??事件

??中國證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITS）。

??核心觀點

??金融支持將降低租賃企業融資壓力，促進租賃市場健康發展。這是自2017年7月18日住建部等八部委聯合發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》之后，再次由住建部牽頭與相關機構聯合發布的租賃行業專項政策。此次新政的發布將有助于盤活住房租賃存量資產、降低住房租賃企業的杠桿率、提高資金使用效率，并引導社會資金參與住房租賃市場建設，促進租賃行業健康、穩健發展。

??自持模式將更為受益。新政中明確將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品。因此我們認為，未來持有型的重資產運營模式將更為受益，相關公司利用其擁有的不動產物業作為底層資產發行權益類的證券化產品將受到政策的重點支持，而包租的模式則可以將未來的租金收益權進行債權的證券化。

??簡化產品發行流程，龍頭公司優勢進一步確立。新政中明確，建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。同時對于已經發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業，在從事承接相關地方住房租賃項目時監管層將會給予優先考慮。行業龍頭公司已紛紛發行過各類證券化產品，未來將持續獲得金融上的支持。同時新政中也要求作為產品底層資產的物業需產權清晰，正常運營，并產生持續穩定的現金流。因此，擁有合規且經營質量較高的公寓資產是發行證券化產品的重要前置條件，龍頭公司無論是公寓資產的質量還是其運營管理能力都顯著高于行業平均水平，因此新政將使龍頭公司的優勢進一步擴大。

??投資建議與投資標的

??我們認為，此次新政的發布將使3類公司顯著收益：1）已發行過住房租賃相關證券化產品的公司，未來將獲得持續融資支持，推薦保利地產(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)、陽光城(000671，買入)；2）擁有優質公寓資產的租賃企業，推薦世聯行(002285，買入)、三六五網(300295，買入)；3）租賃住房資產證券化產品的財務顧問等相關公司，推薦光大嘉寶(600622，買入)。

??風險提示

??租賃政策落實不達預期。

??租賃市場租金發生下滑。