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??導(dǎo)語(yǔ)

??梳理了12個(gè)典型城市、2980個(gè)細(xì)分板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)的一二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)，以此探析當(dāng)前周期下不同類(lèi)型板塊之間的抗跌能力。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??研究視點(diǎn)

??2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近20年時(shí)間最長(zhǎng)、幅度最大的量?jī)r(jià)調(diào)整，為探析近年來(lái)不同地段房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)表現(xiàn)，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12個(gè)典型城市、2980個(gè)細(xì)分板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)的一二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)，以此探析當(dāng)前周期下不同類(lèi)型板塊之間的抗跌能力。并進(jìn)一步探究各類(lèi)板塊新房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)特征，為地方層面的“穩(wěn)市場(chǎng)”和“控增量”發(fā)展目標(biāo)提供相關(guān)參考。本文要點(diǎn)如下： 

??1.2024年房?jī)r(jià)抗跌板塊流速占比僅18%，房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%的板塊占比達(dá)25%。對(duì)比2021年定基房?jī)r(jià)水平來(lái)看，有14%的板塊的房?jī)r(jià)跌幅小于5%，這些板塊一二手房交易量占比約為18%。

??2. 房?jī)r(jià)抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定，反彈期表現(xiàn)也更為搶眼。在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊的流速均回到了基期的80%以上。

??3.剛需類(lèi)地段中，房?jī)r(jià)抗跌板塊的流量穩(wěn)定性更為突出。對(duì)于房?jī)r(jià)適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關(guān)村）、杭州臨平老城（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）、南京鐵心橋（軟件園區(qū)）等，由于目標(biāo)客戶范圍較大，再加之二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，使得購(gòu)房者信心較強(qiáng)，板塊內(nèi)新房流速持續(xù)向好，當(dāng)前流速均較2021年月均交易量增長(zhǎng)超過(guò)100%。

??4. “高端+抗跌”板塊受消費(fèi)者認(rèn)可，2024年平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)八成。當(dāng)板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個(gè)特征時(shí)，開(kāi)盤(pán)去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢(shì)，2024年該類(lèi)板塊項(xiàng)目的平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)81%，遠(yuǎn)高于其他各類(lèi)板塊不到四成的均值。

??5.抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化城市供給結(jié)構(gòu)促信心回升。就各城市房?jī)r(jià)跌幅最小的前10%板塊來(lái)看，平均市場(chǎng)份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而言，也更有利于提振市場(chǎng)信心。

??6. 行業(yè)低流速下板塊供需關(guān)系脆弱，抗跌板塊仍應(yīng)審慎供地、保障庫(kù)存規(guī)模穩(wěn)定。尤其對(duì)于月均流速較小的優(yōu)質(zhì)板塊，如西安浐灞商務(wù)板塊、天津臨海新城片區(qū)、深圳紅樹(shù)灣板塊等，新增200套庫(kù)存房源，即會(huì)造成消化周期增加4個(gè)月以上。在加快供給節(jié)奏方面，仍應(yīng)適度“提速”，避免短期內(nèi)積壓過(guò)多庫(kù)存房源，挫傷需求側(cè)的信心恢復(fù)。

??01
近三年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌超一成
典型城市僅14%板塊房?jī)r(jià)抗跌(略)

??近兩年來(lái)，受宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等多重因素的影響，新房市場(chǎng)持續(xù)承壓，二手房?jī)r(jià)格也延續(xù)相對(duì)低位。基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)可見(jiàn)，二手房房?jī)r(jià)降幅較新房更為顯著。不過(guò)，考慮到市場(chǎng)分化，各板塊房產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)不同地走勢(shì)。基于CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，典型城市仍有14%板塊房?jī)r(jià)是比較抗跌的，2024年前9月這些抗跌板塊成交金額占比達(dá)27%。

??1、新房?jī)r(jià)格受供求結(jié)構(gòu)、限價(jià)等影響較大，二手房?jī)r(jià)走勢(shì)更貼合實(shí)際動(dòng)向（略）

??2、2024年抗跌類(lèi)板塊流速占比不足二成，抗跌板塊成交金額TOP3均位于上海

??02
高端板塊房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)
西安此類(lèi)板塊房?jī)r(jià)逆市上漲

??自2021年以后，大部分城市的房?jī)r(jià)即進(jìn)入了震蕩下行通道，從各類(lèi)板塊的價(jià)格動(dòng)向來(lái)看，剛需類(lèi)板塊房?jī)r(jià)跌幅更大，高端板塊的房?jī)r(jià)相對(duì)更為堅(jiān)挺。并且在2022年年中的保交樓，以及2023年上半年的短暫反彈周期中，高端板塊的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲表現(xiàn)也更為搶眼，上海、西安兩地的高端板塊表現(xiàn)尤為搶眼。對(duì)比2021年的房?jī)r(jià)水平來(lái)看，廣州、西安、重慶的高端板塊則表現(xiàn)出了更強(qiáng)的抗跌性。

??1、近年反彈周期均為高端板塊房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，2024年剛需板塊加速下跌

??為探析不同板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，研究中心以12個(gè)典型城市的2980個(gè)板塊為樣本，根據(jù)各板塊二手房掛牌價(jià)格，將板塊分為剛需、改善、高端三類(lèi)（以全市中位數(shù)的1倍、1.8倍為分隔點(diǎn)）。根據(jù)掛牌參考價(jià)的相對(duì)變化幅度，測(cè)算各類(lèi)板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)。

??測(cè)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，剛需、改善房?jī)r(jià)高點(diǎn)都出現(xiàn)在2021年，故以2021年為基期，計(jì)算了2020年1月以來(lái)各類(lèi)板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展指數(shù)。分板塊類(lèi)型來(lái)看，高端板塊房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，2023年末房?jī)r(jià)仍高于2021年，直至2024年才真正進(jìn)入下跌通道，跌幅為各類(lèi)板塊中最小，2024年三季度末高端板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點(diǎn)相比，高端板塊房?jī)r(jià)降幅也僅為8%，仍是各類(lèi)板塊中最低。

??改善類(lèi)板塊跌幅居中，在房?jī)r(jià)的反彈周期中，與剛需類(lèi)板塊房?jī)r(jià)指數(shù)相近，但是在房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌階段中，改善類(lèi)板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為88.2，較2021年下跌了11.8%。

??剛需類(lèi)板塊跌幅最大，房?jī)r(jià)抗跌性明顯弱于與改善、高端板塊，且2024年以來(lái)與改善板塊差距明顯拉大，2024年三季度末剛需板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為84.2，較2021年下跌15.8%。自2024年1月份以來(lái)，剛需板塊的房?jī)r(jià)定基指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月低于改善類(lèi)板塊超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，在2024年三季度末，二者的差距達(dá)到4.0個(gè)百分點(diǎn)。

??2、高端板塊較2021年降幅僅4%，京滬穗深鎬此類(lèi)板塊抗跌能力最強(qiáng)（略）

??3、北京、深圳改善板塊房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，二線城市中西安抗跌性表現(xiàn)突出（略）

??4、武漢、南京剛需板塊領(lǐng)跌，一線城市剛需板塊平均跌幅亦超過(guò)10%（略）

??5、一線城市抗跌板塊市占率更高，南京無(wú)一板塊房?jī)r(jià)降幅低于5%

??03
房?jī)r(jià)抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定
反彈期表現(xiàn)也更為搶眼

??追溯新房交易規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成，諸如南京、武漢、重慶等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。從細(xì)分板塊來(lái)看，房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)的板塊，其流速曲線的下降更為平緩，并且在剛需類(lèi)板塊中，這一差異更為顯著。

??1、四輪成交量反彈期抗跌板塊均表現(xiàn)突出，近一年領(lǐng)跌板塊流量愈加低迷

??按板塊房?jī)r(jià)的定基指數(shù)劃分，縱觀2021年以來(lái)各類(lèi)板塊的新房流速變化情況，可見(jiàn)在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房?jī)r(jià)定基指數(shù)跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。

??典型如西安奧體中心板塊，當(dāng)前新房均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米左右，消化周期常年維持在10個(gè)月以下，板塊房?jī)r(jià)也持續(xù)穩(wěn)定，2021年以來(lái)的月度板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)均維持在85以上，2024年三季度末房?jī)r(jià)僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數(shù)達(dá)到951套，較2021年月均流速持平，諸如鼎誠(chéng)御峰里、西派璟悅、西派麟悅等項(xiàng)目均取得了七成以上的開(kāi)盤(pán)去化率。

??在更為堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發(fā)展預(yù)期，去化壓力也相對(duì)較輕，因此在歷次市場(chǎng)反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯的交易量回升。再加之當(dāng)前中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策導(dǎo)向，新房市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)更加偏向于這些房?jī)r(jià)指標(biāo)維穩(wěn)的優(yōu)質(zhì)板塊。其新房成交規(guī)模也有望先一步企穩(wěn)。

??至于房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊方面，（房?jī)r(jià)定基指數(shù)跌幅高于30%），不僅歷次反彈周期中新房交易規(guī)模的回升幅度均為最小，并且2024年以來(lái)，與其他各類(lèi)板塊的差距進(jìn)一步拉大。至2024年三季度，領(lǐng)跌板塊新房流速較2021年下跌70%,為各類(lèi)板塊降幅最大。

??典型如南京江北核心區(qū)，近三年以來(lái)大量項(xiàng)目房?jī)r(jià)從4萬(wàn)+的單價(jià)，驟降至3萬(wàn)元/平方米以下。作為國(guó)家級(jí)新區(qū)的核心板塊，板塊發(fā)展定位高、且原為大片荒地或低效使用土地，土地收儲(chǔ)成本極低，在前期出讓了大量土地，導(dǎo)致板塊廣義庫(kù)存規(guī)模高企。在新房市場(chǎng)熱度處于高位的2019-2021年，江核不斷涌現(xiàn)的“板塊地王”和新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，持續(xù)刺激著板塊的房?jī)r(jià)和成交量上行，超前透支了板塊的住房需求和價(jià)格上漲空間，因此在2022年以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整期中，江核出現(xiàn)了斷崖式的量?jī)r(jià)齊跌。在2021年，江核板塊月均新房成交近800套，是全市流量最大的板塊，但2024年三季度新房交易流速則只有80套左右，僅為2021年的十分之一。

??2、剛需類(lèi)地段中：抗跌板塊交易量降幅最小，優(yōu)質(zhì)郊區(qū)板塊表現(xiàn)突出（略）

??3、杭州剛需抗跌板塊流速最為穩(wěn)定，交易量較2021年降幅不足一成（略）

??4、改善類(lèi)地段中：抗跌板塊流速穩(wěn)定性不再突出，供給不足制約板塊流量（略）

??5、領(lǐng)跌高改板塊交易量大幅收縮，合肥、南京尤為典型（略）

??04
當(dāng)前房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊普遍庫(kù)存承壓
高端抗跌板塊多去化無(wú)憂

??進(jìn)一步聯(lián)系到新房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定與否，代表著購(gòu)房者對(duì)于板塊的信心，房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)的板塊，其新房市場(chǎng)大多能夠取得更加穩(wěn)健的表現(xiàn)。2024年北京、上海、杭州等地高端板塊稀缺項(xiàng)目的優(yōu)秀表現(xiàn)，即印證了這一點(diǎn)。

??另一方面，對(duì)于部分本身板塊客源相對(duì)充沛、且發(fā)展前景較佳的剛需板塊而言，堅(jiān)挺的二手房?jī)r(jià)格，隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市，提升板塊產(chǎn)品質(zhì)量上限的同時(shí)，也保障著板塊流速穩(wěn)定。并且這一現(xiàn)象在一線城市更為常見(jiàn)，2024年以來(lái)北京昌平沙河板塊、上海寶山西城板塊、深圳龍崗布吉板塊新房交易量同比均有所上升。

??1、房?jī)r(jià)抗跌板塊成交同比跌幅更小，供給不足導(dǎo)致部分板塊表現(xiàn)不佳（略）2、房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊庫(kù)存壓力更大，此類(lèi)剛需板塊消化周期超33個(gè)月

??結(jié)合去化壓力表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的板塊庫(kù)存壓力更大。房?jī)r(jià)較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達(dá)到了30個(gè)月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個(gè)月，尚在合理可控范圍之內(nèi)。

??分板塊類(lèi)型來(lái)看，剛需板塊去化壓力明顯更大，改善和高端板塊相對(duì)稍好。但即便如此，對(duì)于房?jī)r(jià)降幅大于30%的改善板塊而言，其平均消化周期也達(dá)到了28個(gè)月，此類(lèi)剛需板塊的消化周期更是接近33個(gè)月。按住建部和國(guó)土資源部控庫(kù)存的相關(guān)意見(jiàn)來(lái)看，已處于需要減少和控制土地出讓規(guī)模的范疇。

??高端板塊方面，整體來(lái)看房?jī)r(jià)降幅、消化周期均優(yōu)于剛需和改善類(lèi)板塊。僅房?jī)r(jià)降幅在5%-10%的板塊消化周期較高，達(dá)到了2年以上，明顯高于同類(lèi)的剛需和改善板塊。主要原因是高端板塊的這一分類(lèi)中，存在著較多的“不急賣(mài)”項(xiàng)目，如廣州天河區(qū)的金融城板塊、深圳南山區(qū)的高新板塊等均是如此。以廣州金融城板塊為例，板塊近四成庫(kù)存來(lái)自于天河·江源半島，該項(xiàng)目的近800套房源自2010年即已領(lǐng)取銷(xiāo)許，2010年成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右，2024年成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右，項(xiàng)目年交易量大多在10-30套之間，至今仍有380套待售。去除此類(lèi)項(xiàng)目對(duì)庫(kù)存指標(biāo)的“注水”后，房?jī)r(jià)降幅在5%-10%的高端板塊平均消化周期約為14個(gè)月，仍優(yōu)于剛需和改善類(lèi)板塊。

??結(jié)合近期中央部委“嚴(yán)控增量”的調(diào)控意見(jiàn)來(lái)看，基于大多數(shù)房?jī)r(jià)驟降的板塊所面臨的超高去化壓力，未來(lái)較長(zhǎng)一段均將面臨新增供地規(guī)模驟降的境況；而那些消化周期超過(guò)36個(gè)月的高流量板塊，同樣應(yīng)停止供地以恢復(fù)供求關(guān)系，如廣州增城的朱村街道，武漢漢南的紗帽板塊等均是如此。

??在沒(méi)有新盤(pán)刺激板塊熱度的情況之下，這些板塊若要走出庫(kù)存泥淖，一方面需要進(jìn)一步調(diào)整新房售價(jià)，使得房?jī)r(jià)與房產(chǎn)的使用價(jià)值相當(dāng)或更低；另一方面也適當(dāng)調(diào)整新出讓或已出讓地塊的相關(guān)控規(guī)，打造更具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品上市銷(xiāo)售。

??3、高端抗跌板塊受消費(fèi)者認(rèn)可，2024年平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)八成

??在不分板塊檔次的視角下，抗跌板塊并沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的去化率優(yōu)勢(shì)。2024年，房?jī)r(jià)較2021年跌幅在5%以內(nèi)的板塊平均開(kāi)盤(pán)去化率為36%，與房?jī)r(jià)跌幅在5%-10%的板塊相比并沒(méi)有拉開(kāi)明顯差距，甚至相比跌幅在10-20%的板塊來(lái)看，開(kāi)盤(pán)去化率優(yōu)勢(shì)也不顯著。但是分板塊檔次來(lái)看，當(dāng)板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個(gè)特征時(shí)，開(kāi)盤(pán)去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢(shì)，2024年該類(lèi)板塊項(xiàng)目的平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)81%，遠(yuǎn)高于其他各類(lèi)板塊。

??至于房?jī)r(jià)降幅大于30%的剛需、改善類(lèi)板塊，2024年開(kāi)盤(pán)去化率分別只有4%和11%，其去化率意料之中的處于低位。如上海崇明島、北京大興龐各莊、武漢漢陽(yáng)黃金口等遠(yuǎn)郊剛需板塊的新房項(xiàng)目，板塊房?jī)r(jià)的大幅下跌，進(jìn)一步削減了城區(qū)客戶的外溢置業(yè)需求，即便2024年開(kāi)盤(pán)去化率均不及10%。如北京六環(huán)外的龐各莊某項(xiàng)目，2024年3月各戶型推盤(pán)價(jià)格較2023年售價(jià)下調(diào)一成，價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)可謂誠(chéng)意滿滿，但開(kāi)盤(pán)去化率仍不及3%。

??從抗跌高端板塊的具體項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，在單次推盤(pán)量較大的典型項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率均高于70%,且均為各城市的頂豪類(lèi)項(xiàng)目，上海、北京、深圳此類(lèi)新盤(pán)的推案價(jià)格均在13萬(wàn)元/平方米以上，天津小白樓的信達(dá)房?jī)r(jià)也高達(dá)7.6萬(wàn)元/平方米。這些頂豪項(xiàng)目的客群，面向著全國(guó)乃至國(guó)際的高收入群體，在資產(chǎn)投資渠道稀缺的經(jīng)濟(jì)背景之下，作為中國(guó)一線城市核心板塊不可復(fù)制的不動(dòng)產(chǎn)，“供不應(yīng)求”的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景仍在這些項(xiàng)目持續(xù)上演。典型如上海黃浦區(qū)豫園板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期和徐匯區(qū)龍華板塊的中海領(lǐng)邸，每平方米房?jī)r(jià)分別高達(dá)17萬(wàn)元和14萬(wàn)元，2024年均是2次開(kāi)盤(pán)2次當(dāng)日售罄。

??不過(guò)也有少數(shù)抗跌高端板塊的開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)相對(duì)一般，如武漢二七濱江，雖然板塊整體去化壓力不高，目前仍在18個(gè)月以內(nèi)，但受制于城市整體去化表現(xiàn)的低迷，2024年某加推項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率僅有一成左右，明顯低于其他城市的同類(lèi)項(xiàng)目。該項(xiàng)目售價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米左右，與周邊二手房大致持平。受制于武漢房?jī)r(jià)的大幅下跌，2023年以來(lái)武漢高端項(xiàng)目推案節(jié)奏明顯放緩，以二七濱江為例，2024年至今供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應(yīng)均在1500套以上。受供應(yīng)端收窄影響，2024年前三季度武漢4萬(wàn)元以上新房交易量同比下跌超過(guò)50%。

??4、抗跌板塊新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，北京、杭州、南京等尤為突出（略）

??05
??總結(jié)：抗跌板塊反彈潛力較強(qiáng)
建議適度加快供應(yīng)、助力穩(wěn)

??從規(guī)模視角來(lái)看，2024年在各類(lèi)板塊之中，抗跌板塊的流速占比尚不到二成，大多數(shù)房產(chǎn)交易仍來(lái)自于房?jī)r(jià)明顯下跌板塊，需求側(cè)情緒的持續(xù)低迷也在情理之中。就地方主管部門(mén)角度，為穩(wěn)定需求側(cè)信心，建議在供給側(cè)做出更多有效舉措，如穩(wěn)定領(lǐng)跌板塊房?jī)r(jià)、減緩房?jī)r(jià)下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地供給份額、加快適銷(xiāo)高品質(zhì)住宅的上市節(jié)奏等。

??1、房?jī)r(jià)抗跌促板塊新房交易穩(wěn)定，高流量剛需板塊尤為明顯（略）

??2、2024年10月領(lǐng)跌板塊成交亦大幅反彈，但流速較2021年降幅仍達(dá)43%

??2024年10月，得益于行業(yè)的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對(duì)比2024年前三季度交易量看，各類(lèi)板塊交易量均大幅回升。房?jī)r(jià)跌幅大于30%的領(lǐng)跌板塊，交易量增加了86%，但是對(duì)比2021-2023年交易量可見(jiàn)，這更多的還是由于2024年前三季度基期數(shù)值過(guò)低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長(zhǎng)了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來(lái)看，流速降幅仍高達(dá)60%，2024年10月消化周期仍高達(dá)36個(gè)月。

??房?jī)r(jià)降幅在20%-30%之間的板塊，年內(nèi)交易量回升幅度最大，較2024年前三季度月均流量增長(zhǎng)了110%，在經(jīng)過(guò)了三年的房?jī)r(jià)調(diào)整后，不少板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本達(dá)到了自住型購(gòu)房者的心理價(jià)位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，2024年10月新房成交370套，較年內(nèi)月均流速增長(zhǎng)110%，較2021年月均交易量增幅也超過(guò)100%，板塊內(nèi)四代宅項(xiàng)目綠城桂月雲(yún)翠持續(xù)熱銷(xiāo)，10月份單盤(pán)交易107套，連續(xù)兩個(gè)月備案成交金額超過(guò)2億元。

??房?jī)r(jià)降幅在5-10%之間板塊，10月交易規(guī)模變動(dòng)表現(xiàn)最佳，流速已經(jīng)回到2021年的高點(diǎn)。不僅較年內(nèi)均值增幅超過(guò)九成，較2022-2023年增幅超過(guò)四成，相比2021年高點(diǎn)的降幅也僅有4%。不過(guò)交易量的大幅反彈，也基本兌現(xiàn)了此類(lèi)板塊的整體上升空間，除非個(gè)別板塊發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，未來(lái)交易量進(jìn)一步上行的難度較大。

??而房?jī)r(jià)跌幅在5%以內(nèi)的抗跌板塊，交易量仍有進(jìn)一步上升的空間。對(duì)比2024年前三季度月均來(lái)看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類(lèi)板塊中最小。固然，這一方面是由于此類(lèi)板塊基期數(shù)值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標(biāo)均相對(duì)健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過(guò)50%，板塊內(nèi)有效新增供應(yīng)不足，大大制約了這些板塊的去化速度。

??3、抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)促信心回升

??考慮到各城市房?jī)r(jià)漲跌幅差異較大，就各城市房?jī)r(jià)跌幅最小的前10%板塊來(lái)看，除合肥、西安之外，各城市價(jià)格最穩(wěn)定板塊并沒(méi)有在市場(chǎng)份額上形成明顯優(yōu)勢(shì)，平均市場(chǎng)份額仍然只有10%左右。在目前各城市交易量較2021年平均下降過(guò)半的背景之下，這些優(yōu)質(zhì)抗跌板塊的市場(chǎng)份額仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而言，也更有利于提振市場(chǎng)信心。 

??典型如武漢、蘇州等房?jī)r(jià)跌幅較大的城市，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定、且?guī)齑嬷笜?biāo)相對(duì)健康的板塊，可適當(dāng)加大這些板塊的新增供應(yīng)規(guī)模，如蘇州獨(dú)墅湖、婁江創(chuàng)新城，武漢二七濱江等均是如此。譬如武漢二七濱江目前消化周期在18個(gè)月左右， 2024年前三季度供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應(yīng)均在1500套以上。受供應(yīng)端收窄影響，2024年前三季度武漢二七濱江僅成交新房410套，僅為上年同期的四成。 

??建議地方政府可增加城市優(yōu)質(zhì)板塊的市場(chǎng)占有率，促進(jìn)需求側(cè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好。一方面加強(qiáng)房?jī)r(jià)抗跌板塊的供給，適度增加優(yōu)質(zhì)土地供給、加快報(bào)建審批、縮短上市周期，另一方面，對(duì)于房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊則要審慎控制增量供應(yīng)，鑒于平均去化周期31個(gè)月的、平均開(kāi)盤(pán)去化率僅有10%的現(xiàn)況，大部分此類(lèi)板塊應(yīng)當(dāng)暫停非重大項(xiàng)目的土地供給，并適度放緩相關(guān)板塊的規(guī)劃發(fā)展進(jìn)度預(yù)期。據(jù)研究中心測(cè)算，若抗跌板塊的市場(chǎng)份額提升至20%，則樣本城市的平均消化周期則可從20個(gè)月降至18個(gè)月，重新回到合理范圍之內(nèi)。

??4、低流速下板塊供需關(guān)系脆弱，抗跌板塊也應(yīng)審慎供地、保庫(kù)存規(guī)模穩(wěn)定（略）

??5、大力發(fā)展中高端標(biāo)桿項(xiàng)目、提升片區(qū)認(rèn)可度，助力板塊房?jī)r(jià)與流量企穩(wěn)

??在個(gè)體項(xiàng)目層面，建議地方主管部門(mén)持續(xù)重視標(biāo)桿項(xiàng)目的打造。產(chǎn)品品質(zhì)高、物業(yè)服務(wù)好的明星項(xiàng)目，在客觀上提升了購(gòu)房者對(duì)于板塊的觀感和認(rèn)知，有利于板塊房?jī)r(jià)穩(wěn)定，進(jìn)而助力消費(fèi)者信心恢復(fù)，為板塊流量回升帶來(lái)更多客源。

??結(jié)合克而瑞研究中心保值力研究成果來(lái)看，對(duì)于評(píng)分較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的所在板塊，在其優(yōu)質(zhì)口碑和房?jī)r(jià)穩(wěn)定的帶動(dòng)之下，板塊房?jī)r(jià)跌幅普遍較小。典型如杭州綠城留香園，2024年項(xiàng)目房?jī)r(jià)接近8萬(wàn)元/平方米，甚至較2021年上漲了二成左右，在該項(xiàng)目的帶動(dòng)下，杭州金融城房?jī)r(jià)僅僅較2021年下跌5%，周邊房?jī)r(jià)較低的攬潮譽(yù)道望座、翡翠錦和府、德信大家錢(qián)江府等項(xiàng)目也保持著不錯(cuò)的一二手房交易量。

??為穩(wěn)定需求側(cè)信心，建議地方主管部門(mén)持續(xù)大力發(fā)展標(biāo)桿住宅項(xiàng)目，在控制庫(kù)存規(guī)模的前提下，增加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額。并且不僅是抗跌板塊如此，對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展前景較佳、而短期庫(kù)存壓力較大的板塊，同樣作用明顯。通過(guò)標(biāo)桿類(lèi)產(chǎn)品的升級(jí)換代，改變購(gòu)房者的決策邏輯，可以讓因房?jī)r(jià)下跌預(yù)期而改變購(gòu)房需求重新入場(chǎng)。譬如南京江北核心區(qū)的的保利四代宅項(xiàng)目，10月初洋房開(kāi)盤(pán)即告售罄，遠(yuǎn)超該板塊近年來(lái)一成左右的開(kāi)盤(pán)去化率，且該項(xiàng)目熱銷(xiāo)也在客觀上拉動(dòng)了周邊新房項(xiàng)目的來(lái)訪量上升，2024年10月，臨近的中海觀江樾、金基山川江樾等項(xiàng)目交易量環(huán)比增幅均超過(guò)100%。