售許可優(yōu)化審批實施方案（試行）》是2022年3月發(fā)布的，此次公布的征求意見稿對其中的幾項規(guī)定進行了修訂。如，不再提及“首期住宅不得超項目建設(shè)總量50%”，刪除了“商品房預(yù)售申請的最低申報規(guī)模應(yīng)為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可”的內(nèi)容。對于未取得竣工聯(lián)合驗收意見書的配套公共服務(wù)設(shè)施，刪除了“不予辦理商品房預(yù)售款專用賬戶銷戶手續(xù)”的規(guī)定。

??如何優(yōu)化商品房預(yù)售制度是曹志偉長期關(guān)注的話題。今年，他分別在廣東省政協(xié)、廣州市政協(xié)提交的《關(guān)于改革商品房預(yù)售制度為“先售后建，收樓才付齊房款或供樓”的建議》《關(guān)于優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程的建議》《關(guān)于推動停車位作為公建配套設(shè)施或?qū)嵭蓄A(yù)售制，降低建設(shè)成本，緩解停車難問題，促進汽車消費的建議》等建議都涉及預(yù)售制度，且均已獲得立案辦理。

??在他看來，除了上述修訂，廣州的商品房預(yù)售政策還可以更加靈活。比如，商品房項目概況環(huán)節(jié)可直接取消，調(diào)整為由建設(shè)單位適時自行在陽光家緣網(wǎng)申報項目房屋信息，因為目前廣東省21個地級市就只有廣州有商品房項目概況審核這一審批事項，且項目概況與預(yù)售許可提交材料基本一致，屬于重復(fù)審批事項。

??辦理流程方面，可以將提交銷售價格備案手續(xù)與預(yù)售許可證的兩個環(huán)節(jié)合并，調(diào)整首期物業(yè)維修資金的繳納時點至初始登記前，取消預(yù)售許可證的辦理條件中關(guān)于“預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)”的要求等。由此，預(yù)售許可證的辦理流程從9 個環(huán)節(jié)壓縮到2個環(huán)節(jié)，辦理時間從原來27個工作日減少到4個工作日，優(yōu)化率達到85.19%，同時申請資料也從原來的40份減少到8份，大大提高了審批效率、節(jié)約了成本。

??曹志偉建議，既然要取消預(yù)售許可證“不得分層、分單元辦理”的規(guī)定，不如干脆試點放開分層辦理預(yù)售證，而不是分樓棟、塔樓和裙樓辦理，以及解決目前價格備案不匹配市場實際情況的“痛點”，調(diào)整為建設(shè)單位可以隨時根據(jù)市場的變化需求進行價格備案。