??作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??11月末，隨著年末沖刺季來臨，房企推貨節(jié)奏明顯加快，供應穩(wěn)步增長，成交與上月基本持平，致百城狹義庫存環(huán)比微增1%，同比增長9%，去化周期增長至11.6個月。分能級來看，一線城市庫存壓力相對較小，狹義庫存與上月基本持平，成交熱度延續(xù)使得去化周期延續(xù)下行走勢，降至2019年以來新低，僅為9.96個月；二線城市中部分熱點城市受調(diào)控升級影響，成交熱度轉(zhuǎn)淡，狹義庫存同比仍上漲15%，在不同能級城市中居首；去化周期11.68個月，較2019年同期也維持正增長。三四線城市無明顯庫存積壓，庫存量與去年基本持平，去化周期略高于百城平均，但低于1年，庫存風險基本可控。

??01

??商品房待售面積持續(xù)下行至4.9億平且較年初降7%，其中住宅銳減14%

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積49287萬平方米，比10月末減少204萬平方米。其中，住宅待售面積減少201萬平方米，辦公樓待售面積減少34萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加12萬平方米。

??年末將至，縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化, 1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交的逐步恢復，整體庫存量也在緩步回落，待售面積連續(xù)9個月下行，當前總量低于年初水平7%，不過隨著成交增長動能轉(zhuǎn)弱，整體待售面積降幅在收窄。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積下降最為顯著，較10月末繼續(xù)減少201萬平方米,較年初銳減14%；商業(yè)、辦公延續(xù)波動態(tài)勢，雖然疫情負面影響在逐步消退，但是考量到國內(nèi)經(jīng)濟形勢依舊嚴峻，居民消費增長動力不足，未來去化壓力依舊較大。

??02

??狹義庫存：整體穩(wěn)步增至5.7億平，二線同比增15%占比過半

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年11月百城商品住宅庫存量達到了57155萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲9%。縱觀百城2020年以來狹義庫存變動趨勢，基本延續(xù)波動上行，一季度受新冠疫情影響，供求基本“停擺”,狹義庫存量維持在5.3萬平方米持續(xù)波動，4-8月隨著各地復工復產(chǎn)，供應、成交持續(xù)恢復下，庫存緩步爬升至5.6萬平方米，“金九銀十”期間行情轉(zhuǎn)淡，因疫情積累的購房需求消耗殆盡，加之熱點城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵，整體成交增長動力減弱，導致庫存顯著跳增，而后趨穩(wěn)，預計12月還將延續(xù)高位波動的趨勢。

??各能級城市11月庫存環(huán)比上月基本持平，同比均有不同幅度的上漲，其中二線漲幅居首，達到15%；一線和三四線城市因成交表現(xiàn)好于預期，同比分別上漲了10%和2%，庫存風險依舊可控。

??一線城市中，廣、深同環(huán)比保持增勢，以廣州為例，11月末庫存為1245萬平方米，達到2019年以來的階段性高點；北京同比漲幅19%居首，自2020年下半年以來，北京狹義庫存便在1400萬平方米高位波動，11月末達1348萬平方米；值得關注的當屬上海，得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來庫存量逐月波動下行，至11月末降至678萬平方米，同比降幅達13%，供不應求市場格局持續(xù)。

??二線城市中，約2/3共20城11月庫存同比上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。長沙、鄭州、武漢、南京等庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來雖然供求逐步恢復，但成交放量遠不及供應，因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進入“瓶頸期”，供應持續(xù)放量下，庫存整體延續(xù)上行走勢。此外，在10個庫存下降的城市中，南昌、海口、寧波跌幅顯著，以寧波為例，因短期內(nèi)投機性購房需求增加，成交高熱不退，庫存降幅達到了37%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加劇：蕪湖漲幅最大，同比近乎翻番，日照、柳州、揚州、防城港次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

??圖2-3 2020年11月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2020年11月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：維持在11.6個月，僅一線持續(xù)下行且顯著低于百城平均

??因庫存微增，成交轉(zhuǎn)淡，11月末商品住宅去化周期也由10月的11.46個月小幅上漲至11.6個月，與去年11月末基本持平，總體呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)態(tài)勢。分能級來看，一線因良好成交熱度，去化周期保持下行，降至9.96個月，低于百城平均；二三線去化周期基本持穩(wěn)在11-12個月，不過整體庫存風險基本可控。

??具體來看，一線城市去化周期最短，除北京高達16個月以外，上海、廣州、深圳均小于或等于1年，基本不存在庫存積壓。其中上海的同比降幅最為明顯，達到了40%；而深圳去化周期最短，僅為6.5個月；廣州雖然庫存總量較大，但是依托于良好的成交表現(xiàn)，11月末的消化周期也保持在10個月左右，庫存風險相對可控。

??30個二線城市中僅有太原、大連、沈陽3個城市庫存消化周期超過20個月，多數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同比漲多跌少，僅南昌、貴陽、海口、廈門、寧波、銀川、合肥等少數(shù)幾個城市較2019年11月出現(xiàn)顯著下滑，而前期市場熱度較高的“萬人搖”城市，諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼，成交疲軟，整體消化周期較去年同期均有了不同程度的上揚。不過多數(shù)城市消化周期依舊維持在18個月以內(nèi)，短期并無庫存風險。

??三四線城市漲跌參半，分化持續(xù)加劇，整體來看，溫州、常州、紹興、徐州、東莞等城市11月末消化周期維持在8個月以下，庫存壓力相對較小。而江門、梅州、連江等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達40個月以上，且較2019年末均有上行趨勢，庫存風險逐步浮出水面。

??表3-1 百城2020年11月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：跳增至36億平重回高位，廊坊、鄭州等中部城市同比增35%以上

??縱觀2020年以來百城廣義庫存變化情況，1-8月緩步上行，9月因三四線新開工加快致廣義庫存顯著跳減，10月供應“腰斬”疊加土拍縮量，廣義庫存延續(xù)低位徘徊趨勢，11月末回升至362893萬平方米，同環(huán)比漲幅均達到了6%。究其原因，一方面新房供求持穩(wěn)，狹義庫存延續(xù)小幅上行；另一方面年末沖刺季在即，疊加北方城市“凍土期”來臨，開工進度普遍放緩，使得未開工地塊總建面有了顯著上升。

??分能級來看，一線的庫存風險最低，11月環(huán)比微降3%，同比僅增2%，與去年同期基本持平。其他各能級城市廣義庫存同環(huán)比均有不同幅度的上漲，漲幅基本在5%-6%，庫存風險并不算太大。具體來看，

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年11月末已達5836萬平方米，同比大幅上漲11%，而北京、上海、深圳廣義庫存同比均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅較為顯著，均在10%以上，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫存量遙遙領先，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??相較于2019年同期，多數(shù)城市廣義庫存量同比變動不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、張家口等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超35%，原因無外乎以下兩點：一是地方政府財政依賴度較高，今年加快供地導致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡，以鄭州為例，樓市基本“涼涼”，首付分期，降價打折現(xiàn)象屢見不鮮，也難挽回成交頹勢。而重慶、南寧、成都、西安、合肥等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超20%，目前的庫存風險基本可控。

??表4-2 百城2020年11月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，當前市場行情轉(zhuǎn)淡，成交初顯疲態(tài)，無論是廣義庫存、還是狹義庫存，都延續(xù)了高位波動的走勢。不同能級城市呈現(xiàn)出顯著分化，一線得益于中高端購房需求的持續(xù)釋放，庫存消化周期持續(xù)走低，目前已降至10個以下；熱點二線因調(diào)控加碼頻頻，購房者觀望情緒加重，整體庫存較去年同期漲幅居首，短期庫存壓力依舊較大；三四線成交表現(xiàn)好于預期，當前庫存基本與去年年末持平，消化周期12個月以下，庫存風險基本可控。

??預判未來，我們認為，12月是房企業(yè)績沖刺季，加之“三條紅線”的客觀壓力，房企對于現(xiàn)金流回款的關注度也會較高，加快推盤節(jié)奏是大概率事件，不過考量到當前成交增長動能減弱，下月整體庫存仍有望與本月持平或小幅微增。不同能級城市分化持續(xù)加劇：

??一線供需兩旺勢頭延續(xù)，庫存高位維持，不過依托于良好的成交表現(xiàn)，庫存風險基本可控；核心二線城市因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，可能會出現(xiàn)短期庫存攀升等問題；相較而言，廣大基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的三四線城市，諸如江門、梅州、連江等，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，中長期庫存風險依舊較大，應當引起高度重視。