??7月新開(kāi)工同比銳減22%，累計(jì)增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，前7月土地購(gòu)置面積降幅收窄2.6pts。

??8月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-7月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。總的來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、投資增速均有一定程度下滑。融資與信貸政策雙收緊下新房銷售需求短期透支，房企審慎下新開(kāi)工面積同比降幅擴(kuò)大、累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)。受此影響下開(kāi)發(fā)投資增速再度降低。

??7月商品房銷售面積、金額同比

??分別降8.5%和7.1%至近一年最低

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-7月，商品房銷售面積101648萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%，漲幅收窄6.2pts；比2019年1-7月增長(zhǎng)14.5%；商品房銷售額106430億元，增長(zhǎng)30.7%，漲幅收窄8.2pts；比2019年1-7月增長(zhǎng)28.0%。

??單月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，較2020年、2019年同期分別回落、持平。7月商品房銷售面積和金額分別為13013萬(wàn)平方米和13499億元，環(huán)比分別下降42%和40%，并均回落至前7月單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，同比于年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)；較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7pts。年中銷售節(jié)點(diǎn)期房企 “以價(jià)換量”的沖量方式加上各地嚴(yán)格收緊的涉房信貸政策使得全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短期透支。對(duì)比東中西部和東北地區(qū)銷售表現(xiàn)變化可見(jiàn)，上半年表現(xiàn)亮眼的東部地區(qū)遇冷尤為顯著，1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)同比漲幅較1-6月收窄了9.2pts，僅次于東北地區(qū)且高于全國(guó)水平。從實(shí)際市場(chǎng)情況來(lái)看，三季度起隨著信貸資質(zhì)嚴(yán)審、二手房陸續(xù)停貸東部地河北、山東以及多數(shù)中西部地區(qū)省市均出現(xiàn)案場(chǎng)到訪和銷售流速降低甚至減半現(xiàn)象。中短期來(lái)看，持嚴(yán)的信貸政策外加居民購(gòu)買(mǎi)力短期透支，全國(guó)商品房銷售面積、金額同比降幅尤有擴(kuò)大可能。

??70城房?jī)r(jià)漲幅回落

??一線二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開(kāi)始收窄

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，7月商品房銷售均價(jià)環(huán)比略升至10373元/平方米。年中銷售節(jié)點(diǎn)過(guò)后，房企普遍取消促銷折扣。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅顯著回落，一線一二手房?jī)r(jià)漲幅一并收窄。7月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8 pts。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3 pts；深圳下降0.4%。

??此外，7月住建部對(duì)上半年房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較高的部分熱點(diǎn)城市約談后，金華、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落。其中徐州新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄0.5pts、惠州二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%。

??7月新開(kāi)工同比銳減22%

??累計(jì)增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間

??前7月土地購(gòu)置面積降幅收窄2.6pts

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%。其中，房屋新開(kāi)工面積118948萬(wàn)平方米，下降0.9%；房屋竣工面積41782萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.7%。其中，住宅竣工面積30125萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.2%。施工、新開(kāi)工、竣工面積較1-6月增速分別變化-1.2pts、-4.7pts和0pts。

??單月來(lái)看7月房屋新增施工面積和新開(kāi)工面積分別環(huán)比下降47%和34%，其中房屋新開(kāi)工面積僅17660萬(wàn)平方米，較過(guò)去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，拖拽前7月房屋新開(kāi)工面積增速進(jìn)一步回落進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??在“三道紅線”下融資端融資成本持續(xù)上升的同時(shí)，各地涉房信貸的收緊使得房企銷售回款周期一再拉長(zhǎng)。全國(guó)房企本年到位資金增速已連續(xù)7個(gè)月回落。因此在資金壓力下房企重拾對(duì)施工尤其是新開(kāi)工計(jì)劃和進(jìn)度的審慎態(tài)度，減緩非重點(diǎn)地區(qū)的建安投資成為普遍之舉。

??此外，上半年占建安投資乃至整體開(kāi)發(fā)投資存較大比重的房屋竣工于本月貢獻(xiàn)不大，7月新增房屋竣工面積僅5301萬(wàn)平方米，環(huán)比降40%。

       據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。二者較1-6月降幅分別收窄2.6pts和0.8pts。由于7月因政策調(diào)整22城集中供地集體缺席，三四線城市成為絕對(duì)成交主力。在南通、常州等熱點(diǎn)城市集中土拍的推動(dòng)下房企土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款降幅一定幅度收窄，但兩者規(guī)模仍尚處于歷史低位。

??7月投資同比微增1%

??建安和土地購(gòu)置乏力

??進(jìn)一步拉低整體投資增速

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84895億元，同比增長(zhǎng)12.7%，較1-6月收窄2.3pts；比2019年1-7月增長(zhǎng)16.5%。單7月開(kāi)發(fā)投資額為12716億元，環(huán)比降28.8%。較2020年和2019年分別增長(zhǎng)1.4%和13.2%，漲幅較上月分別收窄4.6pts和1.8pts。

??本月投資規(guī)模環(huán)比回落、同比及累計(jì)同比增速大幅收窄緣由是建安投資進(jìn)一步頹萎和土拓投資延續(xù)歷史低位。正如上文所說(shuō)，一方面在融資、信貸雙收緊的環(huán)境下房企以房屋新開(kāi)工為代表的建安投資與7月進(jìn)一步收縮，房屋竣工進(jìn)度也短期對(duì)投資失去有力支撐；另一方面7月土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款累計(jì)同比降幅雖均有收窄，但土拓投資規(guī)模仍處于歷史較低水平。因此兩項(xiàng)因素下全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)一步回落。

??總結(jié)

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)速度，開(kāi)發(fā)投資額將保持規(guī)模高位、增速趨穩(wěn)。下半年房企對(duì)開(kāi)工、拿地決策將分別采取審慎和積極態(tài)度。

??商品房銷售來(lái)看，東中西部及東北地區(qū)此前市場(chǎng)過(guò)熱城市在調(diào)控政策和信貸政策收緊后短期出現(xiàn)需求透支現(xiàn)象，整體增速將受到一定拖累。同時(shí)土地購(gòu)置面積保持低位下后續(xù)新房供應(yīng)將長(zhǎng)期保持較低水平，對(duì)新房銷售規(guī)模增長(zhǎng)有一定抑制作用。

??房企拿地方面，視土拍熱度變化情況，預(yù)計(jì)政策面也會(huì)迎來(lái)更多調(diào)整，一方面，繼無(wú)錫、杭州之后，或有更多城市迎來(lái)溢價(jià)、地價(jià)管控升級(jí)；另一方面，在保證增加住宅用地有效供應(yīng)的大方向下，部分高地價(jià)城市也或適度放寬土拍要求。同時(shí)房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時(shí)整體土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪較大回升，重新成為開(kāi)發(fā)投資額的有力支撐。

??在整體資金一再收緊的環(huán)境下，房企對(duì)下半年施工及新開(kāi)工將再度采取審慎態(tài)度，非核心城市非熱點(diǎn)地塊的開(kāi)工計(jì)劃將有所放緩。因此后續(xù)整體新開(kāi)工規(guī)模單月及累計(jì)降幅或?qū)U(kuò)大。

??基于建安投資預(yù)期降幅擴(kuò)大、土拓投資仍將延續(xù)歷史低位的判斷，二者對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資增速起到負(fù)面作用，后續(xù)投資增速預(yù)計(jì)將趨穩(wěn)。