??一、本月樓市政策聚焦：“房住不炒”仍為十四五樓市調控主基調

??11月，房地產政策環境延續從緊。中央層面，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》正式發布，定調“房住不炒”仍為十四五樓市調控主基調，堅持因城施策、租購并舉，促進房地產市場平穩健康發展。隨后國務院副總理劉鶴在人民日報發表署名文章，重申了這一觀點并提出，”房地產業影響投資和消費，事關民生和發展“，強調了房地產與經濟和社會發展關系緊密，房地產發展是否平穩健康，對國民經濟能否實現高質量發展、人民對美好生活的需求能否得到滿足等都有直接影響。銀保監會郭樹清在近日發表的《完善現代金融監管體系》中也明確指出，堅決抑制房地產泡沫，房地產與金融業深度關聯。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

??地方層面，11月地方調控延續下半年以來”緊多松少“的特點，調控頻率較上月小幅提升。從調控手段來看，調控收緊主要表現在行政限制和市場監管方面，具體如“限房價”“限地價”“競配建”、商品房預售資金監管、住房租賃市場規范與亂象整頓等，調控寬松則仍聚焦在人口人才方面，主要涉及落戶門檻、租房補貼、購房補助等。本期報告主要對11月份房地產行業政策進行梳理，并作解析。

      二、中央政策：堅持“房住不炒”，加快建立租購并舉住房制度

??1.政策跟蹤

??2.  政策小結

??本月宏觀政策延續相對寬松，LPR連續7個月未作調整，MLF凈投放4000億元，完全覆蓋12月7日3000億元MLF到期量，并實現凈投放1000億元長端資金，確保市場流動性合理充裕。

??在房地產方面，中共中央《關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》正式發布，將“堅持房子是用來住的、不是用來炒的，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”“促進住房消費健康發展”“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”等重要觀點納入其中，為十四五期間房地產調控指明了方向。同時，中央層面從多維度繼續推動房地產長效機制建設和住房制度改革，如自然資源部制定土地征收成片開發標準、完善異地扶貧安置手續，最高人民法院發文支持深圳土地制度改革試點工作，保障同權同價、流轉順暢、收益共享的城鄉統一建設用地市場建設，銀保監會規范保險資金財務性股權投資，嚴防資金違規流入房地產等。

       三、地方政策：落實因城施策，堅持問題導向

       1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監管政策

??（7）其他政策

??2.  政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2020年11月地方出臺房地產調控政策36條，較上月略有增加，其中，寬松性政策11條，緊縮性政策21條，中性政策4條。地方調控繼續延續下半年以來”緊多松少“的特征。

??從11月地方調控內容來看，地方收緊調控主要表現在行政限制、土地政策和市場監管等方面。其中，臺州市實行“限房價、限地價”土地出讓方式、實行住房限售政策，成都市實施購房資格預審和公正搖號、保障棚改貨幣化安置住戶和無房居民家庭房源，西安市進一步加強商品房預售許可限制和二套房信貸政策限制，商業貸款情況下，最高首付比例提至70%，廣州市南沙區在出讓地塊時，首次提出居住用途物業銷售均價不得高于18000元/平方米的限價措施等，調控力度都相對較大。此外，東莞、深圳、珠海、清遠、昆明、重慶、江西等地也紛紛圍繞房地產市場秩序整治和房企資金監管等方面出臺了措施。地方放寬調控主要表現在人口人才政策和公積金政策等方面，本月珠海、麗水、蘇州、福州市福州新區、海南保亭縣、云南等地均出臺或升級了人口人才政策，廣州、江西等地強化了住房公積金支持。此外，西安開展住房租賃試點工作、哈爾濱鼓勵房企打折讓利銷售等，客觀上也利好房地產市場發展。

??四、11月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.  中央層面

??11月26日，中國人民銀行在《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》中提出，下一階段，穩健的貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，更好適應經濟高質量發展需要，更加注重金融服務實體經濟的質量和效益。不讓市場缺錢，又堅決不搞“大水漫灌”，不讓市場的錢溢出來。國務院政策例行吹風會也明確表示，資金要去實體經濟，不要去玩“錢生錢”的游戲。

??在加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的過程中，擴大消費和投資是重要推動力，市場資金面預計將延續寬松，但如股市、樓市等重點領域金融監管或進一步加強。同時，如果我國經濟能保持目前持續積極向好發展走勢，未來部分為對沖疫情出臺的扶持性政策或將逐步取消，貨幣政策或將在延續總體平穩下邊際收緊。在房地產方面，中央保持調控定力，“房住不炒”仍是十四五房地產調控主基調。為推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，包括“三道紅線”在內的房企資金監測和融資管理規則適用范圍將穩步擴大，房地產金融環境從緊。

??2.  地方層面

       11月地方調控延續“緊多松少”的特點，在”房住不炒“作為房地產調控主基調背景下，這種情況或成常態。市場過熱城市及房價上漲過快城市必然受到調控。此外，從近期深圳市代持炒房、眾籌打新來看，房地產市場仍然不時會出現一些新情況、新問題。對此，地方政府要時刻繃緊調控這根弦，保持突發問題的敏感性，堅持問題導向、快速處置。就部分房地產市場羸弱城市而言，11月哈爾濱已出臺政策鼓勵房企讓利銷售打響救市第一槍，未來或有更多三四線城市借鑒跟進。但對于庫存積壓嚴重城市來說，需求端刺激是一方面，供給端控制也應給予關注。