??一葉可知秋，廈門市場反映的問題也是當下熱點一、二線城市的真實寫照。一邊是限購、限貸政策持續發力，調控政策愈加嚴苛；另一邊則是樓市房價加速上漲、地市“三高“地塊逢拍必出，更難打破地價、房價輪動上漲的市場預期。

??限貸、限購標準堪稱二線城市“頂級”，穩房價、控地價意圖彰顯

??囿于地價、房價過快上漲，廈門分別于7、8月份出臺限貸、限購新政，國慶期間更是升級限購、限貸政策，集中表現在以下幾點：其一，加大中高端改善性項目調控力度，限購住宅面積由144平方米升至180平方米；其二，進一步拉長非本市戶籍居民家庭個人所得稅及社保繳存年限，由之前的2年內連續繳滿1年轉變為3年內連續繳滿2年；其三，購房首付比例均有不同程度的提升，最高首付比例達70%。與此同時，土地供應端調控同樣發力，率先試行“限地價、競配建”出讓方式，成為福建省內第二個限地價城市。

??無論是需求端的限購、限貸政策，還是土地供應端的限價，本質上還是在于打破地價、房價輪動上漲的市場預期。從時間周期來看，下半年廈門密集出臺多款調控新政，足以彰顯廈門市政府深度調控房地產市場的決心，穩房價、控地價已成為廈門樓市調控的主旋律。

??房價仍在快速上漲且未來預期不改，限價難擋土拍高熱

??在4月份以來，廈門樓市呈明顯的“量跌價升“格局，尤其是9月份以來房價加速上漲，11月全市新建商品住宅成交均價達到37283元/平方米，成為全國僅次于深圳、上海、北京的第四高房價城市，也是二線城市房價最高的城市，造成廈門市場長期量跌價飛漲的核心原因是新增住宅供應嚴重不足。1-11月廈門商品住宅供求比僅有0.51，縱然有嚴苛的限購、限貸政策，但購房需求基數依然龐大，長期的供不應求造成房價加速上漲。

??既然企業都明白廈門樓市存在這樣的客觀事實，且這樣的預期沒有任何改變，土地市場的激烈爭奪自然也是意料之中。以12月14日土拍為例，3宗限價地塊全部到達限價上限，海滄區H2016P02成交樓板價31476元/平方米，創造海滄區新的單價地王，海滄區H2016P03更是以57億元成交總價刷新廈門總價地王紀錄，土地市場熱度可見一斑。

??地域面積本身狹小加之供地結構不合理，住宅用地更顯緊俏

??廈門土地市場長期存在著供應不足的問題，住宅屬性用地更是如此。2011年以來，廈門住宅屬性用地成交建筑面積長期維持在較低水平，年均成交建筑面積僅有200萬平方米，明顯不及同期商品住宅成交量。尤其是島內土地供應近乎絕跡，湖里區和思明區住宅屬性用地斷供已長達數年之久。這其中既有自身天然缺陷，但更多是城市規劃不盡合理。首先，城市地域面積本身狹小，供地指標提升空間著實有限。廈門土地面積僅有1573平方公里，略高于舟山、銅陵兩市，排名全國地級市倒數第三位；其次，住宅與商辦用地供地結構長期不合理，住宅用地愈加短缺。盡管廈門經營性土地供應長期受限，但是商辦用地成交異常活躍，個別年份占比甚至超50%。

??綜上所述，造成廈門乃至熱點二線城市市場今日這樣的結果，其根源在于過去兩年多數城市土地供應沒有嚴格落實”有供有限“政策，普遍”一刀切“地減少土地供應，該增加的沒增加甚至減少供地；另一方面，供地結構的不合理，讓商辦物業庫存高企，住宅卻供不應求，今年以來的中央提出的商辦用地轉性增加住宅供應也沒有生根落地。

??我們認為，在“資產荒“背景下，要扭轉熱點一、二線城市房價上漲預期、防范資產泡沫，下一步亟需加大城市土地供應力度，以匹配旺盛的購房需求。按照中央經濟工作會議的要求，落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。與此同時，要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平。大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。