??無論是核心一二線，還是廣大內陸三四線城市，銀行額度緊張，放款周期延長仍是不爭的事實。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩

??自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來，各地“上行下效”，捂緊錢袋子，也出現了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等現象。不過近期市場傳聞，下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放，部分銀行已接到窗口指導加大8月末的信貸投放，如若傳聞屬實，勢必會帶動社會融資規模總量穩步回升，對地產行業是否也存在一定的利好刺激？帶著這樣的疑問，我們于近期調研了30個重點城市的房貸利率和回款周期變動情況。

??1 新增中長期貸款占比年初以來波動下行
房貸利率2月后止跌轉增

??從全國層面來看，自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來，住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢，上半年基本保持在30%以內，7月雖略有回升，但總體也低于2020年末46%的階段性高點，這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解。

??而從房貸利率層面，我們也不難看出端倪，受銀行信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率全面止跌回升，并趨勢性上移。據CRIC調研數據，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

??2 半數以上城市新房放貸額度依舊緊張
放款周期較上半年持續拉長

??據CRIC調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示，多數城市暫未感知到信貸放松帶來的影響，前期積壓的貸款申請也未得到集中放款，銀行額度緊張，放貸遲緩仍是不爭的事實。從放款周期來看，3-6個月基本是常態，臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款周期高達半年以上，還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊，放款時間不定。

??總體來看，四大行額度相對充裕，放款時間也略快于其他商業銀行，不過半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長，房貸整體審核也更加嚴格，諸如南寧、泰州、麗水等地均需嚴格審核客戶資質，包括首付資金來源，個人還款能力等多項內容。

??因銀行資金緊張，整體房貸利率仍延續上行走勢：蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上，7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調，以蘇州為例，今年5月底6月初，部分銀行便已上浮50個BP，目前來看，房貸利率再次增加40-50個BP，目前大部分銀行的首套房貸款利率在6.0-6.1%，二套房在6.4-6.5%，增幅明顯。而駐馬店、阜陽等利率未上調城市主要源于當前房貸利率基本都在6%左右甚至以上，已屬高位。

??3 二手房“難上加難”
放款周期3-6個月，6成以上城市近乎停貸

??新房放貸尚且如此，二手房更是舉步維艱，近期多個二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地爆出二手房停貸傳聞，我們通過電話訪談了20余個二三線城市，可以看出，二手房信貸環境較新房而言的確更為嚴峻，部分城市甚至出現了“保一棄二”，具體來看，

??我們調研的23城中有6成以上銀行已經出現了二手房停貸現象或是放款時間遙遙無期。即便是尚未停貸城市，多數放款周期也在3-6個月，較上半年有不同程度的延長，同時銀行方面也加強了貸款監管，關于貸款額度，抵押房屋的房齡等都有明確要求，整體二手房的貸款難度還是要大于新房貸款的。

??房貸利率方面，多數城市二手房貸款利率都是略高于新房，青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平，從變動情況來看，蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現了不同程度的上調。

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??綜上，傳聞可能并非是“空穴來風”，不過從我們實際調研情況來看，多地銀行尚未加大貸款投放額度，目前樓市信貸端依舊從嚴，無論是核心一二線，還是廣大內陸三四線城市，銀行額度緊張，放款周期延長仍是不爭的事實，同時信貸利率均有不同程度上調，整體二手房信貸環境較一手房而言更為嚴峻，6成以上城市出現停貸。

正如9月3日央行發布的《中國金融穩定報告（2021）》也稱,當前房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段，在這層“緊箍咒”之下，后續房地產貸款預計也將持續從嚴，難有松綁，貸款額度或將延續有壓有降的結構性調整，對于整體樓市成交影響的刺激作用也會相對有限。