??政策快評

??6月18日，國務院常務會議召開。此次會議首次明確對租賃企業進行減稅的內容。減稅力度大、支持性條款多，進一步體現了為租賃企業創造更好營商環境的導向。

??2021年6月21日

??核心內容

??此次政策明確，為保障城鎮化進程中新市民、青年人基本住房需求，落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設或利用閑置商業辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅。

??從這里的表述看，有幾點內容屬于較新的提法：

??第一、在發展保障性租賃住房過程中，政府和市場力量的角色如何，此次給予了明確。其中政府方面強調“主體責任”，而市場方面強調“鼓勵參與”。

??第二、從此類住房的供應結構看，更強調租金低、戶型小的項目，這一要求值得后續房企配建項目的時候注意，尤其是近期雙集中拿地的房企。

??第三、在閑置土地或項目的處置方面，此次很明確提到了“閑置商業辦公用房”的概念，這一點對于一些房企商辦物業去庫存有很好的效應。過去更強調閑置廠房，而現在將商辦納入了改革范圍。

??第四、會議專門提及了10月1日后的減稅改革，類似減稅政策自然體現了政策層對租賃企業創造更好營商環境、降低租賃企業負擔的導向。而政策中專門提及這一點，自然說明有改革的新方向。

??增值稅減免

??此次政策最大的亮點在于提及了減稅的內容。其中，對于增值稅而言，政策明確，可以減按1.5%的比例進行繳納。2016年3月，國家稅務總局發布了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》。此次政策提及到個體工商戶出租住房按1.5%繳納增值稅的規定。而同一年即2016年6月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》繼續明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。從這兩點可以看出，過去政策更強調對個人房東的減免政策，而對企業的減免政策規定較少。

??而隨著這兩年市場和政策的改革，尤其是“多主體供給、多渠道保障”的機制下，機構性房源明顯增多，即企業提供的租賃房源在增加。此次針對租賃企業給予了稅費減免，具有非常好的導向。這能夠降低此類企業增值稅繳納的成本，進而更好地做好租賃業務。這項政策對于已經開展租賃業務的各大開發商具有非常好的意義。

??房產稅減免

??同樣，此次政策也提及了房產稅減免的內容。需要說明的是，對于經營性的房地產交易行為，本身是有房產稅概念的。老百姓提及的房產稅或房地產稅，是針對個人持有的、自住的住房，是兩碼事。此次國務院常務會議提及的房產稅，是針對經營性的出租業務而規定的。2008年，《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》明確，對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。當時提及的這個規定，不單是針對廉租房等產品的，也包括了市場化的租賃產品。

??而此次國務院常務會議政策的表述是：企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅。從這里可以看出政策表述的重要變化，即實體企業將空置房源向租賃企業出租住房的，可以減征房產稅。實際上過去這種操作下，房產稅稅率為12%，即某個企業若將房屋轉租給其他企業，房產稅等于租金收入*12%。通俗來說，“公對公”的房屋托管或出租行為，房產稅可以得到很大的減免。很顯然，類似減稅政策下，能夠調動各類實體企業主動提供房源。這些企業并不是指房地產企業，而是其他一些實體經濟的企業，其也持有商業、辦公、住宅、酒店式公寓等物業。在此類減稅政策下，自然愿意和租賃企業合作，樂意把此類房源交出來，用于充當租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源。

??政策意義

??此次政策意義重大。第一、這標志著國家針對租賃企業首次提出了系統和全面的減稅政策。過去減稅政策更多體現為廉租房或個人出租住房等方面，而此次顯然開始重視租賃企業的經營壓力問題。減負效應明顯，創造了更好的營商環境，能夠鼓勵此類租賃企業堅定信心做租賃業務。第二、此次政策恰是送來了大禮，過去長租公寓企業面臨很多困惑，尤其是爆雷的問題讓很多長租公寓企業非常焦慮。而現在正可謂“山窮水復疑無路，柳暗花明又一村”，即長租公寓的稅負壓力在減少，經營方向更為明確。第三、此次政策也使得閑置房源等得到更好處理。尤其是將閑置商業辦公項目和保障性租賃住房進行了對接，具有非常好的創新，也使得此類資產真正盤活，將去庫存回籠資金、增加保障性租賃住房房源等工作進行了結合。第四、政策送春風，這會使得長租公寓的經營成本降低、經營信心增加，對于十四五租賃市場的發展有積極的作用，也充分保障了長租公寓企業的利益，最終實現國務院常務會議提及的“小目標”，即保障城鎮化進程中新市民、青年人基本住房需求。