??一、近7年最差“金九”，短期內40城新房成交量將持續回落

??2021年9月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交2200.8萬平方米，為2015年以來最差“金九”。從增速來看，9月環比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，已連續4個月同比降幅加速擴大。

??為了避免單月數據異動帶來的干擾，本報告采用近6個月新建商品住宅移動平均同比增速來進一步分析。從整體走勢來看，該曲線具有明顯的周期性。2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩，7月開始上行。受去年同期的低基數影響，新建商品住宅移動平均同比增速在2021年5月見頂，其后持續回落。在各種嚴格調控政策的組合拳下，新建商品住宅市場情緒已高速回落，9月40城近6個月移動平均同比增速年內首次轉負，大降13.7個百分點至-9.3%。

??預計到今年年底，調控政策總基調將持續從嚴，四季度該曲線還將繼續下行，甚至到明年年初都未必觸底。但考慮到目前房企整體債務危機較嚴重，可能引發降價促銷等惡性競爭、爛尾樓、破產等連鎖反應，四季度地方上“因城施策”的政策微調概率變大。在此背景下，預計四季度40城新房成交降溫速度可能略放緩。

??二、40城和全國新房成交增速已連續回落6個月

??2021年9月，40城新建商品住宅1-9月累計成交面積同比增長11.4%，增速較上月回落7.2個百分點。從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。2018年1月，該曲線開始反彈，隨后近2年時間里都在0軸附近小幅震蕩。2020年初，受春節和疫情影響，同比增速曲線大幅跳水，增速創下2012年3月以來的歷史最低點-37.5%。2020年3月隨著銷售逐步恢復正常，同比降速持續收窄，并在2020年12月由負轉正。2021年年初，受去年同期低基數影響，同比增速曲線大幅上行，并在3月迅速見頂，此后持續回落，截至9月已連續回落6個月。

??對比國家統計局公布的全國新建商品住宅成交面積年初累計同比增速，兩條曲線走勢大致相近，其中40城曲線波動更大，主要是因為一二線城市市場彈性大，其次是一二線城市對調控政策更為敏感。在當前嚴厲的調控背景下，預計40城和全國新建商品住宅成交面積年初累計同比增速都將繼續回落。

??三、1-9月累計同比增速一線城市回落速度最快，三線城市已率先轉負

??分梯隊來看，一、二、三四線城市1-9月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄，增速依次為39.8%、14.5%、-2.9%，較上月分別收窄16.9、5.6、8.1個百分點。其中，一線城市由于去年同期基數低，今年前2個月同比增速沖高幅度最大，所以現在降溫狀態下反彈最明顯，回落速度最快；三線城市沖高幅度最小，目前前9個月同比增速已率先轉負；二線城市的同比增速則介于一線城市和三四線城市之間。

??從曲線形態上看，9月三類城市降幅均略有放緩。其中，一線和強二線城市當前新房政策依然偏緊，但從當地政府的動作來看，調控更傾向于二手房市場。弱二線和三線城市則開始了“兩手抓”，新房和二手房監管同時加強。而三四線城市開始通過放寬落戶要求，加大購房補貼力度等政策，以穩住市場預期。部分降溫過快的城市甚至出臺了“限跌令”。預計在調控政策加持下未來幾個月三類城市都將繼續降溫，但是速度可能有不同程度放緩。

??四、韶關、南寧連續6個月市場最冷，淮安、徐州降溫較快

??40城1-9月新建商品住宅成交面積累計同比增速排名前十的城市依次為：廈門、珠海、北京、杭州、深圳、武漢、福州、南京、重慶、廣州。排名后五位的城市分別為韶關、南寧、洛陽、長沙、淮安。從城市排名變化來看，總體較8月變化不大，但絕大多數城市同比增速都顯著回落。其中，增速為負的城市共有15個，相比8月新增2個。

??具體城市來看，廈門1-9月新房成交累計同比增速繼續位居40城之首，但受疫情影響，9月環比暴降52.8%。韶關和南寧連續6個月市場最低迷。其中，9月南寧新房成交環比下降14.5%，繼續降溫，而韶關環比增長12.6%。

??從城市區域特點來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區。值得注意的是，蘇北地區城市今年排名整體下降較快，尤其是部分三線城市，近幾個月正在加速降溫。

??比較有代表性的城市是淮安和徐州，兩城新房成交均是去年較熱，今年顯著降溫。其中，淮安9月同比大降39.7%，徐州暴降74.4%。需要注意的是，徐州8-9月的首套房貸利率基本在5.65-5.8%之間，二套房貸款利率保持在5.85 - 6.05%左右，均高于全國平均水平。根據最新不完全調查，10月上旬徐州農業、工商、平安、中信、招商銀行首套房貸利率全部上漲至5.7%以上，建設、興業兩家銀行上漲至6%，且多家銀行表示房貸額度緊張。這對徐州購房者而言無疑又增加了購房成本，同時，對已經降溫較快的徐州新房市場更是雪上加霜。

??五、市場觀望情緒濃厚，新房成交市場正快速進入寒冬

??2021年9月40城新建商品住宅成交量繼續高速回落，創下2015年以來最差“金九”。從政策面來看，近幾個月調控政策對樓市影響還在持續發酵，9月全國新房調控政策總體仍偏緊。這使得目前投資購房者整體意愿不足，而真正想要買新房的剛需群體，多以觀望情緒為主。十一黃金周市場延續了觀望情緒，依舊顯著降溫。因此我們對“銀十”的預期較悲觀，新房成交量大概率將繼續回落。但考慮到房企負債危機帶來的連鎖反應風險，四季度地方上“因城施策”的政策微調概率變大。可能市場下行速度會短暫性放緩，但下行趨勢恐將維持一段時間，甚至明年年初未必見底。

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