原創(chuàng) 2022-12-28 16:20:15 來源：中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 12月28日，在樂居財經(jīng)主辦的“奮發(fā)前行”2022（第六屆）中國地產(chǎn)新時代盛典上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，2022年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上不同尋常的一年，是房地產(chǎn)企業(yè)及關聯(lián)企業(yè)最艱難的一年。這一年，房地產(chǎn)市場深度調整，持續(xù)時間之長、下行幅度之深，歷史上前所未有。對于即將來臨的2023年，我們仍需堅定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟社會發(fā)展做出巨大貢獻的自信，也需要反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊
??馮俊指出，當下需要做的，一方面是化解流動性風險，穩(wěn)定市場預期，修復市場主體信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教訓，改變發(fā)展模式。
??首先是要尊重規(guī)則。
??房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，究其原因，是不少房地產(chǎn)企業(yè)無視國家的政策，無視正常的交易規(guī)則。在盲目擴張中，違反金融規(guī)則的行為層出不窮，甚至把利用金融規(guī)則邊緣性缺陷的行為看成了企業(yè)家的“創(chuàng)新”。比如，房企購買土地“創(chuàng)新”的“前融”、集團型房企任意抽調地區(qū)公司或項目公司的預售資金、利用市場強勢地位拖欠上游企業(yè)的應付款項或者強迫交易對象接受難以兌付的商票等。
??從2008年到這次深度調整前，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率不斷上升，即使在去杠桿的政策實施期間，負債率也在不斷上升。從本質上說，這次深度調整，是長期積累的違反規(guī)則的必然結果。
??房地產(chǎn)企業(yè)敢于高負債，建立在兩個假設的基礎上，即房價不斷快速上漲、銷售是流暢的，房價上漲可以覆蓋資金成本、現(xiàn)金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企內在的缺陷掩蓋起來，大家都津津樂道擴張有方。但當這兩個假設不再成立，丑態(tài)就充分暴露出來。尤其在需求不足、流動性風險交互作用下，信心受挫，各項指標大幅度負增長難以避免。
??因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，要把尊重規(guī)則放在首要位置。要堅持創(chuàng)新，但創(chuàng)新絕不是不顧規(guī)則。破壞規(guī)則，害己害人。
??其次是要敬畏市場。
??經(jīng)過二十多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，總體上我們告別了住房大規(guī)模短缺的時代。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)的思維還是停留在前些年對供需矛盾的判斷上，一些企業(yè)盲目地以以前的供需狀況推演生產(chǎn)安排。供需平衡，是經(jīng)濟活動的一條鐵定原理。背離需求的生產(chǎn)一定會自食其果。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，供應與需求失衡是重要的內在因素。
??在新的發(fā)展階段，有幾個趨勢性的問題是需要我們認真思考和順勢而為的。一是住房的供需可能會在縮小一定規(guī)模的基礎上實現(xiàn)新的平衡；二是人口凈流入和凈流出的不同區(qū)域會出現(xiàn)不同的供需平衡的特征；三是住房需求特征發(fā)生趨勢性變化，城鎮(zhèn)居民對住房數(shù)量上的追求逐漸會演進到對質量的追求。
??當前，房地產(chǎn)市場的突出矛盾是有效需求不足，主要原因是經(jīng)濟下行的壓力和收入預期的下探。影響需求的基本因素，正在發(fā)生趨勢性的逆轉。真實的需求并不因疫情而消失，被暫時抑制的需求一定會恢復。
??最后是要穩(wěn)健發(fā)展。
??通過這次深度調整，必須反思房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。
??第一，還是要降杠桿，提高抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應該在對市場需求準確判斷的基礎上，戰(zhàn)略上保持樂觀，戰(zhàn)術上保持審慎，應該把有效防范風險作為企業(yè)發(fā)展謀略的基點，切實降杠桿，改善資本結構，改善融資結構。切忌把紓困當作慫恿。
??第二，要提高人的素質。企業(yè)興盛、企業(yè)衰落，說到底都是人的問題。好的企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，要認識房地產(chǎn)市場的周期性，預見波動，預見風險，改善經(jīng)營策略；要善于識別和防范風險，要善于認識和適應新技術發(fā)展；不能是只會算經(jīng)濟賬的算盤，而應該是智慧的集成者。
??第三，要改善企業(yè)治理。這一段時間出現(xiàn)的企業(yè)流動性風險，充分暴露了企業(yè)治理機制的缺陷。如果企業(yè)的實控人能夠理智一點，職業(yè)經(jīng)理人能夠多點逆耳忠言，“三會”制度能夠有效落實，集團公司與子公司的關系更加規(guī)范，出險的概率就可能低一些，風險也不至于釀成危機。
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元！鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調整是有利于房地產(chǎn)向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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