??中國共產黨第十九次全國代表大會10月18日在北京召開，習近平總書記發表重要報告。五年一屆的黨代會是中國最重要的政治會議，會議期間回顧過去五年治理的同時，為未來五年社會經濟發展方向做出重要指導。

??在長達32000字的報告中，習近平總書記強調中國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。為解決這一矛盾，中國將繼續深化供給側結構性改革，防控金融風險，鼓勵創新，深化國有企業改革，繼續擴大對外開放及放寬服務市場準入。

??對于房地產市場的影響？

??寫字樓：報告強調將激發和保護企業家精神，加快發展現代服務業，鼓勵創新。過去五年內資企業逐漸成長為全國寫字樓市場的主要需求來源。我們相信這一趨勢將在未來繼續發展，尤其內資科技類企業的需求將隨其高速擴張而大幅增加。

??同時，報告提出將全面實施市場準入前國民待遇及負面清單制度，降低市場準入門檻，擴大服務業對外開放，保護外商投資合法權益。這將繼續為外資企業營造良好的營商環境，利好寫字樓市場的發展。

??工業地產：報告指出將加快建設制造強國，加快發展先進制造業，推動互聯網、大數據、人工智能和實體經濟深度融合。

??我們認為制造業升級與一帶一路戰略的推進將進一步引導制造業企業從沿海向內陸地區轉移，為工業及物流地產帶來新的需求。同時，對于位于一線城市的研發空間需求也將上升。此外，大數據科技在制造及消費領域的廣泛應用將推升對數據中心的需求。

??零售地產：我們在此前報告中已明確指出中國中產階層消費者開始從關注商品性價比轉向服務和體驗式消費。到2022年，預計超過四分之三的城市人口將邁過中產階層門檻* 。我們建議購物中心運營方及零售商運用場景化等手段提升消費者體驗來抓住消費升級帶來的機遇。不斷增長的消費需求以及科技進步將加速一系列新零售業態的發展，如無人便利店等。

??住宅：再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產政策制定主導思想，和加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這與之前政府關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場政策基調一致。伴隨有關政策及金融工具創新的支持，房屋租賃業務在未來幾年將獲得實質性發展。

??大宗物業投資市場：報告重申防控系統性金融風險及實施宏觀審慎政策。我們認為這表明現階段實施的去杠桿，防止資本外流的調控政策短期內將不會發生改變。

??因此，依然可以認為未來一段時間內大型國有企業及保險公司的對外投資將保持謹慎，但與一帶一路有關的投資項目會成為例外。主權基金和新晉投資機構在海外投資的資本組成中將占據更多的比重。

??關于國內市場，我們認為去杠桿將在2018年繼續推進，但必定是一個漸進且可控的過程，這一點從近期央行宣布2018年初定向降準的舉措上可以判斷。出于防控金融風險這一首要考慮，未來亦不可能出現信貸的急劇收縮，但與此同時市場中兼并與收購案例數量將有所增加。適度寬裕的流動性和對于資本出海的管控將使得一、二線商業地產標的繼續受到國內資本關注。

??注釋：*引用自麥肯錫《中產階級重塑中國消費市場》