??核心觀點(diǎn)：

??5月40城新房成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)11%，創(chuàng)2017年以來(lái)同期新高。5月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)11%，創(chuàng)2017年以來(lái)同期新高。1-5月，40城成交面積同比增長(zhǎng)57%，增速較1-4月回落21個(gè)百分點(diǎn)，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??1-5月京廣深成交同比增長(zhǎng)超1倍，南寧鄭州等中西部二線城市成交偏弱。從今年1-5月的新房成交面積來(lái)看，北京廣州深圳同比增長(zhǎng)均超1倍，上海同比增長(zhǎng)78%，一線城市是三類城市中成交同比增速最高的。南寧和鄭州1-5月新房成交面積同比小幅下降。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。鄭州今年1-5月新房供應(yīng)相比去年同期有所下降，部分區(qū)域樓市銷售情況也不是很好，導(dǎo)致了成交量同比下降。此外，長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等城市今年1-5月的成交量同比增速也較低，說(shuō)明今年的行情主要是東部城市樓市表現(xiàn)較好，中西部和東北的部分二線省會(huì)城市樓市成交較為低迷。

??5月40城成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)11%

??2021年5月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)11%，創(chuàng)2017年以來(lái)同期新高。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，5月的移動(dòng)平均同比增速為46.4%，增速小幅回落。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開(kāi)始震蕩上行。

??受去年同期的低基數(shù)影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續(xù)上行，5月曲線調(diào)頭向下。考慮到去年6月份后成交基數(shù)上升，預(yù)計(jì)該曲線還將繼續(xù)下行。

??2021年1-5月40城成交面積同比增長(zhǎng)57%，增速持續(xù)回落

??2021年1-5月，40城成交面積同比增長(zhǎng)57%，增速較1-4月回落21個(gè)百分點(diǎn)，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與2019年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅持續(xù)收窄，年末降幅已接近0。

??2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)1-5月全國(guó)住宅成交累計(jì)同比增速也將繼續(xù)回落。

??分城市類別來(lái)看，2021年1-5月，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)106%，二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)56%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)47%。

??一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月后降幅持續(xù)收窄，9月由降轉(zhuǎn)增，此后增速持續(xù)提高。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行，一線城市是三類城市中增速最高的。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月后降幅持續(xù)收窄。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，11月由降轉(zhuǎn)增，全年小幅增長(zhǎng)。2021年前兩月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行，1-5月三四線城市是三類城市中增速最低的。

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