??政策要點

??11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。《建議》按照黨的十九大對實現第二個百年奮斗目標作出的分兩個階段推進的戰略安排，綜合考慮未來一個時期國內外發展趨勢和我國發展條件，緊緊抓住我國社會主要矛盾，深入貫徹新發展理念，對“十四五”時期我國發展作出系統謀劃和戰略部署。《建議》同時提出了到二〇三五年基本實現社會主義現代化遠景目標。

??2020年11月4日

??研究院快評

??此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導向，對于“十四五”的房地產發展等有積極的指導意義。

??1、堅持“房住不炒”的定位：

??此次政策明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。2016年底中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”的概念，其成為“十三五”房地產發展的最核心指導思想。各類房地產政策的制定，也嚴格遵循這個思路。此次“十四五”規劃的建議，繼續強調了這句話，進一步說明，“十四五”將繼續落實“房住不炒”的導向。作為一項長期必須堅持的政策，需要各地政府、房企和購房者等積極落實。

??2、落實租購并舉的政策：

??此次政策明確，租購并舉。這也說明“十四五”期間，房地產領域將繼續堅持租賃市場和購房市場并肩發展的思路。預計各類支持性政策會增加，主要體現在金融、財政、稅收等方面。其中金融政策體現為后續各類租賃金融服務會增加，而財政方面則體現為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。而在稅收方面，也會采取各類豐富的工具，包括減稅、免稅等，進一步促進此類市場的健康發展。

??3、落實因城施策的思路：

??此次政策明確，要落實因城施策的思路。這也使得后續各地會根據實際情況進行各類政策調整。這里需要注意兩點。第一、各類因城施策的內容，都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策是不可行的。第二、后續包括合理的住房消費刺激等也依然是有可能的，尤其是在擴大內需的大方向下更是如此。

??4、增加保障房供給：

??此次政策明確，有效增加保障性住房供給。這一條規定說明，房地產領域依然會強調住房保障這條線。在“十四五”階段，此類住房保障的供給，也會在不同的產品線上得到體現。包括已經比較成熟的公租房、這幾年持續推進改革的共有產權住房，以及部分限價房等，都會成為改革的重點內容。包括政策性租賃住房等，也可以成為此類領域的重要補充。

??5、改善土地出讓收入分配：

??此次政策明確，完善土地出讓收入分配機制。這一條規定是今年首提的。今年9月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》。這個政策就已經明確了對土地出讓收入進行優化的內容。類似政策有助于縮減城鄉差距，使得農村土地出讓收入真正支持農村發展。

??6、鼓勵集建地租賃住房建設：

??此次政策明確，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。此次規定客觀上是對農村集建地的解放，一定程度上有助于此類用地的開發。實際上在最近幾年農村土地改革的過程中，一個較大的突破就是此類用地和租賃住房的結合。尤其是隨著新《土地管理法》的實施，此類產品的開發會成為一個重要的亮點。

??7、完善長租房政策：

??此次政策明確，完善長租房政策。對于長租房來說，此次明確寫入“十四五”的建議內容中，說明對于此類產品是比較重視的。從短租到長租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長租房也需要享受各類同權的保障，包括租房可落戶、租房可入學等，這都是后續租售同權方面值得探索的內容。

??8、擴大保障性租賃住房供給：

??此次政策明確，擴大保障性租賃住房供給。從此類規定可以看出，其強調了租賃住房的政策性改革導向。后續對于租賃住房來說，也會呈現市場化和政策性的兩種產品體系。對于此類政策性租賃住房來說，或形成類似人才公寓、藍領公寓等產品，可以較好地與各地的社會經濟發展情況等結合，并具有積極的作用。