??一、本月樓市政策聚焦

??中央明確“住有所居”目標(biāo)任務(wù)，地方調(diào)控出現(xiàn)井噴

??8月，房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊。中央層面，國(guó)新辦就努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)。會(huì)上肯定了我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制以來(lái)的工作成效，明確了下一步，將繼續(xù)全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，在實(shí)施城市更新行動(dòng)方面，強(qiáng)調(diào)要控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模新建，要積極、穩(wěn)妥、有序地實(shí)施城市更新；在解決新市民特別是年輕人的住房困難問(wèn)題方面，強(qiáng)調(diào)要通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，有效增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給。

??地方層面，在“730”中共中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”、住建部屢次就房地產(chǎn)市場(chǎng)情況約談地方政府負(fù)責(zé)人等背景下，8月地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)井噴，達(dá)到創(chuàng)年內(nèi)單月新高的54條。其中，緊縮性政策39條，占比高達(dá)72%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均為年內(nèi)單月新高。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，采取限價(jià)、限購(gòu)、限售等行政限制性手段的城市繼續(xù)擴(kuò)容，房地產(chǎn)資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治逐漸成為多地常態(tài)化工作。此外，多個(gè)采用集中供地模式的重點(diǎn)城市在土地出讓規(guī)則中加入“房企資金來(lái)源審查”“設(shè)置溢價(jià)率上限”“競(jìng)品質(zhì)”等內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。本期報(bào)告主要對(duì)8月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策

??加快完善住房制度，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。一方面，8月16日，央行開(kāi)展6000億元1年期MLF操作，較7月再度縮量1000億元，這主要是基于7月15日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率釋放近萬(wàn)億長(zhǎng)期資金，市場(chǎng)需求相應(yīng)減弱。另一方面，MLF中標(biāo)利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在8月31日的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)上再次明確，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，建立監(jiān)測(cè)預(yù)警和評(píng)價(jià)考核新機(jī)制，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，“十四五”期間繼續(xù)增加保障性住房供給等。政策層面則更加具體，如國(guó)家發(fā)改委在推廣新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)文件中再次明確，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市降低落戶門(mén)檻或探索差別化落戶、城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)取消落戶限制要求并優(yōu)化戶籍遷移服務(wù)，改善老舊小區(qū)居住條件等；住建部發(fā)文明確，在實(shí)施城市更新的過(guò)程中，要防止大拆大建等問(wèn)題，要確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)、城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%等。

??三、地方政策

??調(diào)控力度持續(xù)加大，調(diào)控城市繼續(xù)擴(kuò)容

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年8月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，為年內(nèi)單月新高。其中，寬松性政策8條，緊縮性政策39條，中性政策7條。調(diào)控城市繼續(xù)擴(kuò)容，緊縮性政策占比繼續(xù)提升，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊。

??具體來(lái)看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管上。其中，在強(qiáng)化行政限制方面，典型代表有：東莞將“法拍房”納入限購(gòu)，暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房；惠州嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房3年限售政策，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；金華明確市區(qū)新購(gòu)的商品住宅和二手住宅，實(shí)行3年限售；杭州提出落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房，非本市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；北京提出夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買商品住房等。此外，廣州、東莞、金華、衢州、溫州、合肥等多地均明確提出建立二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，東莞、惠州、金華、義烏、溫州、大連、銀川、徐州等多地強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等。在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面，典型代表有：杭州市嚴(yán)令房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得發(fā)布背離“房住不炒”定位、不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信息；天津?qū)π陆ㄉ唐贩款A(yù)售資金中用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用的資金實(shí)行全程監(jiān)管；深圳嚴(yán)禁信貸資金買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建；北京、銀川、安徽等地持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治專項(xiàng)行動(dòng)等。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策上。典型代表有：成都市進(jìn)一步推動(dòng)公積金繳存職工在德陽(yáng)、眉山、資陽(yáng)三市購(gòu)房異地貸款，開(kāi)展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)；寧波市出臺(tái)“十四五”人才發(fā)展規(guī)劃，明確加大人才安家補(bǔ)助、購(gòu)房補(bǔ)貼力度；佛山市順德區(qū)推出人才專賣房，最高銷售價(jià)格為土地出讓同時(shí)期同區(qū)域同類型市場(chǎng)商品住房銷售均價(jià)的80%左右等。

??四、8月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??從國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前仍然面臨內(nèi)需偏弱、通脹偏高等問(wèn)題，中小企業(yè)生存發(fā)展仍然面臨較大壓力。穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)、鞏固經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)仍是經(jīng)濟(jì)政策的重要考量。從流動(dòng)性來(lái)看，9月市場(chǎng)流動(dòng)性將再迎考驗(yàn)。其中，9月1日到9月3日中7天逆回購(gòu)共到期1500億元，9月15日MLF到期6000億元，9月24日國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存到期700億元，共計(jì)8200億元。此外，還要面臨地方專項(xiàng)債提速、節(jié)日需求等多方壓力，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)實(shí)施寬松性貨幣政策，進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，同時(shí)也要關(guān)注中國(guó)的“明斯基時(shí)刻”是否提前到來(lái)。

??在房地產(chǎn)方面，央行在下半年工作會(huì)議上明確，將繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)保持高壓。8月31日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確了“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)任務(wù)，并從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、老舊小區(qū)改造和城市更新、農(nóng)村住房安全問(wèn)題、年輕人住房問(wèn)題、城市內(nèi)澇問(wèn)題等多方面進(jìn)行了工作總結(jié)，明確了后續(xù)的工作方向。未來(lái)住房問(wèn)題或?qū)⒏嗟刈鳛橹匾拿裆鷨?wèn)題被看待、討論及決策。

??2.地方層面

??8月地方調(diào)控如預(yù)期爆發(fā)，調(diào)控頻次大增，加入限價(jià)、限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)擴(kuò)容，緊縮性調(diào)控是地方房地產(chǎn)政策的絕對(duì)主導(dǎo)方向。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%，政策調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。在堅(jiān)持“房住不炒”、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的大背景下，預(yù)計(jì)9月地方出臺(tái)調(diào)控新政的頻次或?qū)⒂兴啪彛吡Χ炔粫?huì)減弱。

??此外，值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)高壓下，房企資金壓力不斷加大，為了搶占市場(chǎng)、回籠資金，房企紛紛開(kāi)展大規(guī)模的降價(jià)促銷，部分房企、部分地區(qū)降價(jià)幅度歷史罕見(jiàn)。這也在一定程度上反映出當(dāng)前部分房企、部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性。8月，沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰等多地相繼發(fā)布通知或召開(kāi)專題座談會(huì)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)、嚴(yán)格控制房企惡意降價(jià)等行為。客觀來(lái)說(shuō)，通過(guò)“限漲”“限跌”雙向把控，固然有助于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定，但無(wú)疑也將使已經(jīng)陷入資金困境的部分房企更加舉步維艱，部分房?jī)r(jià)“透支”嚴(yán)重的三四線城市居民或?qū)㈤L(zhǎng)期面臨較大的購(gòu)房壓力。地方政府應(yīng)立足實(shí)情，因城施策，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的同時(shí)，更要關(guān)乎企業(yè)生存問(wèn)題、居民住房問(wèn)題，研究出臺(tái)相應(yīng)解決問(wèn)題措施。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員