??2020年7月14日，北京——“進(jìn)入二季度后，北京大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重回正軌，商業(yè)地產(chǎn)各領(lǐng)域市場(chǎng)活動(dòng)陸續(xù)復(fù)蘇，但季度末北京再度出現(xiàn)的疫情風(fēng)險(xiǎn)影響了本市經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓業(yè)主優(yōu)先關(guān)注項(xiàng)目入駐率，選擇更為靈活的租金策略，也導(dǎo)致租金持續(xù)呈下跌趨勢(shì)；投資者在市場(chǎng)中保持活躍，疫情未能影響個(gè)大宗交易的達(dá)成；零售市場(chǎng)租賃活動(dòng)受到?jīng)_擊，市場(chǎng)壓力進(jìn)一步積累在工業(yè)物流地產(chǎn)的租賃需求疲軟，致使市場(chǎng)租金連續(xù)第二個(gè)季度持平；在高端住宅市場(chǎng)，此前因疫情而暫緩的購(gòu)房需求推動(dòng)樓市銷售量反彈，各類優(yōu)惠活動(dòng)吸引買家重回市場(chǎng)。

??甲級(jí)辦公樓

??隨著市場(chǎng)從疫情中逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，租賃活動(dòng)較上一季度略有回升。但由于市場(chǎng)需求持續(xù)放緩，加之新發(fā)地疫情的出現(xiàn)，需求反彈的幅度仍較為有限。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，內(nèi)資企業(yè)仍是租賃市場(chǎng)需求的主要來(lái)源，在新租成交中占71%。由于更嚴(yán)格的預(yù)算和成本控制，外資租戶表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎。

??兩個(gè)新落成項(xiàng)目將整體空置率推高了2.7個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，共為市場(chǎng)帶來(lái)31萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。其中位于CBD核心區(qū)的新項(xiàng)目入市將進(jìn)一步加劇CBD及周邊地區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)。

??整體租金繼續(xù)承壓下滑，錄得環(huán)比下跌3.0%，同比下跌6.8%。在疫情爆發(fā)后，尤其是在季度末北京疫情發(fā)展的影響下，業(yè)主們選擇通過(guò)繼續(xù)提供租金優(yōu)惠和放寬對(duì)租戶資質(zhì)的審查，來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求放緩。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“在這個(gè)充滿挑戰(zhàn)的時(shí)期，業(yè)主們?cè)谧饨饤l款上變得更為靈活，相比之下他們更看重出租率而不是追求租金增長(zhǎng)。這一策略的轉(zhuǎn)變有望在市場(chǎng)上為租戶提供更具吸引力的選擇，更大可能性滿足處于有利地位的租戶的升級(jí)類需求。”

??投資

??投資者保持活躍，2020年上半年大宗成交總額超過(guò)270億元人民幣。盡管市場(chǎng)持續(xù)受到疫情影響，北京上半年投資勢(shì)頭保持強(qiáng)勁。總成交額雖然略低于去年同期，但仍維持高位，且有多宗重點(diǎn)成交達(dá)成。4月，私募基金霸菱亞洲首入北京，以7.5億元人民幣向新加坡豐樹(shù)集團(tuán)收購(gòu)位于中關(guān)村軟件園一期內(nèi)的方舟大廈；同月，停工多時(shí)的中弘大廈以 33.12億元人民幣完成司法拍賣，由東方資產(chǎn)接盤(pán)。

??近期，北京抗疫進(jìn)入常態(tài)化，迫使市場(chǎng)持續(xù)承壓，但當(dāng)前的環(huán)境也為市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。由于在疫情的影響下部分成交有所推遲，一些賣方或?qū)⒃敢饪紤]更具競(jìng)爭(zhēng)力的出售價(jià)格，以期盡快促成交易，為買方帶來(lái)一定機(jī)會(huì)。盡管存在不確定性，投資者仍對(duì)北京保持熱情，并對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景抱有信心，因此2020年上半年大宗投資市場(chǎng)仍可錄得穩(wěn)健的成交量。“我們看到投資者持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，青睞有升級(jí)改造和增值潛力的物業(yè)。而本季度新興區(qū)域和郊區(qū)也有多個(gè)項(xiàng)目成交，展示出投資人對(duì)于非核心地區(qū)的信心不斷增長(zhǎng)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“盡管今年的疫情為市場(chǎng)帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)，但具備前瞻性眼光的投資者持續(xù)聚焦于更長(zhǎng)期的市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷尋求在京機(jī)會(huì)。”

??優(yōu)質(zhì)零售

??在年初市場(chǎng)活動(dòng)大面積暫停之后，本季度租賃活動(dòng)和消費(fèi)客流開(kāi)始回升，但隨后再次因新發(fā)地疫情受阻。餐飲租戶受到最大沖擊；快時(shí)尚在實(shí)體零售市場(chǎng)中持續(xù)收縮，關(guān)閉表現(xiàn)欠佳的門(mén)店。而生鮮超市業(yè)態(tài)則持續(xù)受益于疫情期間不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，盒馬鮮生本季度積極擴(kuò)張。

??疫情對(duì)零售市場(chǎng)的影響在本季度開(kāi)始全面顯現(xiàn)，市場(chǎng)壓力不斷增長(zhǎng)，全市空置率升高且租金水平下滑。在此市場(chǎng)氣候下，業(yè)主訴諸于一定程度的租金讓步，推動(dòng)市區(qū)租金環(huán)比下跌1.9%，郊區(qū)租金環(huán)比下跌3.0%。“我們觀察到市場(chǎng)壓力已累積到一個(gè)臨界點(diǎn)。即便是一些此前不愿降租的業(yè)主也開(kāi)始下調(diào)租金預(yù)期，或提供更為靈活的租賃條款。預(yù)計(jì)今年下半年大部分業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)將集中在提升項(xiàng)目出租率方面，整體市場(chǎng)租金水平將進(jìn)一步下降，”仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??疫情使市場(chǎng)持續(xù)承壓，需求明顯疲軟。北京的新發(fā)疫情使城市批發(fā)市場(chǎng)的物資處理受到質(zhì)疑，市場(chǎng)的注意力迅速轉(zhuǎn)向健康安全。租賃活動(dòng)在經(jīng)歷了前幾個(gè)月的停擺后開(kāi)始復(fù)蘇，本季度有限的租賃交易發(fā)生在新一輪疫情爆發(fā)前。

??市場(chǎng)壓力增加使空置率攀升至五年來(lái)最高點(diǎn)4.9%，但仍處于相對(duì)低位。疫情導(dǎo)致租戶退租，推高空置率。需求疲軟抑制了大多數(shù)業(yè)主的租金增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)租金連續(xù)第二個(gè)季度持平。“面臨空置上漲壓力的業(yè)主提供租金優(yōu)惠的意愿更強(qiáng)，而項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)主仍維持原有水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“但是，隨著當(dāng)前形勢(shì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步施壓，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)月或?qū)⒂懈鄻I(yè)主提供靈活的租賃條款。”

??酒店

??受出行限制和管控措施影響，各類型需求均出現(xiàn)下滑，高端酒店業(yè)績(jī)同比降幅明顯。截至2020年5月，北京市高端酒店每間可出租客房收入同比下降74.6%，需求量同比下降71.7%，降幅對(duì)比其他一線城市同期高約5-10個(gè)百分點(diǎn)，受影響程度更深。受出行限制影響，商務(wù)差旅及休閑旅游需求同比下滑顯著。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年5月，北京市客運(yùn)量（含公路、鐵路、航空）同比下降60.0%，城市主要旅游景點(diǎn)接待游客同比下降57.7%。受大型展會(huì)舉辦限制政策影響，會(huì)議會(huì)展需求處于低迷狀態(tài)。據(jù)各主要場(chǎng)館官網(wǎng)消息，包括國(guó)際汽車展覽會(huì)和世界體育大會(huì)在內(nèi)，原定于6月底前舉辦的各類展會(huì)活動(dòng)全部推遲或取消，2020年下半年會(huì)議會(huì)展排期同比減少約50%，部分會(huì)議會(huì)展轉(zhuǎn)移至其他一、二線城市。

??不同類型和檔次的住宿產(chǎn)品在疫情期間表現(xiàn)出不同的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和業(yè)績(jī)變化特點(diǎn)。截至今年5月，服務(wù)式公寓抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)于酒店產(chǎn)品，服務(wù)式公寓每間可出租客房收入的下滑程度僅為酒店產(chǎn)品收入跌幅的一半以下；而在各檔次酒店產(chǎn)品中，中端酒店相比高端酒店業(yè)績(jī)更為穩(wěn)定，每間可出租客收入同比跌幅較高端酒店低約6.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，酒店產(chǎn)品檔次由高到低，呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定性遞減、入住率穩(wěn)定性遞增的特點(diǎn)，高端及奢華酒店整體價(jià)格較為堅(jiān)挺，而中端則呈現(xiàn)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)。

??防疫常態(tài)化的推進(jìn)和6月以來(lái)再度出現(xiàn)的局部地區(qū)疫情風(fēng)險(xiǎn)，可能為北京高端酒店業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。針對(duì)4月以來(lái)的疫情發(fā)展，民眾的防疫意識(shí)預(yù)計(jì)進(jìn)一步增強(qiáng)，出行意愿受防疫措施加強(qiáng)等影響, 可能需要更長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù)。此外，受到6月北京局部地區(qū)疫情再度出現(xiàn)的影響，管控政策和出行限制再度加強(qiáng)，或?qū)е律虅?wù)差旅需求的二次下跌。“各模塊需求的回暖受限將進(jìn)一步延長(zhǎng)需求低迷期，北京高端酒店市場(chǎng)完整回暖周期或?qū)⒊^(guò)12個(gè)月，酒店需求的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)可能延續(xù)至2021年。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁梁濤表示。

??高端住宅

??隨著疫情逐漸緩解，前期被抑制的購(gòu)房需求于本季度集中釋放。房貸利率的持續(xù)下調(diào)，加之適度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠等利好因素，進(jìn)一步吸引謹(jǐn)慎觀望的買家重回市場(chǎng)。因此，本季度豪華公寓市場(chǎng)及高端別墅市場(chǎng)成交量分別為323套及32套，同比大幅上升99.4%和60.0%。

??市場(chǎng)需求回暖，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿增強(qiáng)。本季度共有四個(gè)豪華公寓項(xiàng)目加推放量，為市場(chǎng)帶來(lái)217套新增供應(yīng)，超過(guò)上季度市場(chǎng)供應(yīng)的四倍之多。高端別墅市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，連續(xù)四個(gè)季度無(wú)新項(xiàng)目入市。然而土地市場(chǎng)熱度持續(xù)，本季度共有10宗不限價(jià)住宅用地成交，包括三宗位于北京南城的地塊，由合生創(chuàng)展以超過(guò)70,000元/平方米的平均樓面價(jià)獲得。“近期政府再次重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是2020年樓市的政策方向。因此，未來(lái)整體價(jià)格水平預(yù)計(jì)將穩(wěn)中有升。”米陽(yáng)表示，“考慮到上半年土地市場(chǎng)中有多宗不限價(jià)住宅用地成交，且樓面價(jià)居高，我們認(rèn)為在此帶動(dòng)下高端住宅市場(chǎng)未來(lái)可能會(huì)面臨新房?jī)r(jià)格趨漲。”