四. 問題分析及對策提出

  1. 國外經(jīng)驗借鑒

  美國住房與城市發(fā)展部(HUD)對于不同收入階層混合居住的模式提出了一些策略。即在公共住宅項目中，為解決貧困居民集中的現(xiàn)象，采取兩種方法。第一，分散法，即劃分將要開發(fā)的公共住宅單元，形成各種小組團。1996 年，在《創(chuàng)造可防衛(wèi)的空間》一書中，其作者奧斯卡·紐曼提出“迷你鄰里”(Mini-neighborhood)模式，即在中產(chǎn)階級鄰里中成功插入了低收入住宅單元(圖24)，在7 個不同的地塊上分散布置低收入住宅單元。在建筑形式方面，要協(xié)調(diào)公共住宅和中產(chǎn)階級住宅。第二，將公共住宅和商品住宅共同開發(fā)在一個鄰里之中，比例視當(dāng)?shù)氐淖》渴袌銮闆r而定，一般而言，HUD 允許公共住宅的比例在20%~60% 之間。混合居住的居民家庭收入水平的浮動范圍是平均收入水平的50%~200%，這一舉措的目的是要通過市場的力量，在開發(fā)的市場利益和非營利的社會目標(biāo)之間取得平衡。

  2. 社會網(wǎng)絡(luò)

  ①存在問題

  社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系到廉租房居民在社會生活中是否擁有和其他人同樣平等的地位和社會資源。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)：在居住區(qū)規(guī)劃中，廉租房往往位于最不利的位置，例如：緊鄰車庫出入口、高壓線，或是運動場等。同時，廉租房的位置遠離居住區(qū)的公共設(shè)施，并且與商品房有道路相隔或者是有獨立的出入口。在外觀和質(zhì)量方面，廉租房的立面與商品房相差很大，使人在視覺上輕易就能夠分辨出二者，直接產(chǎn)生了空間隔離。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，廉租房的質(zhì)量很差，在隔聲、防水、保溫上都有問題。由于這種空間的隔離和外觀上的差異，再加上居住區(qū)內(nèi)廉租房居民人數(shù)較少，使得廉租房的居民很難融入到整個居住區(qū)的生活中，與周圍設(shè)施和環(huán)境還是有隔離的。

  ②解決方式

  為了避免這些空間隔離的問題，首先，在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段，廉租房與商品房應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一風(fēng)格，統(tǒng)一質(zhì)量，消除視覺上的差異，從而才能影響到人們的心理，做到廉租房居民與商品房居民同等對待。再次，可以參考之前提到的“大混居小聚居”的模式，即Mini-neighborhood，使得廉租房分散到居住區(qū)的各處，并且可以利用人們傾向?qū)ふ彝|(zhì)人群交流的心理，促進他們利用居住區(qū)的公共設(shè)施進行交流。最后，增加居住區(qū)中廉租房的戶數(shù)，使得廉租房居民有更大的交流范圍。例如我國南京市政府規(guī)定的剛性配建比在20%~30%，法國的混居模式的居住區(qū)內(nèi)，保障房也占有近20%。

  3. 社會控制

  ①存在問題

  社會控制關(guān)系到對廉租房居民生活的管理問題。在調(diào)研中了解到，廉租房的物業(yè)與商品房的物業(yè)不是同一個物業(yè)公司，而廉租房的物業(yè)往往管理松散，例如，在房屋的保修問題長時間得不到解決，廉租房周圍的環(huán)境臟亂等等。

  ②解決方式

  首先要做到和商品房平等對待，采用同一物業(yè)公司，同樣的管理制度，使得廉租房居民的生活環(huán)境得到改善。另外，廉租房的居民大多都是低保戶，沒有工作，政府可以同物業(yè)公司合作，在物業(yè)公司內(nèi)部提供工作崗位給廉租房居民，例如，保潔員，保安等等，同時給予一定的經(jīng)濟回報，來增強居民的工作熱情。這樣，廉租房居民在管理者與被管理者這兩種身份轉(zhuǎn)換的過程中，了解到如何融入到居住區(qū)生活中，同時也可以規(guī)范廉租房居民的行為，提高廉租房居民的素質(zhì)，有利于創(chuàng)造和諧的居住區(qū)生活。

  4. 文化與行為

  ①存在問題

  廉租房居民與商品房的居民往往文化背景差異很大，在交流方面存在空白區(qū)。再加上廉租房居民以前大多都住在平房，因此還保持著以前的生活習(xí)慣，例如習(xí)慣在過道門口放東西，堆放不整齊。同時也沒有可以指導(dǎo)廉租房居民改善行為習(xí)慣，提高社區(qū)意識的措施，使得廉租房居民與商品房居民無法融洽地居住在一起。

  ②解決方式

  針對這樣的差異，可以引進一些介于廉租房居民與商品房居民的過渡階層入住，并控制好比例，從而起到一定的平衡作用，逐步增強居住區(qū)內(nèi)部的社會交流。例如在北京萬科紅獅家園，將兩限房、廉租房和商品房居民混合在一起。美國住房與城市發(fā)展部(HUD)提出的混合居住政策中，混合居住的居民家庭收入水平的浮動范圍是平均收入水平的50%~200%。過渡階層的介入，可以有效地縮短各個階層的距離。另外，在促進交流方面，合理分配有兒童的廉租房住戶，利用兒童之間的玩耍，促進家長之間的交流，同時可以改善下一代的發(fā)展。

  5. 政治經(jīng)濟

  我國廉租房的問題的產(chǎn)生與政策制度也有很大的關(guān)系。政府投入的資金短缺，導(dǎo)致廉租房的質(zhì)量令人堪憂。管理監(jiān)督機制的不完善使很多人有機可乘。同時，缺少一個系統(tǒng)的廉租房與商品房混居模式的政策進行指導(dǎo)，并且對已有的住宅存量沒有加以合理的利用。例如倫敦奧運會之后將奧運村變?yōu)楸Ｕ戏浚┚用窬幼　Ｏ喾矗本W運會后，奧運村的住房則賣出很高的價錢。政府方面應(yīng)加強管理力度，同時完善廉租房的體制。