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??商品房銷售市場持續下行

??1—7月，商品房銷售面積66563萬平方米，按可比口徑計算同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，按可比口徑計算下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

??1-7月新建商品房銷售面積跌幅繼續擴大、銷售金額再次回到負增長區間。同時，當前行業面臨著經濟增長疲軟、消費不振、總人口減少及老齡化加劇、出生率下降等一系列中長期因素影響。市場下行趨勢短期內難以扭轉。

??房產是居民、企業及地方政府的重要資產，行業下行也將帶來“資產貶值”危機。房地產及相關產業鏈對實體經濟增長影響重大，穩經濟亟需穩地產。7月，中共中央政治局會議提出我國房地產市場供求關系發生重大變化，定調房地產行業新形勢。國務院、央行、住建部、四個一線城市紛紛表態，盡快推出有關政策措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。三、四季度房地產優化政策將陸續出臺和實施。

??單月數據來看，7月商品房銷售面積季節性回落，同比跌幅仍然明顯，單月成交規模處歷史低位。8月核心城市或將調整首套住房認定標準、降首付、降利率等措施，政策有利于改善住房消費意愿、促進住房需求釋放，或將產生示范和帶動作用。

??分類物業銷售看，商品住宅銷售面積跌幅擴大，銷售金額仍維持上漲，但漲幅明顯收窄；辦公樓及商業營業用房兩項指標大幅下降，銷售面積跌幅均有所收窄。

??從各地區銷售情況看，東部地區銷售面積同比由漲轉跌（上月為上漲1.4%），銷售金額漲幅收窄；中部和西部地區跌幅相近，較上月波動較小；東北地區保持量漲價跌，同比變動調整明顯。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.2%、61.4%，與上月一致。

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??房地產開發投資持續走低

??1—7月，全國房地產開發投資67717億元，按可比口徑計算同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

??1-7月，房地產開發投資跌幅較上月再次擴大0.6個百分點。行業修復受阻，房企投資信心嚴重不足，特別是民營房企處境困難，在土地市場缺少參與。數據顯示，1-7月民間投資同比下降0.5%，民營經濟發展活力需要進一步激發。7月19日，中央發布31條措施促進民營經濟發展壯大，對提振民營企業經營預期和市場信心有積極作用。

??月度數據方面，7月全國房地產開發投資9167億元，較上月減少28.7%，同比減少17.8%。房地產投資持續下行并影響行業相關產業鏈，對實體經濟增長造成拖累。固定資產投資同比漲幅從年初的5.5%縮小至7月的3.4%。

??從物業類別投資上看，各物業類型跌幅均較上月有所擴大，商業營業用房同比跌幅最大。住宅投資占總投資比重76.0%，較上月提高0.1個百分點。

??從地區來看，各區域投資同比繼續負增長，東北和西部地區跌幅明顯；除中部地區同比跌幅與上月有所收窄外，其他三區域跌幅均較上月有所擴大，東北地區波動最明顯。開發企業在東部地區的投資比重為59.2%，較上月提高0.1個百分點。

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??房屋新開工面積低位運行

??1—7月，房地產開發企業房屋新開工面積56969萬平方米，同比下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%。

??1-7月，全國商品房新開工面積跌速趨穩，7月新開工規模7089萬平方米，同比跌幅較上月收窄4.8個百分點。房屋竣工面積保持上漲，1—7月累計同比漲幅較上月擴大1.5個百分點至20.5%。在保交樓政策持續推進下房屋竣工持續改善，但當前房地產行業需求不足、低能級城市庫存去化困難、資金面承壓等約束房企新開工意愿及能力，短期內很難修復。

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??房地產開發企業到位資金跌幅擴大

??1—7月，房地產開發企業到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國內貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預收款27377億元，下降3.8%；個人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

??1—7月，房地產開發企業到位資金跌幅持續擴大，主要商品房銷售市場低迷影響，定金及預收款跌幅較上月擴大1.9個百分點，個人按揭貸款由漲轉跌（上月為增長2.7%）；企業自籌資金跌幅略有收窄。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.8%，較上月降低0.6個百分點；自籌資金占30.6%，較上月提升0.7個百分點。

??當前市場銷售形勢下，房企償債能力下滑，無論新增發放信貸還是股權融資，民營房企都難以得到有效支持。一些得到政策支持的優質頭部民營房企債務違約引發對其他民營房企爆雷的擔憂，市場預期進一步下滑。央行在下半年工作會議及民營企業座談會上，分別提出要“保持房地產融資平穩有序”“滿足民營房地產企業合理融資需求”。要實質性改善房企融資環境，需要加大政策支持力度，優化激勵措施提高商業銀行對民營房企信貸支持意愿和能力；發債增信要擴容增量、放松條件才能讓更多的民營房企受益。

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??商品住宅庫存有所增加

??7月末，商品房待售面積64564萬平方米，較上月增加405萬平方米。其中，住宅增加233萬平方米，辦公樓增加4萬平方米，商業營業用房增加81萬平方米。

??商品房住宅待售面積結束前幾個月持續減少的形勢，本月庫存有所增加，辦公樓和商業營業用房也有小幅增加。同比數據來看，住宅待售面積上漲19.5%，漲幅較上月擴大1.5個百分點，辦公樓同比漲幅略有縮小。