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??4月25日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH）召開(kāi)2023年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，回應(yīng)投資者關(guān)切的熱點(diǎn)問(wèn)題。

??2023年，保利發(fā)展奪得了全口徑銷售和權(quán)益銷售兩個(gè)榜單的魁首位置，但經(jīng)營(yíng)層面的壓力也開(kāi)始凸顯，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降34.13%，現(xiàn)金短債比同比有所下降。

??該公司管理層沒(méi)有披露2024年的銷售目標(biāo)，但表示目前市場(chǎng)整體仍處于筑底階段，銷售去化仍存在壓力，接下來(lái)將采取多種方式隨行就市地完成存量去化目標(biāo)。至于短債問(wèn)題，管理層認(rèn)為無(wú)需擔(dān)憂，“公司有較強(qiáng)的現(xiàn)金流與債務(wù)管理能力，不存在償債風(fēng)險(xiǎn)。”

??多措并舉促去化

??今年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房銷售面積、銷售額等指標(biāo)均錄得同比下降，保利發(fā)展的銷售面積、銷售金額也同比下降了4成，但仍居行業(yè)榜首位置。

??作為行業(yè)龍頭，保利發(fā)展對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展仍持積極看法。管理層認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展的態(tài)度明確，政策面的積極因素在不斷累積，行業(yè)銷售也出現(xiàn)了積極變化。隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸企穩(wěn)和行業(yè)限制性政策的持續(xù)退出，客戶的信心將逐漸恢復(fù)，需求也會(huì)隨之上升。政策方面包括限購(gòu)、限價(jià)、限售等各類限制性政策的取消或放松，融資協(xié)調(diào)機(jī)制的進(jìn)一步優(yōu)化落地，信貸利率的進(jìn)一步放松，存量房等資產(chǎn)政府介入后的進(jìn)一步盤(pán)活等，都還有政策發(fā)力空間。

??對(duì)于如何應(yīng)對(duì)行業(yè)銷售的持續(xù)下滑，保利發(fā)展表示，近年在新項(xiàng)目獲取中，該公司保持聚焦市場(chǎng)更為穩(wěn)健的核心城市與核心區(qū)域項(xiàng)目，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化中可占據(jù)更為有利的位置。銷售端，將強(qiáng)化項(xiàng)目去化及資源盤(pán)活，多措并舉為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造有利條件。

??據(jù)了解，劉平上任董事長(zhǎng)后，保利發(fā)展采取了加速存量去化的堅(jiān)決動(dòng)作，近3年的存貨去化規(guī)模超萬(wàn)億元。2023年，其存量項(xiàng)目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%，簽約面積1643萬(wàn)平方米，占全年銷售面積的69%。其中，2022年新獲取項(xiàng)目已在2023年內(nèi)收回全部股東投入。未來(lái)，該公司計(jì)劃通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多種方式加速存量去化。

??市場(chǎng)規(guī)模的縮減促使房企們不斷審視投資結(jié)構(gòu)的合理性，此前已有多家上市房企透露2024年將進(jìn)一步調(diào)整城市布局。2023年，核心38城對(duì)保利發(fā)展的銷售貢獻(xiàn)近9成，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。該公司表示，核心38城是經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性研判，篩選出的重點(diǎn)投資區(qū)域，從城市基本面以及市場(chǎng)的穩(wěn)健程度來(lái)講，也較非核心38城有明顯優(yōu)勢(shì)。“后續(xù)不排除根據(jù)城市發(fā)展及市場(chǎng)變化有所增減。”

??毛利率有望企穩(wěn)回升

??業(yè)績(jī)公告顯示，2023年，保利發(fā)展的毛利率、凈利率、歸屬母公司凈利率的表現(xiàn)都不及2022年。管理層的解釋是，土地市場(chǎng)較高價(jià)格獲取項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，疊加售價(jià)下行，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，疊加計(jì)提減值等因素，導(dǎo)致出現(xiàn)凈利率下降。

??2023年，保利發(fā)展對(duì)存貨和長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值50.5億元，同比增加38.9億元。其中，計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約為43.6億元，是頭部房企中計(jì)提金額最多的。對(duì)于2024年是否還有減值壓力，該公司的回答是除已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的部分存貨外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值可覆蓋存貨余額，2024年將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，結(jié)合管理層判斷，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，謹(jǐn)慎做好存貨減值測(cè)試。

??管理層還提供了一個(gè)數(shù)據(jù)，那就是該公司增量項(xiàng)目的毛利率較高，如2022年新獲取項(xiàng)目的銷售毛利率超20%，且占存貨比重逐步提升，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)整體毛利率企穩(wěn)甚至回升。

??現(xiàn)金流安全也是投資者關(guān)心的問(wèn)題。截至2023年末，保利發(fā)展的現(xiàn)金短債比1.28，雖仍符合三道紅線要求，但較2022年末的1.57有所下降。據(jù)介紹，這是因?yàn)樵摴炯哟罅擞邢⒇?fù)債的清償力度，期內(nèi)主動(dòng)償還271億元債務(wù)。

??“公司目前不存在償債壓力，所有境外債券已清償完畢，境內(nèi)債券等均如期付息兌付。”管理層強(qiáng)調(diào)，作為央企，保利發(fā)展擁有優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)和融資能力，各種融資渠道暢通，2023年新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，且逐月下降。而且，開(kāi)發(fā)貸是主要的融資渠道，2023年底占比72%，直接融資占有息負(fù)債比重 16%。2024年，開(kāi)發(fā)貸、直接融資、持有物業(yè)融資等債務(wù)融資空間充足，可視需要開(kāi)展融資補(bǔ)充。“項(xiàng)目層面資金，在滿足項(xiàng)目層面政策開(kāi)發(fā)的前提下，公司可對(duì)富裕資金進(jìn)行調(diào)配。”