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??“在西安，中鐵建賣項目股權并不意外。”這是西安多位地產人士對中房報記者采訪的回應。

??今年3月12日，北京產權交易所官網顯示，西安國際港務區京港房地產開發有限公司（以下簡稱西安京港地產公司）30%股權及40569.41萬元債權正在公開掛牌出售，轉讓底價為41179.244萬元。

??梳理股權可發現，西安京港地產公司系中鐵房地產集團華中有限公司（以下簡稱中鐵地產華中公司）的全資子公司，而中鐵地產華中公司正是中國鐵建房地產集團有限公司的全資子公司，即中國鐵建股份有限公司（以下簡稱中鐵建）的全資控股孫公司。

??“西安京港地產公司部分股權被出售并非中鐵建的首次操作。”在上述熟悉中鐵建西安公司人士看來，也不會是最后一例。

??逾35億元激進拿地

??進入三月，高周轉的戲碼繼續在西安上演。

??截至三月末西安土地出讓依舊是央企獨大。16宗開發用地,攬金110億元，沒有出現流拍、終止出讓、中止出讓的情況。

??尤其是浐灞國際港，是此輪西安土地出讓的最大贏家。共計有545.2畝土地成交，占到當月西安全市土地成交面積的六成之多。

??而中鐵建則是沿襲一貫的板塊集中開發風格，繼續圍繞港務區加碼投資。以8.35億元拿下了港務區69畝地塊，這個項目也成為繼中國鐵建西派璟悅、中國鐵建西派麟悅之后，中鐵建在港務區的第三個項目。

??3月13日，中鐵建以21.1億元底價摘得曲江大明宮地塊近10萬平方米土地，在此之前，中國鐵建地產已在地塊南側拿到約51畝開發用地，再加上南側去年入市共計65.808畝的西派城天麟、天華地塊，中國鐵建在曲江大明宮板塊已形成了一個超260畝大體量的項目。

??加上2月4日7.08億元摘得的兩處地塊，中鐵建累計在一季度拿地金額達到了36.5億元。

??中房報記者梳理西安2024年一季度各房企拿地信息，中鐵建拿地金額為第一位。

??3月28日，在西安當地從事房產中介工作的王然告訴中房報記者，中鐵建在高新CID、港務區新項目的招聘海報，遍布他的微信朋友圈。

??就在前一天，西安國際港務區港新房地產開發有限公司（以下簡稱西安港新公司）中國鐵建·語瀾溪項目建設工程招標計劃發布，記者查詢該項目具體內容，系中鐵建此前經西安港新公司所拿港務區地塊。

??從拿地到項目公布，不到10天。3月13日中鐵地產華中公司全資子公司西安景信房地產開發有限公司（以下簡稱景信公司）摘得土地簽訂合同的當日，發布了《西派天峰中心項目施工總承包招標計劃》和《西派天著項目施工總承包招標計劃》。

??記者初步梳理，中鐵建目前大明宮板塊有西派國際、西派中心、西派天麓、西派天著、西派天峰、西派城，已經落地6個西派系列，港務區西派璟悅和西派麟悅，高新CID西派璽悅，高新絲路軟件城西派國樾和西派樘樾，灃西新城西派時代和西派宸樾，同時在高新CID板塊，中鐵建和越秀合作開發了西派天悅，“西派系”在西安共計14個項目。

??不過，中鐵建激進拿地的情況，在財經分析人士看來，存在一定的“后遺癥”。

??“如此大規模高頻率的摘地，對于房地產企業的現金流和存量資金，都是一種挑戰，目前房地產市場進入深度調整期，即便‘西派系’是高端改善住房，銷售的壓力也是存在的，大規模拿地極易引發資金鏈問題，影響項目開發，當然，這種轉讓股權的形式或許可以緩解現金流，但是引入其他股東無異于對項目的‘高端改善’定位造成口碑影響。”西安當地熟知房地產運作模式的業內人士告訴中房報記者。

??此外，有接近中鐵建西安公司的人士告訴中房報記者，如此激進拿地背后，極有可能是中鐵建方面與西安市達成的默契或者口頭約定，因為“西安部分地區財政緊張，中鐵建拿地之后，可能會相應得到其他領域的項目作為回報。”

??股權搭售債權仍留后手

??3月12日，北京產權交易所官網顯示，西安京港地產公司30%股權及40569.41萬元債權正在公開掛牌出售，轉讓底價為41179.244萬元。

??這只是近幾年中鐵地產華中公司出讓項目股權的冰山一角。

??記者梳理中鐵地產華中公司相關項目公司股權出讓記錄發現，此次出售并非首次出讓。

??據全國產權行業信息化綜合服務平臺信息，2023年11月，中鐵華中公司掛牌西安鐵昇房地產開發有限公司（以下簡稱“西安鐵昇地產”）25%股權及7875萬元債權，轉讓底價約7876.79萬元，并于同年12月21日成交，但是未披露具體成交方。

??西安鐵昇地產成立于2023年9月21日，注冊資本2000萬元，由中鐵地產華中公司持股100%。而西安鐵昇地產正是西派璽樾項目的開發主體公司。

??中房報記者通過查詢發現，北京產權交易所官網顯示，2022年11月7日，西安鐵晟房地產開發有限公司（以下簡稱“西安鐵晟地產”）掛牌轉讓45%股權及6.72億元債權。

??而西安鐵晟地產為高新中國鐵建西派樘樾項目的開發主體。西安鐵晟地產于2022年6月份摘得西派樘樾開發用地，總價29.34億元。

??2022年6月，拿地開發西派樘樾，2022年11月7日轉讓項目股權；2023年10月拿地開發西派璽樾，2023年11月轉讓項目股權；2023年5月和9月拿地，分別開發西派璟悅和西派麟悅，2024年3月轉讓項目股權。

??從當下股權結構來看，目前西安鐵晟地產由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股45%，中鐵華中公司持股39%；西安鐵昇地產由中鐵華中公司持股45%，廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵建融城發展有限公司持股20%。

??西安鐵昇地產由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵地產華中公司持股45%；中鐵建融城發展有限公司持股20%。

??廣州新鐵鑫建投資有限公司由新興際華集團有限公司和中鐵建地產分別持股50%，中鐵建融城發展有限公司則是中國鐵建股份有限公司與成都軌道交通集團有限公司合資公司。

??此外，中鐵建“西派系”項目的股權轉讓也充滿值得玩味之處。

??以西安鐵昇地產25%股權及7875萬元債權掛牌轉讓為例，中房報記者查詢發現，西安鐵昇房地產股權轉讓前的2023年10月31日的財務報表月報顯示，西安鐵昇地產資產總額168,371.72萬元，負債總額168,371.89萬元，凈利潤和凈資產均為-0.17萬元。

??在方遠看來，西安鐵昇地產資產總額和負債總額差不多是相等的，加之西安鐵昇地產是房地產開發公司，相當于西安鐵昇地產開發的“西派系”項目，根本沒有利潤真正進入公司，這樣的經營狀況下，還掛牌轉讓股權及債券，顯然不符合市場邏輯，怎么可能有股東想接盤入股借錢給一家沒有利潤的公司？

??“那么問題出在哪？”記者問。

??“極度渴求現金流。”方遠說。

??需要注意的是，股權與債權搭售的背后，出讓方還有對接手股東較為“苛刻”的附加條款。從這些條款可以看出其對于現金流的極度渴求。

??比如，西安京港地產公司的股權及債券轉讓，就要求一次性支付轉讓資金，還要求持續向標的企業提供股東借款以支持標的企業正常開發運營。

??此外，西安鐵昇地產公司25%股權及7875.00萬元債權的轉讓條件如出一轍，也是需要一次性支付。要求在被確定為受讓方后3個工作日內與轉讓方簽署產權交易合同，并于產權交易合同生效之日起1個工作日內將交易價款、基礎服務費一次性分別支付至北京產權交易所指定賬戶。

??另外，還需要同意股權轉讓完成后，根據標的企業經營發展需要，與標的企業其他股東按各自持有標的企業股權比例向標的企業提供資金支持。

??“西派系”光環褪去

??一番股權騰挪之后，項目雖然依然由項目方控股，但是讓購房者頗為擔憂，彼時，曾有購房者稱這種大額股權出讓引入資方，會不會影響到開發項目的產品質量和后續保障。

??“‘西派系’在中鐵建地產板塊定位是高端改善，但是這樣經常在項目首開之前或者鎖定搖號或者開啟預售之后，搞股權轉讓，當時在西安消費者看來，還是讓人心生疑慮的。”深耕西安多年的房產中介王然告訴中房報記者。

??“房地產企業激進拿地和保持高周轉的最大保障就是資金，所以一些企業會采取出售項目股權的方式快速回籠現金流，但是這樣的操作，就意味著項目開發會引入其他股權和資本方，對項目品質保障和物業等各個方面無異于埋下隱患。”曾在財經媒體工作多年的方遠告訴中房報記者。

??事實上，外界的擔憂不無道理。

??從業主口碑來看，中鐵建西派國際一騎絕塵，其他“西派系”項目都有不同程度的維權投訴。尤其是股權出讓項目的相關樓盤。

??西派國樾和西派樘樾曾是西安樓市的搖號熱盤。但是在2022年6月至股權轉讓期間，被爆出存在“降標減配、私改規劃”等問題。

??中房報記者梳理多個投訴及留言平臺，發現大量上述項目的投訴，這些投訴的內容也多集中在小區用料減配，虛假銷售等方面。

??針對以上多次轉讓項目股權及“西派系”項目被曝出的諸多問題，中房報記者多次撥打中鐵地產華中在企查查所登記的聯系電話，截至發稿，沒有人接聽。

     （應受訪者要求，文中王然為化名。）