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??在國家統計局以可比口徑計算同比的情況下，開發投資依然連續下降，降幅擴大，顯示即便政策口徑持續寬松，扶持力度不斷加大，開發企業的投資信心、投資能力、投資意愿依然沒有恢復到位，且還在深度調整的過程中。我們可以看到市場銷售數據已經有了暖意，但細究結構，依然是區域回暖，細分市場分化。在“保交樓、保穩定、保民生”的政策指引下，資源更多集中在存量項目的施、竣工，而作為市場先行指標的投資、新開工指標持續回落，可能才真正顯示了市場溫度幾何。

??— 01—商品房銷售市場持續向好

??1—4月，商品房銷售面積37636萬平方米，按可比口徑計算同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，按可比口徑計算同比增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

??1-4月新建商品房銷售市場繼續向好，銷售面積跌幅進一步收窄，銷售金額同比漲幅擴大。銷售金額增速與銷售面積增速差距拉大，反映出平均房價呈持續回升態勢。城市層面看，市場不均衡程度加大，熱點一、二城市恢復節奏較快，三、四線城市市場回穩基礎薄弱，市場下行壓力依然較大。房地產行業整體情況與宏觀經濟運行表現一致，主要是恢復性的，內生動力不強，需求仍然不足。

??4月底召開的中央政治局會議對于房地產行業定位不改，政策環境持續保持寬松的同時要繼續做好風險管控。同時，大城市城中村改造、公共基礎設施建設和保障房規劃建設也是未來要積極開展的工作。地方層面，重點城市在限制性政策方面還有放松空間，或將根據市場走勢決策進一步調整和優化。

??單月數據來看，4月銷售面積和銷售金額較3月明顯回落，除受周期性回落外，也有需求集中釋放后進入調整期的原因。同比數據方面，由于統計局在對統計違法案件中查處涉及的部分地區同期基數進行了改正，按可比口徑計算得出4月銷售面積同比上漲5.5%，后續走勢仍有不確定性。

??分類物業銷售看，商品住宅市場銷售面積及金額漲幅進一步擴大，市場持續向好；辦公樓及商業營業用房兩項指標持續下降，跌幅有不同程度收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區銷售情況看，地區表現各異。東部、和東北地區市場持續向好，銷售面積和銷售金額同比漲幅繼續擴大；中部地區兩項指標持續下滑，跌幅收窄；西部地區則表現為量跌價漲，銷售面積跌幅進一步擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為42.9%、50.1%，份額分別比上月提升1.4個和1.1個百分點。

??— 02—

??房地產開發投資繼續下行

??1—4月，全國房地產開發投資35514億元，按可比口徑計算同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

??1-4月重點城市銷售回暖提升了開發企業對部分區域的投資信心，在核心城市投資拿地積極性明顯增加，但整體未出現好轉，全國房地產投資同比跌幅略有擴大。在銷售整體恢復基礎不牢固、開發企業資金依然承壓的背景下，房地投資分化的格局不會改變，東部地區有望率先恢復。全面恢復任重道遠，也有賴于經濟形勢逐步改善和消費信心的提升。

??月度數據方面，4月全國房地產開發投資9540億元，較上月減少22.5%，按可比口徑計算同比減少9.7%，單月走勢波動相對明顯。雖然銷售端持續向好，但預期不穩，開發企業投資信心偏弱，短期內難有明顯改善。

??從物業類別投資上看，全國投資跌幅擴大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴大0.8個百分點，占總投資比重提升0.1個百分點至76.2%。辦公樓投資較上月有所改善，跌幅收窄2.3個百分點。

??從地區來看，各區域投資同比繼續減少，西部地區跌幅最大。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重為59.3%，較上月提升0.7個百分點，對該區域投資持續改善，跌幅收窄1.3個百分點，其他區域同比跌幅較上月均有不同程度擴大。

??— 03—房屋新開工面積處歷史低位

??1—4月，房地產開發企業房屋新開工面積31220萬平方米，同比下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。

??1-4月，全國商品房新開工面積同比跌幅繼續下行，4月新開工規模7099萬平方米，單月開工規模為近幾年新低。當前企業第一要務仍是“保交樓”，房屋竣工面積同比漲幅持續擴大。開發企業資金承壓企業新開工意愿不足，同時土地市場整體成交量下滑也持續制約新開工速度。目前還未形成銷售回暖、投資意愿恢復、資金面良好的正向循環，短期內難以傳導至新開工。

??— 04—房地產開發企業到位資金持續負增長

??1—4月，房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

??1—4月，房地產開發企業到位各項資金來源中，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的53.5%，較上月提升1.4個百分點；自籌資金占28.7%，國內貸款占13.6%，占比均較上月降低。同比數據看，企業各項資金來源走勢分化，定金及預收款、個人按揭貸款在銷售持續回暖基礎下，實現由跌轉正；國內貸款、利用外資和自籌資金跌幅有所擴大，其中自籌資金跌幅擴大1.5個百分點。

??可以看出，在銷售回暖影響下，定金及預收款對房地產資金來源形成一定支撐，但企業融資端并未有根本性改善。當前市場風險依然較大，企業積極探尋債務全面解決方案，但仍有不少企業債務重組未有實質性進展，多家上市房企面臨較大退市壓力。企業需要通過積極營銷強化自身造血能力，才能確保債務償付和可持續經營。

??— 05—商品住宅待售面積較上月小幅減少

??4月末，商品房待售面積64487萬平方米，較上月減少283萬平方米。其中，住宅減少412萬平方米，辦公樓增加35萬平方米，商業營業用房增加41萬平方米。

??4月末商品房待售面積較上月末小幅減少；與去年同期相比上漲15.7%，漲幅略有擴大。庫存去化僅存在于住宅市場，辦公樓和商業營業用房庫存仍繼續增加。