??核心觀點:

??2020上半年地產行業整體表現偏弱，估值處于歷史低位。年初到2020年6月19日，房地產板塊整體下跌9.5%，同期滬深300漲幅0.1%，房地產板塊跑輸市場整體表現。在中信30個一級行業分類中，跌幅排第5位。對比各子行業，物業管理服務漲幅亮眼，達61%，其余子板塊跌幅較大。行業當前PE及PB均處于歷史底部區域，并且與其他各行業進行縱比，PE及PB也偏低。

??住宅開發行業：基本面穩步修復，政策保持一貫，資金面偏寬松。5月份銷售已恢復到去年同期水平，價格維穩；房價維穩，各線城市繼續小幅分化；房地產調控政策常態化，“房住不炒”仍是主基調，因城施策空間進一步加大，邊際寬松邏輯不變；銀行貸款規模增速放緩，利率水平處于下行通道，央行定調偏向“穩定”，房企發債融資成本持續改善，隨著內外流動性的寬松，房企或迎來近幾年融資最寬松的時間窗口。

??物業管理行業：朝陽行業，創新動能持續發力。城市化帶來的旺盛商品房需求成為物業管理行業市場擴張的重要動力。居民可支配收入增長助力物業管理行業市場擴張。新冠疫情影響給物業管理行業帶來發展機遇。2015-2019年五年間物業管理企業的ROE均高于整體的房地產企業，并且鼓勵性政策也不斷出臺支持行業未來發展。

??園區綜合開發行業：園區REITs未來市場空間廣闊。根據中國證監會、國家發展改革委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，權屬清晰、重點區域內的成熟優質產業園區將最先受益，預計產業園區為底層資產的公募REITs市場空間為2500億元。產業園區REITs試點有利于盤活存量資產，加速提升其資產運營水平，長租公寓及商業地產落地可期。

??竣工周期：疫情影響減弱，竣工周期有望迎來新高峰。疫情影響逐步消退，全國房屋竣工情況明顯反彈，有望持續回暖。主流房企公司2020年平均竣工增速目標依然保持高位。竣工的趨勢性修復，將有利于房地產企業業績的釋放，對地產企業結算構成有力保障；同時，竣工高峰的逐步到來，也將帶來物業管理行業管理面積在未來的2-3年內大幅增長，推動物業管理行業的成長。

??投資建議：行業基本面穩健修復、政策面保持一貫、資金面偏寬松，雖然下半年行業基本面仍承壓，但積極因素不斷累積。行業竣工高峰逐步到來，對開發類房企的業績鎖定度加大，對物管企業的管理面積增速提升也起到積極作用。我們建議把握四條主線精選公司：1）低估值、高股息的優質住宅開發行業龍頭股：萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口；2）物業管理行業標的：招商積余、新大正、南都物業；3）存在區域催化因素或者國企改革潛在利好的小市值股：天健集團、南國置業、中交地產。4）受益于產業園區REITs發展的園區綜合開發類個股：張江高科、中新集團、蘇州高新。

??風險提示：經濟及行業的下行壓力；政策調控的不確定性。