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??以下為精彩發(fā)言

??2023年商品住宅供應(yīng)情況也將是決定成交能否放量的重要因素。事實上，2022年整體土地市場集中供地也發(fā)生了巨大的變化，大體呈現(xiàn)出以下特征：一是2022年集中供地量降至2015年來新低；二是城投拿地占比上升；三是拿地節(jié)奏上來看，整體由2022年的“季度末為供應(yīng)高峰”變?yōu)椤案髟露染鶆蚧蹦Ｊ剑痪烤沟厥谐山灰?guī)模銳減會對2023年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響，整體未來入市產(chǎn)品檔次的變化是否會對新房市場成交產(chǎn)生供給約束？

??帶著這樣的疑問，本次直播分享將從三個部分展開：第一、二部分以土地端切入，從供地規(guī)模、節(jié)奏、產(chǎn)品檔次等幾方面解析2023年新房供應(yīng)特征；第三部分結(jié)合31城調(diào)研數(shù)據(jù)，從項目端出發(fā)來輔助論證。

??01

       2023年新增供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏分析

??核心觀點

??地市縮量致2023年預(yù)期新增供應(yīng)同比“腰斬”，高峰將在二季度出現(xiàn)。

??首先，為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應(yīng)高峰，將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據(jù)。通過整理過去三年（2019年-2021年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發(fā)現(xiàn)，22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為4.4個月和12.9個月。

??值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達15.8個月甚至更長的時間才能開盤，意味著拿地往往不能在年內(nèi)實現(xiàn)銷售，現(xiàn)金回流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。細分至城市層面，大體可以分為以下三大梯隊：

??第一梯隊如北京、合肥、青島、長春、天津等城市，過去三年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數(shù)在8個月以內(nèi)，項目的周轉(zhuǎn)速率相對較高；第二梯隊包括重慶、濟南、廈門、無錫、南京、杭州、鄭州、長沙等城市，拿地到開盤的時長中位數(shù)在8-10個月，也就是拿地后3個季度左右，項目即可入市，那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內(nèi)開盤；第三梯隊城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月，上海甚至中位數(shù)超過13個月，周轉(zhuǎn)速率較慢。值得一提的是，4個一線城市有3個位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長的周期，因此對于房企而言，進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??在梳理完各城市過去三年土地平均開工、銷售情況后，對2022年集中供地地塊動工情況進行了細分：

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2022年22個集中供地的城市在多輪集中供地后合計成交了781宗含宅用地，截止至2023年一季度末，僅有33%已經(jīng)開工，另外近七成地塊仍尚未動工。

??分批次來看，2022年第一批集中供地中有56%的項目已經(jīng)開工，在三輪里開工比例最高；第二輪也有41%得項目已經(jīng)開工。但第三輪由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，超過80%得成交項目尚未開工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地，這一類項目目前均尚未開工。

??細化到城市，根據(jù)集中供地項目的開工比例可大致分為4類：第一類上海、重慶項目開工速度最快，絕大多數(shù)項目已開工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經(jīng)開工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開工，第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開工。第二類包括北京、廈門、福州、杭州、成都等5個城市，開工率在50%左右。目前廈門和福州超過半數(shù)項目已經(jīng)開工；第三類城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個城市，集中供地項目開工率在四成以下，但都已經(jīng)有項目開工；第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進較為緩慢。

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2022年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積5077萬平方米，較2022年22城供應(yīng)總量大幅下降65%。

??分城市來看，上海、長沙、杭州預(yù)計供應(yīng)面積超過400萬平方米，是供應(yīng)量TOP3城市；其次廣州、無錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個城市供應(yīng)量在200-400萬平方米；北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應(yīng)量較低，其中福州、廈門和長春預(yù)計2022年成交的集中供地宅地中不足100萬平方米將在2023年形成新房供應(yīng)。與2022年對比，22城供應(yīng)量均普遍下降，這主要與2022年集中供地非城投公司成交量腰斬有關(guān)。其中長春、濟南、成都、福州、武漢、天津、青島、鄭州、南京、北京等城市同比降幅超過70%。

??最后，根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判：

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算，2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰，各占集中供地項目的37%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達22%，要到第四季度才能上市的項目較少，預(yù)計只有13%。其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年內(nèi)入市的項目中，分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??由于每個項目每次開盤體量由開發(fā)商自行調(diào)節(jié)，因此CRIC采用的是按項目數(shù)量計算占比（按中位數(shù)水平計算）：

??上海、重慶、鄭州、寧波、濟南等多數(shù)城市項目將在第二季度入市，供應(yīng)高峰集中在上半年；其中尤其突出的是上海，2023年是上海新房供應(yīng)大年，據(jù)推算全年近八成供應(yīng)將在二季度集中入市，5月將是供應(yīng)高峰。

??廣州、武漢、蘇州、天津、長春等項目大多在第三、四季度入市，下半年市場供應(yīng)量較高。根據(jù)項目建筑面積來看，供應(yīng)高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個城市，供應(yīng)高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長春等7個城市，另外深圳、成都和無錫上下班年供應(yīng)量基本持平。

??值得一提的是，這里僅用項目周轉(zhuǎn)入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算，但由于不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

??02

??2023年新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次

??核心觀點

??產(chǎn)品中檔為主，穗蓉廈加強核心區(qū)改善盤供應(yīng)，滬甬錫各檔次供應(yīng)平均。

??總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于5000-10000元/平方米，其成交總建面達到了2148萬平方米，占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了17.9%。由此不難推斷，若這些地塊能在2023年形成集中供應(yīng)，整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中檔。

??考量到部分城市在土拍初期就規(guī)定新房限價，在此基礎(chǔ)上結(jié)合不同城市的房地價比，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對每宗地塊的售價進行了預(yù)估，不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次①分布大體呈現(xiàn)出如下特征。

??沈陽、重慶、深圳、杭州本輪集中供地土地在未來形成新房供應(yīng)后，將以中低檔住宅為主：沈陽新增供應(yīng)入市均價基本都低于全市均價80%。深圳、杭州、合肥低檔和中檔供應(yīng)占比基本在3:6，整體仍以中檔改善為主導(dǎo)。

??值得關(guān)注的當(dāng)屬重慶，低檔剛需和中檔改善占比基本都在5成左右。我們盤點了3-5月重慶預(yù)計新增供應(yīng)，擬開盤/加推項目共13個，區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、渝中、渝北區(qū)，且項目單價段基本在1.5-2.5萬元/平不等，基本也與理論推斷的城市供應(yīng)集中在城市均價附近的中低檔產(chǎn)品為主的結(jié)論基本相同。

??從預(yù)測的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應(yīng)中檔城市最多，包括長春、成都、鄭州、濟南、長沙、北京等6個城市。具體來看，長春2022年成交宅地基本均會以中檔改善產(chǎn)品入市，單價基本集中在城市均價0.8-1.2倍之間。鄭州、長沙偏向于剛改，單價在城市均價0.8-1.2倍之間的占比超6成。成都、濟南、北京偏向于中改，單價主要集中城市均在1-1.5倍之間。以北京為例，從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需（90平以內(nèi)）：首改（90-120平）：多次改善類（120-200平及以上）項目占比在3:4:3，首改類產(chǎn)品將成為后市供應(yīng)主力產(chǎn)品。從需求層面來看，未來剛需客群將更加外圍化，首改類客群活躍度將提高，將成為樓市的成交主力。

??根據(jù)對比各地塊未來入市價格和城市均價，天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計6個城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善和高檔豪宅為主，供應(yīng)占比基本在5：3左右。天津目前仍以中檔改善為主導(dǎo)，城市均價0.8-1.5的供應(yīng)占比高達66%，南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上，高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應(yīng)占比可謂不分伯仲，均在4成以上。受去年地市低迷影響，部分地方政府也采取“提質(zhì)縮量”的方式加強了核心區(qū)域宅地供應(yīng)，以蘇州為例，也加強了高新區(qū)和園區(qū)的供地占比，從2022年以來的地塊成交結(jié)構(gòu)來看，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)等樓面價超2萬元/平的高價地共成交了11宗，總建面達76.95萬平方米，占比高達29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區(qū)的中檔地塊，地價基本在1-1.5萬元/平不等。

??仍有少數(shù)城市諸如廣州、福州、廈門2022年預(yù)期新增供應(yīng)將主要集中在高檔，主要源于3城2022年主要成交地塊均為核心區(qū)位高價地，房企拿地態(tài)度不言自明，基本采取“以銷定產(chǎn)”模式，因改善盤尚能走量因而也加緊對于核心區(qū)域地塊的爭搶。譬如廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等；廈門島內(nèi)湖里區(qū)、思明區(qū)等。同時盤點福州2023年上半年待售貨量，熱點板塊在售貨量為24.96萬方，新增貨量約25.98萬方，主要集中在中心、東區(qū)及金山板塊，而當(dāng)前主要熱銷盤也集中在這幾個片區(qū)，因土儲多為國央企開發(fā)，開發(fā)進度鮮有受外界項目干擾，預(yù)期整體福州2023年供應(yīng)仍將以單價3萬元/平以上的高檔項目為主。

??除了上述有明顯供應(yīng)側(cè)重點的城市之外，還有部分城市諸如上海、寧波、無錫等，地價參差不齊，因而使得整體未來供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布也相對平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個產(chǎn)品檔次分布占比均在3-4成左右。

??以無錫為例，低檔-中檔-高檔基本算是三分天下，占比分別為20%，35%和44%，因近兩年城投拿地比重增加開發(fā)節(jié)奏放緩，2023年3-6月預(yù)計仍有7個項目計劃入市，部分項目已領(lǐng)預(yù)售，整體產(chǎn)品線也覆蓋了高中低三檔，隨著市場回暖各項目也將加大營銷力度。目前來看，前期積壓需求逐步釋放，短期內(nèi)備案量仍將呈上漲趨勢，但漲幅過后也將會有一段時間的平穩(wěn)期。

??03

??項目端調(diào)研結(jié)果的基本概況

??核心觀點

??31城二季度預(yù)計新增近3400萬平，京蓉廬上市不足100萬平。

??結(jié)合CRIC調(diào)研的31個城市2023年待入市項目量數(shù)據(jù)來看，30城2023年第二季度到第四季度預(yù)計待入市項目量達7526萬平方米，按照入市時間來劃分，二季度將迎來年內(nèi)首個供應(yīng)高峰，整體供應(yīng)規(guī)模將達到3394萬平，約946個項目入市。

??細化來看2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況，青島、廣州、武漢排名居前，僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平，南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊，預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平，相較而言，北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束，均不足100萬平。

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，31城剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%，總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。分城市來看，北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上，2023年剛需仍是供應(yīng)主力，蘇州、天津、合肥則以改善為主導(dǎo)；值得關(guān)注的當(dāng)屬廈門，隨著島內(nèi)成交多宗宅地入市，2023年高端占比高達47%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，31城主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力、分城市來看，合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上，北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

??整體來說，一是2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項目開工，多集中一二輪地塊；二是供地端預(yù)計新增供應(yīng)同比“腰斬”，待入市項目盤點約8000多萬平；三是二季度將迎來項目入市高峰，多數(shù)城市下半年會明顯供應(yīng)不濟；四是地價推動產(chǎn)品檔次升級，18個城市將以中檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力。綜合得出，本輪樓市回暖受供給約束矛盾突出，2023年預(yù)期也將是供應(yīng)小年。