??今年以來，在房地產(chǎn)融資大幅收緊、棚改貨幣化大幅下降的大背景下，房地產(chǎn)市場降溫趨勢明顯。7月30日，中央再次強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實房地產(chǎn)長效管理機制，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。市場擔心未來房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)斷崖式下跌。我們認為，當銷售回歸自住需求，房地產(chǎn)市場將進入總量穩(wěn)定、區(qū)域分化的新階段。未來房地產(chǎn)市場有多少自住需求？整體市場的銷售中樞是多少？哪些區(qū)域和城市更具市場潛力？

??1、六大因素支撐我國房地產(chǎn)市場中長期市場空間

??第一，城鎮(zhèn)化推進，大量農(nóng)村人口持續(xù)進城。2018年我國常住人口城鎮(zhèn)化率59.6%，僅相當于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。我國城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展階段，預(yù)計未來十年城鎮(zhèn)化率年均提升1個百分點、年均1300萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口。

??第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口占全國流動人口比例從20.8%持續(xù)增加至37.9%。未來，城市間經(jīng)濟發(fā)展不平衡將推動人口持續(xù)從欠發(fā)達城市向較發(fā)達城市遷移。

??第三，住房消費升級。一是觀念升級。98年以前買公房，解決“有房住”問題。98年房改后住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質(zhì)，住房消費持續(xù)升級，購買高品質(zhì)商品房。二是區(qū)域升級，城市間由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和大都市圈升級，城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設(shè)標準和服務(wù)保障的地方中小房企向標準化運營、服務(wù)完善的品牌房企集中。

??第四，居住條件改善。一是住房質(zhì)量改善空間大，根據(jù)2015年人口小普查，城鎮(zhèn)家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮(zhèn)主力置業(yè)人口總數(shù)在2045年以前穩(wěn)定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。

??第五，經(jīng)濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經(jīng)濟發(fā)展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國，居民居住消費/GDP分別穩(wěn)定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經(jīng)濟增長對住房消費帶動力增強。1985至2018年，我國城鎮(zhèn)居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比從4.8%增加至24%。我國經(jīng)濟基數(shù)低增速快，增長空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實際GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消費20年匹配的是改革開放40年經(jīng)濟大發(fā)展，未來經(jīng)濟增長將繼續(xù)帶動居民住房消費增加。

??第六，家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化。2017年我國家庭戶均人數(shù)2.99人，1-2人家庭戶占比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比，我國家庭規(guī)模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結(jié)婚率下降、離婚率上升，2018年全國結(jié)婚和離婚登記對數(shù)分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現(xiàn)代城市生活方式下傳統(tǒng)家庭功能弱化，子女婚后自立門戶，三代及以上大家庭數(shù)量減少，一代和兩代戶增加。

??2、總量穩(wěn)定，我國房地產(chǎn)市場仍有巨大潛力

??六大因素產(chǎn)生三大自住房需求。一是城鎮(zhèn)人口增長需求，受益于城鎮(zhèn)化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房質(zhì)量提升和住房消費區(qū)域升級。三是居住條件改善需求，受益于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的家庭小型化。

??2019-2030年，全國自住房需求年均11.7億平，超過2013年全國商品住房銷售面積11.6億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。城鎮(zhèn)常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城鎮(zhèn)常住人口增長需求中99.8%來自于快速城鎮(zhèn)化階段下大量農(nóng)村人口進城，僅0.2%來自于城鎮(zhèn)常住人口自然增長。城市更新需求在2019-2020年主要來自于棚改貨幣化安置；2021年開始以舊城改造為主，并隨城市存量面積增長而持續(xù)增加。居住條件改善需求在未來十年持續(xù)增加，并從2020年開始成為最主要需求來源，市場進入改善時代。

??3、區(qū)域分化，市場空間向一二線城市和主要城市群集中

??2019-2030年，一線、二線、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平，占全國8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷售面積占比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。其中，一線城市需求占比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現(xiàn)有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應(yīng)增加，中低收入群體住房條件改善。二線城市需求占比提升，主要受益于常住城鎮(zhèn)人口增加。35個二線城市相對于本省的經(jīng)濟-人口比平均1.6，經(jīng)濟發(fā)展水平和教育醫(yī)療等配套在省內(nèi)具有絕對優(yōu)勢，持續(xù)吸引區(qū)域內(nèi)三四線城市人口流入。三四線城市需求占比下降，一是由于人口凈流出，2018年三四線城市的經(jīng)濟-人口比僅為0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮(zhèn)常住人口中行政區(qū)劃調(diào)整占比較高，存在大量帶房入城現(xiàn)象。

??2019-2030年，商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群，年均需求1-2.1億平，占全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關(guān)中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群，年均需求0.26-0.56億平，占全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群，年均需求0.24億平以內(nèi)，占全國比重不高于2.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個特征。第一，需求向重要城市群集中，地區(qū)分化顯著。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內(nèi)陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。