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??近日市場上關于存量房貸利率下調的傳聞再起，引發廣泛關注。

??去年開始下調存量房貸利率呼聲就很高，2023年央行已經對超23萬億存量房貸已完成下調，調整后的存量房貸加權平均利率4.27%。“517新政”實施以來，新房首套房、二套房房貸款利率持續走低。央行發布的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，6月末新發放個人住房貸款加權平均利率已經下調至3.45%，與調整后的存量房貸利率相差82BP。實際上，部分城市的新發房貸利率已進入“2時代”，與存量房貸的利率差持續加大，確實存在進一步下調的空間。

受到利差擴大影響，提前還貸行為仍持續增加，影響個人住房貸款規模持續收縮。央行數據顯示截至2024年6月末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比減少2.1%，從2023年二季度開始持續連續五個季度下滑。今年上半年個人住房貸款共減少了3800億元，而經營性貸款增加1.64萬億元，消費性貸款增加2128億元。當前消費貸、經營貸利率已跌破3%，將房貸置換為消費貸、經營貸，通過貸款產品間利率差達到變相降息地現象不斷出現，由此帶來的風險不容忽視。

??7月中央政治局會議提出，要以提振消費為重點擴大國內需求，降低存量房貸利率一方面可以有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力、促進消費，為經濟增長提供動力；另一方面有利于商業銀行平衡提前還貸壓力、穩定居民中長期貸款余額。存量房貸利率再次下調的可能性進一步增大。

??對于降低存量房利率的方式，現在主要考慮兩種方式：一是存量按揭客戶跟銀行重新協商房貸利率，二是將現有按揭貸款直接轉入其他銀行。但直接降息、跨行“轉按揭”要考慮銀行商業銀行安全運營，操作起來難度也很大，需要更多細則出臺來支持。除此之外，多個城市重啟或優化商業貸款轉公積金貸款業務，能有有效降低房貸成本，但是要求當地住房公積金繳存余額相對充裕。一、二線城市公積金資金使用率處于高位，商業貸款存量也很大，暫不具備開展此類業務的能力和條件。以什么方式實現降低存量房貸利率，各方需要根據實際情況，做好充分論證和研究，再推出合適的調整政策。