??導 讀 

??行業洗牌將會持續，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??“三道紅線”的融資監管新政出臺后，房企的資金來源受到影響，招商、金茂、華僑城等多家房企密集傳出股權轉讓的相關消息。房企加速“適應”新政，透露出什么信號呢？
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??融資環境收緊，房企股權轉讓升溫

??據不完全統計，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產權交易所房企子公司掛牌數量較之前明顯增長。

??股權轉讓信息暴增的直接原因是融資環境收緊。融資監管新規“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

??從轉讓狀態看，大部分股權交易項目處于擬轉讓狀態，僅有8項交易開始轉讓，其中，半數是與關聯企業的交易。比如，招商局蛇口向關聯方招商仁和養投整體出售6棟物業、華僑城（亞洲）向關聯方華僑城A轉讓成都歡樂谷股權、珠江實業向控股股東廣州珠江實業集團轉讓頤德大廈所有權、中南建設向控股股東中南控股集團轉讓南通中南谷股權、以及綠地集團向子公司綠地香港轉讓廣州綠地公司股權。關聯企業之間聯系多、操作便捷、價格靈活，因而取得交易進展的速度較快。

??此外，股權轉讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂。這三家房企都是央企，本身經營傾向于穩健保守，并非行業內的高杠桿企業，積極出售股權主要是為了響應監管要求。從客觀方面看，國資委要求央企資產轉讓原則上都要通過產權交易所的公開掛牌程序，因而央企轉讓相關信息更為公開。從行業趨勢看，其余很多房企應該也有轉讓動作，只是未達到公告標準，因而披露信息有限。

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??股權轉讓背后：引入合作方，剝離不良資產

??涉及股權出讓的房企或項目，多處于虧損或高負債狀態，可以分為部分權益出讓和整體出售兩類。

??房企通過部分權益出讓可以為地產項目開發引入有實力的合作方。比如，金茂10月轉讓北京青茂置業60% 的股權給綠城，標的企業的主要資產是北京頤和金茂府。金茂府系列是金茂旗下定位最高端的產品系，因而頤和金茂府資產變現能力較好，幫助金茂提前回籠資金，緩解現金流壓力。金茂擬轉讓的股權均屬部分權益出讓，包括擬掛牌轉讓的福州興茂51%股權、貴陽黔茂地產60%股權、常州龍茂45%股權都涉及地產開發項目，金茂可以通過聯營、合營降低凈負債率指標，也可以通過繼續持有的部分股權獲得收益，而資金充裕的房企將有更多機會通過合作開發獲得優質資產。

??股權整體出售主要是出于盤活存量資產以及業務調整兩方面的考量。部分房企出售不屬于企業核心戰略城市的資產，從而調整市場布局。華僑城是股權轉讓披露最為頻繁的房企，主要是因為文旅融合地產的開發戰略。華僑城的文旅地產屬于重資產，投資金額高、回款周期長，必然導致較高的負債水平。因而華僑城積極出售部分房地產項目以及與主業關聯性有限的產業，包括開發后投入運營的大理華僑城楊麗萍大劇院和麗江鉑爾曼度假酒店等資產，都在出售名單上。

??中南建設向控股股東出售南通中南谷的全部股權，則是基于業務調整的考量。中南谷定位于眾創空間和創業孵化基地，上半年凈利潤-133.7萬元，由于項目前景不確定，因而在資產結構優化時被中南建設剝離。而綠地集團將負債較高的廣州物業開發子公司全部股權轉讓給綠地香港，也是出于子公司區域業務重心調整兼財務優化兩方面的考量。

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??去杠桿持續，未來將出現更多的股權轉讓交易

??股權轉讓潮的出現，是行業資金壓力的體現，高杠桿、高負債、現金流狀況不佳的房企生存空間收窄。規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。今年僅5家房企港股IPO成功，那些尚未上市的房企融資渠道有限，更需要通過出售項目和股權的方式緩解財務壓力。房企的股權轉讓潮將會延續，中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速，行業的集中度也將在洗牌后進一步提升。

??房企加杠桿增長模式難以為繼，多元化戰略需重構。多數房企早已開啟多元化探索，包括與地產有協同效應的產業地產、文旅地產、養老地產等，輕資產輸出的代建、代管等，以及關聯性較低的汽車、金融、農業等多個領域。房企在物業管理和商業資產運營領域已經找到適合規模發展與長期經營的經營模式，但在更多領域尚未找到成熟穩定并且可以復制的商業模式。“三道紅線”之前，房企可以依靠杠桿獲取龐大資金，維持這些非主營業務。當資金優勢不再，房企已經開始反思，其中部分投入大但回報不清晰的業務正在被放棄。中南建設出售估值下跌、業務虧損的眾創空間的項目，便是房企經營思路轉變的體現。預計房企將重新聚集主業，圍繞地產開發這一核心領域精細化運營，多元化業務也將收斂聚焦，由此也將產生更多的股權轉讓交易。 

??總結：融資監管壓力下，地產行業出現新一輪股權轉讓熱潮，資金緊張的規模房企主動掛牌出售動作頻繁。房企通過部分股權轉讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產，降低負債率。行業洗牌將會持續，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。