??中央層面

??強化房地產金融監管

??三季度，中央對房地產行業監管力度明顯加強。一方面，繼續推動新型城鎮化建設和老舊小區改造并不斷細化工作，另一方面，多次會議重申，要牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保房地產市場平穩健康發展，并對部分熱點城市和重點房企進行了約談，房地產金融監管進一步加強，尤其是創新性地提出了重點房企資金監測和融資管理規則，對房企影響較大。

??1. 堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強化房地產金融監管

??堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，強調堅持“房住不炒”定位，堅決不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并提出要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，全面落實城市主體責任。7月30日，中共中央政治局會議召開，會議提出，堅持“房住不炒”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。8月26日，住建部召開部分城市房地產工作會商會，重申要毫不動搖堅持“房住不炒”定位和堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，并要求嚴格落實城市主體責任，提高工作主動性，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??堅持穩健的貨幣政策靈活適度。7月1日，中國人民銀行下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點，下調金融穩定再貸款利率0.5個百分點，支持實體經濟發展。7月28日，國家發改委發布《關于做好2020年降成本重點工作的通知》，提出繼續疏通貨幣政策傳導機制，靈活運用降準、公開市場操作、再貸款再貼現等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，深化利率市場化改革，推動貸款利率下行。7-9月，貸款市場報價利率（LPR）繼續維持歷史最低水平不變，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。9月2日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出要堅持穩健的貨幣政策靈活適度，保持政策力度和可持續性，增強金融服務實體經濟能力。

??加強房地產金融監管。7月14日，銀保監會發布《關于近年影子銀行和交叉金融業務監管檢查發現主要問題的通報》，要求各銀行保險機構要落實主體責任，全面排查存在問題，切實整改到位，引導資金高質量服務實體經濟。7月17日，銀保監會發布《商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法》，明確互聯網貸款應遵循小額、短期、高效和風險可控原則。8月20日，住建部與央行召開重點房企座談會，提出在堅持“房住不炒”的前提下，實施好房地產金融審慎管理制度，并提出重點房地產企業資金監測和融資管理規則。9月16日，銀保監會發布《關于加強小額貸款公司監督管理的通知》，提出要強化監督管理，整頓行業秩序，促進行業可持續發展。

??強化房地產市場法治保障。7月22日，最高人民法院發布《關于為新時代加快完善社會主義市場經濟體制提供司法服務和保障的意見》，提出堅持“房住不炒”定位，依法妥善審理涉房地產相關糾紛案件，引導房產交易回歸居住屬性，積極運用司法手段支持政府嚴控房價，防范炒地炒房投機行為，保障房地產市場平穩健康發展。8月11日，國家稅務總局發布《中華人民共和國契稅法》，明確將契稅征收管理納入《中華人民共和國稅收征收管理法》適用范圍，契稅稅率為百分之三至百分之五。

??加強農業農村用地管理。7月31日，自然資源部、農業農村部發布《關于保障農村村民住宅建設合理用地的通知》，提出需要保障農村村民住宅建設用地計劃指標需求，依法落實“一戶一宅”要求，嚴格執行規定的宅基地標準。9月25日，國務院辦公廳《關于堅決制止耕地“非農化”行為的通知》，提出嚴禁違規占用耕地綠化造林，嚴禁超標準建設綠色通道，嚴禁違規占用耕地挖湖造景，嚴禁占用永久基本農田擴大自然保護地，嚴禁違規占用耕地從事非農建設，嚴禁違法違規批地用地，嚴格落實耕地保護責任。

??推動房屋網簽備案信息共享建設。7月2日，住建部、最高人民法院等六部門聯合印發《關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》，提出優先升級房屋網簽備案系統，加強貸款審核管理，加強城市房地產市場運行監測，為房地產市場調控提供數據支撐。

??落實建設單位工程質量首要責任。9月11日，住建部發布《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》，明確建設單位是工程質量第一責任人，依法對工程質量承擔全部責任，并要求各地完善住宅工程質量與市場監管聯動機制，建立健全建設單位落實首要責任監管機制，確保建設單位首要責任落到實處。

??2. 政策賦能，有序推進新型城鎮化建設和老舊小區改造工作

??全面推進老舊小區改造工作。7月20日，國務院發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個、涉及居民近700萬戶的工作目標，并對改造對象和改造內容作出具體明確。8月25日，住建部發布《在城市更新改造中切實加強歷史文化保護》，要求各地加強對城市更新改造項目的評估論證，加大對城市更新改造項目的指導和監督管理力度。

??加快落實新型城鎮化建設。7月28日，國家發改委發布《關于加快落實新型城鎮化建設補短板強弱項工作有序推進縣城智慧化改造的通知》，明確縣城智慧化改造重點方向為夯實新型基礎設施支撐、提升公共服務治理水平、優化產業發展數字環境和強化網絡安全能力保障。8月18日，住建部、教育部、工信部等部門聯合印發《關于開展城市居住社區建設補短板行動的意見》，提出合理確定居住社區規模、落實完整居住社區建設標準、因地制宜補齊既有居住社區建設短板、因地制宜補齊既有居住社區建設短板、健全共建共治共享機制等重點任務。9月16日，國家發改委發布《關于促進特色小鎮規范健康發展意見的通知》，提出錯位發展先進制造類特色小鎮，聚焦高端產業和產業高端環節，同時強調要嚴控特色小鎮房地產化傾向，在充分論證人口規模基礎上合理控制住宅用地在建設用地中所占比重。

??推動公募基建REITs落地。8月3日，國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，提出優先支持位于國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目，優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點，鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。8月7日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，提出基礎設施基金應當符合80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者，并明確了基金應采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格。

??地方層面

??差別化精準調控 政策調性“穩中趨緊”

??1. 調控頻率繼續降低，政策環境轉向趨緊

??隨著中央進一步加強對房地產調控監管力度，地方房地產政策也出現明顯轉向，熱點城市及近期房價上漲較快城市相繼收緊調控。據中房研協統計，三季度，地方政府累計出臺房地產調控政策114條，較二季度減少15%。其中，寬松性政策37條，中性政策13條，緊縮性政策64條。從數量上看，寬松性政策出臺次數較上一季度銳減一半，緊縮性政策較上一季度增長83%，且緊縮性政策出臺次數今年以來首次超過寬松性政策，三季度房地產政策環境明顯趨緊。

??2. 公積金政策松緊互現，人口人才政策是地方放寬調控的主窗口

??三季度，在中央對房地產調控風向逐漸趨緊的背景下，地方調控更加審慎。繼上半年百余城出臺人才政策后，三季度力度不減，人口人才政策依舊是地方放寬調控的主窗口。從調控具體內容來看，主要圍繞拓寬人才認定標準，給予相應工作津貼、租房補貼、購房補貼、子女就學等政策待遇，放寬落戶限制等。典型代表有：鄭州、江門市蓬江區、紹興市新昌縣、岳陽市淮陰縣和合肥最高分別可給予300萬、200萬、200萬、100萬以及60萬元的購房補貼，東莞、太原、南京等地進一步擴寬人才政策覆蓋群體，北京、上海、鄭州、吉林等地進一步放寬落戶限制等。

??表1- 1 三季度地方人口人才政策匯總（部分）

??數據來源：中房研協整理

??在公積金政策方面，三季度呈現出“松緊互現”的特點。寬松性政策代表城市主要有淮安、荊門、蘇州、海南等地，調控內容主要圍繞提高住房公積金貸款最高額度、拓寬住房公積金提取使用用途、放寬住房公積金貸款異地申請限制等。緊縮性政策代表城市主要有內蒙古、洛陽、阜陽、蕪湖、東莞等地，調控內容主要圍繞提高住房公積金貸款利率、加強住房公積金申請個人信息審核、提高住房公積金貸款最低首付比例、停止三套及以上住房公積金貸款等。

??3. 多地限購限貸政策升級，房地產市場監管持續高壓

??7月2日，杭州市發布“高層次人才優先購房五年內不得上市交易”和“非限購范圍內購房家庭需連續繳納社保或個人所得稅12個月”新規，拉開了城市調控轉向的序幕。隨后，寧波、深圳、南京、東莞、無錫、常州、長春、唐山、銀川等熱點城市和近期房價漲幅較大城市相繼跟進，紛紛圍繞需求側“限購限貸限售”出臺新政，調控手段直接，力度較大，地方房地產市場進入新一輪調控周期。

??此外，房地產市場監管持續高壓。典型代表有：鄭州、柳州、海口、三亞、寧波、常州等地持續開展房地產市場秩序整治專項行動；福州、杭州、合肥、西安、福建等地進一步加強商品房預售資金監管；東莞、廣州、西安、北京、成都、深圳等地就住房租賃市場作出統一規范等。