??7月M1同比增速再度下滑，首套房貸平均利率連升兩個月

??下半年房企恐要勒緊褲腰帶

??報告摘要：

??1、7月末，M1同比增長3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和2個百分點。

??2、7月末，住戶部門貸款余額同比增長16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個和2.2個百分點。

??3、7月末，中國一年期國債收益率為2.62%，分別比上月和上年同期低0.02個和0.22個百分點。

??4、7月份，CRIC重點監測的18個城市首套房貸平均利率5.55%，環比上升0.13個百分點。

??5、美聯儲7月31日宣布降息25個基點后，新西蘭、印度、菲律賓和泰國等國分別宣布降息，今年以來已有20多個國家和地區實施了降息，預計我國的貨幣政策還有寬松空間。預計今年下半年或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；下半年百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區間。

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個跟房地產市場相關性較高的月度金融數據進行研究。

??一、7月金融數據

??1、7月末M1同比增速3.1%，小幅回落；住戶部門貸款余額同比增速16.5%，繼續回落M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??2019年7月末，M1同比增長3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和2個百分點。住戶部門貸款余額同比增長16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個和2.2個百分點。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年7月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年7月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。M1增速有所上升，說明2月份以來實體經濟所處的流動性環境有所改善。在7.30會議中央首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，央行強調要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房。從歷史走勢和現階段政策走向來看，今年下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。

??點擊查看完整版報告：[易居研究院]金融環境與房地產市場研究報告