??2020年1月，新冠肺炎疫情兇猛來襲，裹挾著春節返鄉的人潮，快速擴散至全國，截止2月10日24時，31個省、直轄市和自治區確診病人已達4.26萬人，累計死亡1016例，緊張氣氛蔓延。多地政府一級響應，企業延期復工，可以說對各行各業乃至中國經濟秩序都造成了嚴重的負面影響。聚焦房地產，新冠肺炎疫情“黑天鵝”又對春節樓市造成了怎樣的沖擊呢？

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

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??新房供應: 76城“零供應”，春節后供應同、環比繼續銳減95%以上

??因疫情的急速蔓延，多地售樓處被迫關閉。據CRIC不完全統計，截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60余個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。 

??直接影響便是項目現場銷售活動“停擺”，超過95%的城市新增房源遭遇“零供應”。據CRIC監測到的84個城市2020年春節假期新增供應數據看，累計總量僅為25萬平方米，較疫情爆發（以1月23日武漢封城為分界點）前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶關、泰州有少量供應外，其余城市均為零供應，疫情對房企供貨的負面影響不言自明。與去年春節假期（除夕到初六）相比，2020年春節假期供應尚能與2019年基本持平，可春節后一周（初七-十三）隨著疫情形勢逐步嚴峻，84城供應量再度驟降至4萬平方米，與2019年同時期相比降幅達97%。

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??新房成交：春節周24城零成交環比跌93%，節后周27城零成交同比跌95%

??因疫情防控措施不斷嚴厲，且居民焦點集中于疫情發展，而無心購房，2020年春節期間新房成交情況非常不理想。據CRIC監測，春節期間（除夕到初六），88個重點城市的成交量僅為37萬平方米，本應是返鄉置業的高潮期，而三四線成交情況也相對慘淡，部分城市甚至出現零成交。 

??考量到1月23日是武漢封城時間，1月24日又恰逢傳統除夕，我們以此為節點，劃分為疫情爆發前一周和疫情爆發后兩周，從其成交量的變化亦能看出疫情對不同城市的影響情況。

??首先，疫情爆發前后一周的成交量變化。春節假期也是疫情爆發后第一周，CRIC監測數據顯示，88個重點城市春節假期成交量環比上周出現了斷崖式下跌，降幅達93%，其中一線城市疊加春節人口外流影響，跌幅達到了99%。 

??其次，與2019年春節假期相比。88個城市新房成交面積也較2019年銳減30%，相比2018年春節假期更是大跌63%。 

??值得關注的是，這個春節假期，因線下售樓處關閉，諸多房企啟用線上營銷，可從實施效果來看，對成交促進作用一般，可能更多是引流和提升關注度的措施。 

??隨著疫情防控的升級，國家延長假期和多省市延后復工日期，春節假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面積更是相比去年節后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春節假期的30%擴大65個百分點，與2018年同期也是下跌96%，這都與往年春節過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，如果說春節假期的暴跌有假期因素，那么節后一周則完全是新冠肺炎疫情的影響。 

??分能級來看，疫情初期即春節假期影響最大的還是一線和三四線，成交量較去年同期降幅均達到了40%以上，而諸如寧波、蘇州、濟南、長春等部分二線城市成交表現依舊可圈可點，受疫情波及程度相對較小。疫情后期即節后一周，各能級城市成交量基本都面臨“跳水式”下跌，較去年同期降幅都在90%以上。

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??新房成交：春節周24城零成交環比跌93%，節后周27城零成交同比跌95%

??因疫情防控措施不斷嚴厲，且居民焦點集中于疫情發展，而無心購房，2020年春節期間新房成交情況非常不理想。據CRIC監測，春節期間（除夕到初六），88個重點城市的成交量僅為37萬平方米，本應是返鄉置業的高潮期，而三四線成交情況也相對慘淡，部分城市甚至出現零成交。 

??考量到1月23日是武漢封城時間，1月24日又恰逢傳統除夕，我們以此為節點，劃分為疫情爆發前一周和疫情爆發后兩周，從其成交量的變化亦能看出疫情對不同城市的影響情況。

??首先，疫情爆發前后一周的成交量變化。春節假期也是疫情爆發后第一周，CRIC監測數據顯示，88個重點城市春節假期成交量環比上周出現了斷崖式下跌，降幅達93%，其中一線城市疊加春節人口外流影響，跌幅達到了99%。 

??其次，與2019年春節假期相比。88個城市新房成交面積也較2019年銳減30%，相比2018年春節假期更是大跌63%。 

??值得關注的是，這個春節假期，因線下售樓處關閉，諸多房企啟用線上營銷，可從實施效果來看，對成交促進作用一般，可能更多是引流和提升關注度的措施。 

??隨著疫情防控的升級，國家延長假期和多省市延后復工日期，春節假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面積更是相比去年節后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春節假期的30%擴大65個百分點，與2018年同期也是下跌96%，這都與往年春節過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，如果說春節假期的暴跌有假期因素，那么節后一周則完全是新冠肺炎疫情的影響。 

??分能級來看，疫情初期即春節假期影響最大的還是一線和三四線，成交量較去年同期降幅均達到了40%以上，而諸如寧波、蘇州、濟南、長春等部分二線城市成交表現依舊可圈可點，受疫情波及程度相對較小。疫情后期即節后一周，各能級城市成交量基本都面臨“跳水式”下跌，較去年同期降幅都在90%以上。

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??二手房:7個城市春節假期全部零成交，節后一周同比跌幅仍高達91%

??受新冠疫情影響，除了新房市場外，春節期間二手房市場行情也有走弱態勢。春節期間，全國7個重點城市二手房成交體量由節前的79萬平方米直降為0，慘淡程度可想而知。

??從周成交數據變化趨勢來看，多數城市春節成交集中在前一周，春節期間均為零成交備案，后一周雖有所回調，但各城較去年同期跌幅均在80%以上，整體表現不及2019年同期。

??考慮到目前多城線下中介門店關閉，預計疫情對核心城市二手房成交的負面影響在短期內還將延續。同時由于二手房市場較一手房市場周轉性差、受市場波動大的特點，我們認為疫情對二手房市場成交的影響也將大于新房市場。

??綜上，在整體樓市成交相對低迷的背景下，新冠肺炎疫情來襲無異于“雪上加霜”，今年春節“返鄉置業”熱潮不再，各能級城市新房成交均不同程度下跌。預判未來，我們認為，短期內房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩，城市間分化仍會加劇。隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，剛需購房仍將刺激成交進一步回升，一、二線城市和環都市圈熱門三四線成交有望率先企穩回升；廣大的三四線尤其是人口凈流出，城市基本面缺乏支撐的城市則將持續回落。就2020年整體樓市成交而言，市場大概率也將呈現出“先抑后揚”、總量回落之勢。